Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости

Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости. На втором завершающем этапе расчета начальной цены торгов - определяется итоговая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи.

Если расчет рыночной стоимости имущества не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 10 - 30 от рыночной стоимости, из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования.

В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8. Например, офисное помещение в г. Москве, не единственное в своем роде, расположенное на Алтуфьевском шоссе, в 1999 году было реализовано с торгов по цене 118 долл. США за кв. м при среднем значении рыночной цены на аналогичные помещения - 280 долл. США за кв. м. Разница между ликвидационной и рыночной стоимостями в этом случае составила 58 . Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж.

Результаты анализа приведены в таблице Таблица Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи Функциональное назначение объекта Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, Офисные здания и помещения 1 1998 год 45-68 1999 год 41-60 2000 год 34-58 Торговые здания и помещения 2 1998 год 43-57 1999 год 40-54 2000 год 33-47 Складские и производственные здания и помещения 3 1998 год 42-62 1999 год 44-53 2000 год 36-46 В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране конец 1998 года значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации конец 2000 года. Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину специальной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи коэффициента вынужденной продажи, в свою очередь состоит из рисков.

К основным из них относятся риск по способу продажи торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества риск по сроку продажи от 2-х до 18-ти месяцев риск инвестирования в связи с судебной отменой риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.

Исходя из результатов проведенного выше анализа продаж ликвидируемой недвижимости приходим к выводу, что фактический диапазон коэффициента вынужденной продажи находится в пределах 0,1 0,8. Риски, ранг которых будет варьироваться в этих пределах, характеризуются приведенным ниже образом.

Риск по способу продажи торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества.

Следует отметить, что в случае продажи недвижимого имущества должника путем проведения открытых торгов, ценой продажи будет признана максимальная цена, которую даст участник торгов за объект торгов, она может быть существенно больше, чем начальная цена, но никак не может быть ниже ее. Цена продажи, в данном случае, будет реальной рыночной стоимостью недвижимого имущества на момент его продажи скорее всего ее нижним пределом. Отсюда вывод начальная цена торгов имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства всегда должна быть меньше нижнего предела рыночной стоимости аналогичного имущества, проданного на свободном рынке в условиях конкуренции на эффективную дату оценки или в сопоставимые сроки.

Это условие необходимо для привлечения как можно большего количества потенциальных покупателей в условиях ограниченного срока экспозиции для достижения главной цели - продажи имущества.

В случае с продажей иного имущества на комиссионных и иных договорных началах, ценой продажи будет цена, равная цене товара, либо ниже ее в случае уценки.

В ст. 398 Гражданского процессуального Кодекса РФ определен порядок такой уценки имущество должника, не проданное в течение месяца со дня передачи торгующей организации, в случае отказа взыскателя оставить это имущество за собой, по требованию взыскателя, должника или торгующей организации может быть переоценено. Переоценка производится судебным исполнителем с участием уполномоченного торгующей организации.

О времени и месте переоценки извещаются взыскатель и должник, однако их неявка не является препятствием для разрешения вопроса о переоценке. В этом случае взыскатель и должник уведомляются о состоявшейся переоценке имущества. Если имущество не будет продано в течение двух месяцев после его переоценки, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой в сумме переоценки. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный лист, если у ответчика отсутствует другое имущество или доходы, на которые может быть обращено взыскание, возвращается взыскателю.

Исходя из этого анализа, приходим к выводу, что начальная цена торгов может только расти и не может быть снижена, значит риск выше и может находиться в пределах 0,5 0,8. При продаже товара иного имущества на комиссионных началах риск меньше, есть возможность уценки, поэтому ранг риска 0,1 0,4. Риск по сроку продажи 2 месяца в исполнительном производстве и до 18-ти месяцев при процедуре банкротства.

Соответственно, ранг риска 0,8 0,1. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. В практике известны случаи, когда сделка купли-продажи недвижимости состоялась, инвестор проплатил полную стоимость имущества, деньги от продажи распределены с депозитного счета, а затем в силу каких-либо обстоятельств скорее всего благодаря действиям должника-собственника по решению суда вышеназванная сделка признается ничтожной. У инвестора проблемы. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки. Должник-собственник после потери собственности начинает изматывать инвестора судами по различным причинам, инвестор вынужден нести дополнительные расходы на юристов и т.д. В результате цена приобретения недвижимости начинает переходить нижние пределы рыночной.

Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда оно может быть прекращено. А комиссионер провел предпродажную подготовку, плюс потеря заработной платы работников в составе комиссионного вознаграждения.

Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Должник-собственник не заинтересован предоставлять какую либо информацию по объекту оценки, принудительно ликвидируемому, нет достаточного времени на сбор информации. Могут быть и другие риски, в зависимости от конкретных условий и характера имущества. Тип рисков и ранг рисков во многом зависят от характера расходов по совершению исполнительных действий, которые оценщик выявляет и учитывает при изучении объекта оценки.

Оценщик внимательно анализирует все риски, определяет и обосновывает их ранг и рассчитывает коэффициент вынужденной продажи по методике, приведенной в таблице Таблица Тип риска вынужденной продажи Ранг риска 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 1 Риск от способа продажи торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества 2 Риск от срока продажи от 2-х до 18-ти месяцев 3 Риск инвестирования в связи с судебной отменой 4 Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки 5 Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру 6 Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки 7 Количество наблюдений 8 Взвешенный итог по рангу риска 9 Сумма по взвешенному итогу 10 Количество типов рисков Коэффициент вынужденной продажи Затем в формулу расчета начальной цены торгов подставляем рассчитанные значения и получим начальную цену торгов, рекомендуемую для целей продажи недвижимого имущества должника в рамках исполнительного производства.

Расчетные значения оформляем в заключительной таблице Таблица Показатель Значение 1 Рыночная стоимость недвижимого имущества 2 Коэффициент вынужденной продажи при условии 0,1 K 0,8 Начальная цена торгов недвижимого имущества Оценка оборудования, машин и механизмов Оценка оборудования, машин и механизмов для определения специальной стоимости для их продажи в рамках исполнительного производства возможна затратным подходом и сравнительным подходом. В отличие от недвижимого имущества, оборудование, машины и механизмы реализуются на комиссионных началах и существует возможность уценки в случае, если определенная оценщиком стоимость для продажи оказалась не привлекательной.

Рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и аналогов оборудования, машин и механизмов существует достаточно.

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами не связаны жестко с землей могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать одна отдельно взятая машина или оборудование типичный случай -определение страховой стоимости, купля-продажа, в т.ч. и в рамках исполнительного производства, передача в аренду множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования типичный случай - переоценка основных фондов производственно-технологические системы комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов. В первом случае оценка идет россыпью, во втором - потоком, а в третьем имеет место системная оценка.

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки.

Эти методы опираются на подходы затратный и рыночный. Затратный подход определение стоимости воспроизводства машин и оборудования исходя из затрат на его воспроизводство стоимость восстановления или стоимость замещения. Рыночный подход определение стоимости машин и оборудования исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов.

Затратный подход в оценке машин и оборудования основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты издержки, связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа. Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях функциональные показатели производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации эксплуатационные показатели безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость конструктивные показатели масса, вес, состав основных конструктивных материалов показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ эстетические показатели показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы человек-машина. При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня функциональное сходство по области применения, назначению конструктивное сходство по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов параметрическое сходство по значению параметров. При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах - об аналогичности. При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции работ, услуг, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. 552. Основные статьи затрат сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.

При определении затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины, все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой.

Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. 160. В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы метод расчета по цене однородного объекта метод поэлементного расчета индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта.

Оценщик при использовании данного метода осуществляет работы в следующей последовательности 1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции.

Цена на однородный объект должна быть известна. 2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле Сп.оо, где Сп.оо - полная себестоимость производства однородного объекта Ндс - ставка налога на добавленную стоимость Нпр - ставка налога на прибыль Кр - показатель рентабельности продукции Цоо - цена однородного объекта.

Данная методика приведена в учебно-методическом пособии Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов М. Финстатинформ, 1997. Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции, имеющей средний спрос 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции - 0,05-0,1. 3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта.

Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

Сп Сп.оо, где Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно. 4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле SВ , где SВ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы 1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий. 2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле Сп, где Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата В - собственные затраты изготовителя например, стоимость сборки . 3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке к современному уровню с помощью индекса или цепочки индексов изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

SB SoY, где SB - восстановительная стоимость объекта So - базовая стоимость объекта Y - индекс изменения цен. Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ физический, моральный и экономический. Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется методом срока жизни методом укрупненной оценки технического состояния.

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии М Центр экономики и маркетинга, 1977. Физический износ, Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния 0-20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта 21-40 Удовлетворительное Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации 41-60 Неудовлетворительное Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта 61-80 Аварийное Состояние элементов аварийное.

Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов 81-100 Непригодное Элементы находятся в не пригодном к эксплуатации состоянии Моральный износ.

Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Моральный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели К , где К - корректирующий коэффициент Хо, Х анал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Экономический износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки экономического износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как экономический износ. Рыночный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов. 1. Нахождение объекта-аналога. 2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле V V аналK1K2K3 Km Vдоп, где V анал - цена объекта-аналога K1K2K3 Km - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

Для применения метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом - поправочные. При определении стоимости машин и оборудования необходимо учитывать степень его комплектности, ее соответствие требованиям стандартов технических условий и другой нормативной документации.

Об этом указывает ст. 478 Гражданского кодекса РФ Комплектность товара. Нарушение комплектности значительно снижает стоимость товара. Необходимо также учитывать ремонтопригодность машин и оборудования. Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах Из восстановительной стоимости оборудования, машин и механизмов вычитается суммарный износ, затем остаточная стоимость корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.