Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тихоокеанский Государственный Университет КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине: «Информационные технологии в экономике» Выполнила студентка 4 курса гр ЭГХзу № зачетной книжки 50440410 Фамилия Ванюшева Имя Елена Отчество Викторовна Проверил Хабаровск 2007г. Содержание 11. Выдать список клиентов, заказавших товары на 1 ноября текущего года, их телефоны и факсы 3. Выдать фамилии и имена сотрудников, работавших по заказам на октябрь текущего года 1. Получить сведения о расходах в августе текущего года по типам (категориями) расходов 5. Получить сведения о незастрахованных компьютерах 12 6.11. Кто из агентов, имевших ранее определенную бумагу в определенном количестве, ни разу не выставлял ее на продажу 15 Список используемой литературы… 18 Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Тихоокеанский Государственный Университет КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине: «Экономика недвижимости» Выполнила студентка 4 курса гр ЭГХзу № зачетной книжки 50440410 Фамилия Ванюшева Имя Елена Отчество Викторовна Проверил Хабаровск 2007г. Содержание 1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования 2. Право собственности на недвижимость 3. Нормативно-правовая база оценки земли. Методы оценки земли 8 Задачи 13 Список используемой литературы… 1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования Ипотека – залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.
Ипотечное кредитование в России имеет длительную историю.
В 1754 г. императрица Елизавета учредила государственный банк, который выдавал дворянам ссуды под залог населенных имений.
Из-за злоупотреблений банк был закрыт.
В конце 50-х начале 60-х гг. XIX в. была предпринята банковская реформа, которая сделала ипотечное кредитование хорошо отлаженным финансовым рынком страны, приносящим стабильный доход. С начала 70-х гг. XIX в. в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков.Их роль в развитии кредитной системы и взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.
После Октябрьской революции 1917г. ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах определили появление различных схем ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.В связи с этим при государственной поддержке в 1996 г. было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (в форме открытого акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом), которое должно стать стержнем российской ипотеки.
Основной целью деятельности агентства является создание условий для развития массового кредитования населения на приобретение жилья путем привлечения кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.При создании агентства за основу была взята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему.
Агентство привлекает коммерческие банки, которые и оплачивают заемщику покупку. Несмотря на огромный потенциал ипотечного кредита для экономического развития, пока нет превращения недвижимости в работающий капитал, помогающий населению получить жилье, а кредитором – доход.Говорить о широком развитии ипотечного кредита в стране пока нельзя.
Формированию ипотечного кредитования в России мешают: - социально-экономические факторы – отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов); отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости; невозможность продекларировать доходы из-за нежелания предприятий официально платить заработную плату и низкий уровень доходов у большей части населения. - нормативно-законодательная невозможность выселения из заложенной квартиры заемщика, не исполняющего обязательства по кредиту; не разработанность критериев деятельности органов опеки и попечительства при рассмотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного правами несовершеннолетних, а также правила отчуждения земельных участков и др. 2. Право собственности Право собственности – определенная совокупность правомочий, лицу правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики.
Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права – это права на чужие вещи. Действующий ГК РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц: - отчуждать собственность другим лицам; - передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества; - отдавать имущество в залог; - распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его. Собственник несет бремя содержания принадлежащего его имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.
Субъектами права собственности могут быть: - частные лица (физические или юридические); - государство (Российская Федерация или субъекты РФ); - органы местного самоуправления (муниципальные образования). Права всех собственников равным образом защищаются государством.
Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.
Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными и уставными документами.В соответствии со ст.214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, может быть за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства.
Особым случаем является передача имущества, находящегося в государственной собственности, частным лицам, т.е. приватизация.Право собственности возникает: - при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом; - на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; - при реорганизации юридического лица; - при передачи недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.
Право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на самовольную постройку, но только в судебном порядке.
Основания прекращения права собственности определяются положениями главы 15 ГК РФ. Право собственности прекращается, если собственник: - передал имущество другим лицам; - отказался от права собственности; - утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества.
Принудительное изъятие недвижимости у собственника не допустимо, кроме случае, исчерпывающий список которых приведен в части 2 ст.235 ГК РФ: - обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст.237 ГК РФ); - отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст.238 ГК РФ); - отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (статья 239 ГК РФ); - реквизиция (статья 242 ГК РФ); - конфискация (статья 243 ГК РФ); - раздел имущества находящегося в долевой собственности, и выдел доли (статья 252 ГК РФ); Право хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении этого права за унитарным предприятием, казенным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества.
Если права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходят к другому собственнику государственного или муниципального имущества, то предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество.
Право пожизненно наследуемого владения земельным участком предусмотрено ст.265-270 ЗК РФ. По действующему в настоящее время законодательству субъектом права пожизненно наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин т.е. физическое лицо, которое имеет правомочия владения пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
Продажа, залог земельного участка не допускается.Право постоянного бессрочного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам или юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Если право постоянного пользования земельным участком приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то он не является собственником земельного участка, на котором расположены такие здания и сооружения.
При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке правопреемства Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется.Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав собственника, поскольку оно ограниченно строго целевым использованием.
Сервитут не распространяется на правомочие распоряжения вещью, которое всегда остается за ее собственником.Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения или мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии со статьями 274-276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Если право на земельный участок переходит к другому лицу сервитут не сохраняется. 3. Нормативно-правовая база оценки земли.Методы оценки земли Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Отличие земельного участка от других видов недвижимости обусловлены особенностями: - земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости; - при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: а) как основного средства производства. б) как пространство для социально-экономического развития. - земельный фонд выступает основной формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, - в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, по сколько срок эксплуатации земельных участков не ограничен. - использованием и охраной земли в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обуславливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (с изм. и доп. от 11 апреля 2006 г.), предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Рассмотрим каждый в отдельности.Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. 1) Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод.
Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от дальнейшей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. 2) Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку (коэффициент) капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации.
Стоимость земли Рентный доход Коэффициент капитализации 3) Техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок используется для земельных участков застроенных коммерческими объектами. Согласно принципу остаточной продуктивности, земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. 1) Метод сравнения продаж - этап выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. - этап проверки информации о сделках с земельными участками. -этап сравнения оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий. 2) Метод переноса или соотнесения Основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.
Цена продажи объекта недвижимости разделяются на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.
Доля земли в Стоимость земли Стоимость земли стоимости объекта Стоимость объекта Стоимость земли + стоимость зданий Затратный подход базируется на том, что инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. 1) Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановленной стоимостью улучшений за вычетом их износа. - 1этап определения рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. - 2этап расчета восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. - 3этап определения величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке - 4этап вычитание из восстановленной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной(фактической) стоимости на дату оценки. - 5этап определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений. 2) Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.
Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли. - 1этап определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности.
Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона. - 2этап расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж. - 3этап расчет всех затрат на освоение. - 4этап расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предпологаемой денежной выручки от продажи участков. - 5этап определение периода времени, необходимого на освоение и продажу.
Выбор ставки дисконтирования и величину авансированного капитала. 3) Оценка по затратам на инфраструктуру, т.е рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель. 4)Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта.
Задача 2 Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс.руб затем он уменьшится на 150 тыс.руб. и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс.руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%. Решение Задача 14 За какой срок будет возвращен кредит в сумме 21=9130 руб взятый под 8% годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2500 руб. в год. Решение.