Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

www trunk.5ballov.ru data referats downloads new tmp dir 96 ОГЛАВЛЕНИЕ Введение 2 Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства 3 Цели оценки, основание для ее проведения 3 Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства 6 Понятие ликвидационной стоимости имущества 6 Учет расходов по совершению исполнительных действий 10 Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара иного имущества , реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства 12 Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства 14 Оценка стоимости недвижимого имущества 14 Принципы оценки недвижимости 14 Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости 1. Метод разбивки 2. Метод сравнения продаж 3. Метод срока жизни 23 Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости 24 Применение МПСАП 24 Преимущества МПСАП 24 Недостатки МПСАП 25 Источники информации 25 Последовательно 25 На независимой основе 26 При продаже земли это 26 При продаже застроенных участков это 26 Количественные 27 Качественные 27 Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости 27 Доходный подход ДП 27 Метод прямой капитализации МПК 28 Схема применения МПК 29 Преимущества МПК 29 МПК не следует применять, когда 29 Структура коэффициента капитализации 30 Методы рекапитализации 30 Метод дисконтирования денежных потоков 30 Преимущества метода 31 Недостатки 31 Наиболее часто используемые коэффициенты 32 Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости 35 Оценка оборудования, машин и механизмов 40 Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах 46 Оценка производственных запасов и готовой продукции 46 Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах 47 Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства 47 Описание объекта оценки 47 Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки 49 Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи 53 Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта оценки и определение его начальной цены торгов 55 Заключение 56 Литература 56 Введение В настоящее время в России в оценке стоимости имущества очень часто приходится определять рыночную стоимость.

Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям.

Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения.

В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости имущества.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами и исполнительном производстве.

В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, так, к примеру, Тюменская область является наиболее крупным собственником среди субъектов Федерации, на территории которой находится большое количество офисных и административных площадей, автобаз, объектов промышленного назначения и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства.

Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов.

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке стоимости имущества при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста.

Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.

Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства Цели оценки, основание для ее проведения Цель оценки - это формулирование основной задачи, которая должна быть решена в результате оценки.

Формулирование цели включает определение а вида стоимости оцениваемой собственности б вида имущественных прав, которые оцениваются в полного наименования объекта оценки, включая организационно-правовую форму предприятия и вид собственности федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная г даты оценки.

Целью оценки стоимости имущества, арестованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного имущества для его продажи в пользу взыскателя. Оценка имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ Об исполнительном производстве 119-ФЗ от 21 июля 1997 г производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

При осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание, согласно Приказа Минюста РФ от 27.10.1998 N 153, назначение специалиста обязательно. Таким специалистом может быть только независимый оценщик, имеющий специальные знания и навыки, а также лицензию на право оценки соответствующего вида собственности и страховой полис на предмет страхования гражданской ответственности за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением его деятельности.

Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон РФ Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года 135-ФЗ и принимаемые в соответствии с ним Федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также международные договоры Российской Федерации. Основанием для проведения оценки объекта оценки ст. 9 ФЗ РФ 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. п. 2 ст. 52 ФЗ РФ 119-ФЗ от 21 июля 1997 г. является решение уполномоченного органа.

В рамках исполнительного производства - это постановление о назначении специалиста, вынесенное судебным приставом-исполнителем. Заказчиком оценки объекта оценки выступает служба судебных приставов Министерства юстиции РФ, которая с оценщиком заключает договор об оказании оценочных услуг. Статья 41 Федерального закона РФ Об исполнительном производстве 119-ФЗ от 21 июля 1997 г. определяет порядок участия специалистов в исполнительном производстве 1. Для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий вопросов, требующих специальных знаний, судебный пристав - исполнитель по собственной инициативе или по просьбе сторон может своим постановлением назначить специалиста, а при необходимости - нескольких специалистов. 2. В качестве специалиста может быть назначено лицо, обладающее необходимыми знаниями.

Специалист дает заключение в письменной форме. 3. Специалист обязан явиться по вызову судебного пристава, дать объективное заключение по поставленным вопросам, давать пояснения по поводу выполняемых им действий.

Специалист имеет право на вознаграждение за выполненную работу, проводимую в связи с совершением исполнительных действий. Это вознаграждение относится к расходам по совершению исполнительных действий. 4. За отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения специалист несет ответственность, предусмотренную федеральным законом, о чем он предупреждается судебным приставом - исполнителем.

Статья 43, п.1. этого же закона определяет 1. Судебный пристав - исполнитель, переводчики и специалисты не могут участвовать в исполнительном производстве и подлежат отводу, если они являются родственниками сторон, их представителей или других лиц, участвующих в исполнительном производстве, либо заинтересованы в исходе исполнительного производства или имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в их беспристрастности. О независимости оценщика говорит и Федеральный закон РФ Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года 135-ФЗ в ст. 16 Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства

Понятие ликвидационной стоимости имущества

Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник ... А у нас, зачастую, совершая неверное толкование вышеуказанной статьи, ... оценка стоимости в ходе исполнительного производства вообще не относит... Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости. В рамках исполнительного производства мы определяем, исходя из крайне ...

Учет расходов по совершению исполнительных действий

Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости тео... На практике при определении стоимости имущества должника в рамках испо... И далее в ст. В нашем случае начальная цена торгов - есть запрошенная сумма. Для иного имущества должника, продаваемого в рамках исполнительного пр...

Оценка стоимости недвижимого имущества

1. 2. Принципы, связанные с рыночной средой зависимость соответствие предлож... 1 Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимае... Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недос...

Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его испр... Для определения накопленного износа применяются следующие методы. 1. Эти рекомендации приведены в таблице Таблица Физический износ в Состоя... Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж. В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется ка... Объекты сравнения Цена продажи, Стоимость участка, Стоимость нового ст... Расчет стоимости участка сопоставимого объекта Ссу. Эффективный возраст сопоставимого объекта Тсэф.

Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости

Метод прямого сравнительного анализа продаж МПСАП основан на прямом ср... При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельны... Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной с... МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимост... Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, М...

Преимущества МПСАП

Преимущества МПСАП наиболее простой подход статистически обоснованный предлагает методы корректировки обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПСАП

требует активного рынка сравнительные данные не всегда имеются требует... Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоста... Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранн... Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к по... 3.

Источники информации

Элементы сравнения - это характеристики собственности и сделок, которы... Последовательно 1. 2. Условия продажи. 4.

На независимой основе

На независимой основе 5. Местоположение. 6. Физические характеристики объекта. 7. Экономические характеристики объекта. 8. Использование объекта. 9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки поправки могут производиться в рублях долларах, процентах и долях единицы. Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это

При продаже земли это цена за сотку, гектар цена за 1 м2 цена за 1 метр по фасаду цена за лот цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это

При продаже застроенных участков это цена за 1 м2 общей площади здания цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду цена за 1 м2 без учета местоположения цена строительства 1 м2 цена за 1 м3 цена за единицу недвижимости дом, комната цена за единицу недвижимости, приносящей доход посадочное место, место стоянки и т. д Методы внесения поправок делятся на

Количественные

Количественные анализ парных продаж статистический анализ графический анализ трендовый анализ анализ вторичных данных.

Качественные

Качественные относительный сравнительный анализ метод общей группировки персональные интервью. Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход ДП

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника упрощенн... Потенциальный валовой доход ПВД минус поправка на уровень загрузки и п... TOP РЗ ОР - операционные расходы . 3. Поток наличных денежных средств до налогообложения ПНДС , доход на соб...

Метод прямой капитализации МПК

Метод прямой капитализации МПК Стоимость объекта определяется по формуле V I R , где - чистый доход ЧОД V - стоимость объекта недвижимости R - коэффициент капитализации.

Схема применения МПК

Схема применения МПК 1 определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год как правило, путем усреднения дохода за несколько лет 2 определить величину коэффициента капитализации R 3 разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК

3. Метод экспертизы опроса экспертов рынка недвижимости.. Методы ипотечно-инвестиционного анализа при использовании заемного кап... Аналитический метод кумулятивное построение R . Метод рыночной экстракции рыночной выжимки.

Структура коэффициента капитализации

Структура коэффициента капитализации R RON ROF , где RON - ставка дохода на капитал ROF - коэффициент капитализации возврата капитала. При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций с учетом инфляции компенсация за риск в том числе страновой компенсация за низкую ликвидность компенсация на инвестиционный менеджмент поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

3. Общая формула для определения коэффициента капитализации R Yо dо SFF y... Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисково... Методы рекапитализации. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дох...

Метод дисконтирования денежных потоков

Схема использования метода 1. Определить ставку дисконта. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функц... Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле, где п - порядк... Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стои...

Преимущества метода

Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов. Анал... С момента приобретения собственности коэффициенты, рассчитываемые на о... считается лучшим теоретическим методом учитывает динамику рынка учитыв... Преимущества метода. На основе данных отчета о движении денежных средств могут рассчитывать...

Наиболее часто используемые коэффициенты

Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 6... Но практика показывает, что в силу фактора вынужденности продажи, инфо... Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение величины ипот... Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия долга дает инф... Наиболее часто используемые коэффициенты.

Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости

Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение е... На втором завершающем этапе расчета начальной цены торгов - определяет... Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причи... Должник-собственник не заинтересован предоставлять какую либо информац... Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается ...

Оценка производственных запасов и готовой продукции

Оценка производственных запасов и готовой продукции Производственные запасы и готовая продукция оцениваются по текущим ценам аналогов, существующим на открытом рынке.

Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах

Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах Текущая стоимость производственных запасов и готовой продукции корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.

Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства

0,02 Наличие сетей водопровода, канализации, электроснабжения Имеются ... Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного админис... 138,2 Состояние здания Износ 65 Ремонт Требует косметического ремонта ... Воспользуемся возможностью смоделировать в рамках данной дипломной раб... 725 Общая площадь, кв.м.

Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

уч. 55 27 53 101 Поправка на местоположение. Расчет ЦенЭпп3 ЦенЭпп2 ЦенАн ... 78 30 28 39 Поправка на ремонт. Расчет ЦенЭпп1 ЦенЭпп2 ЦенАн Цена элем... Расчет Ст1га ПлСвУчОб-ПлСвУчАн Стоимость 1 га 100 000 100 000 100 000 ... Для оценки достаточно, но насчет точности есть риски. Учитывая анализ ...

Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта оценки и определение его начальной цены торгов

При расчете используем формулу НЦторг Срын. Таблица Показатель Значение 1 Рыночная стоимость объекта оценки 457 00... Так, в ст. и определен вид специальная стоимость объекта оценки. Для целей исполнительного производства, а именно, принудительной ликви...

Литература

Литература 1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

Ч.1 М. БЕК, 1995 240 с. 2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, утвержден ВС РСФСР 11.06.64, редакция от 04.01.99 3. Федеральный закон Российской Федерации Об исполнительном производстве 119-ФЗ от 21 июля 1997 г. 4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Федеральный Закон Российской Федерации 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с. 10. 5. Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569 в редакции Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143 . 6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. 519. 7. В.В. Григорьев, И.М. Островкин.

Оценка предприятий.

Имущественный подход Учебно-практическое пособие 2-е изд М. Дело, 2000 224 с. 8. Теория и практика антикризисного управления Под ред. В.И. Беляева, В.И. Кошкина.

М. ЮНИТИ, 1996. 9. В. Голубев. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных бумаг. 1997. 20. 10. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник М. ЭКМОС, 2000 352 с. 11. Оценка бизнеса Учебник Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.

М. Финансы и статистика, 2000 512 с. ил. 12. Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности Учебное пособие М. ПРИОР, 2001 240 с. 13. Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России М. Экзамен, 2000 512 с. 14. С.М. Чемерикин. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости. Оценка недвижимости http www.appraiser.ru info method index.htm 15. Райзберг Б.А Лозовский Л.Ш Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь 3-е изд перераб.

И доп М. ИНФРА-М, 2001 480 с.