Основные условия ипотечного кредитования и требования к замщику. Основные условия ипотечного кредитования ь Кредит выдатся под залог квартиры, покупаемой в собственность замщика инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются. ь Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10 годовых, на сумму, не превышающую 70 стоимости квартиры. ь Замщик должен внести на банковский счт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30 от стоимости покупаемой квартиры. ь Погашение кредита производится ежемесячно равными долями по 1120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом.
Замщику предоставляется право досрочного погашения кредита.
В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится. ь Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учтом срока фактического пользования.
Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается. ь Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого замщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтнными при оформлении залога. Налоговые льготы. Замщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья включая выплаты процентов по кредиту, но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда МРОТ, установленных законом.
Иными словами, подоходный налог выплачивается замщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ. Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту Требования к замщику и покупаемому жилью.
Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения она предназначена только для физических лиц с московской пропиской регистрацией. Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платжеспособность потенциального замщика, при этом важную роль играют зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес. Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований Ш наличие у замщика свободных денежных средств для первоначального взноса не менее 30 стоимости приобретаемой квартиры Ш наличие официального подтверждения источников и уровня доходов замщика Ш расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30 совокупного дохода заемщика или его семьи Ш приобретать и оформлять в залог можно любое жиль, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры как новые, так и продающиеся на вторичном рынке, а также отдельные дома или коттеджи Ш стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США. Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче замщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы р наличие собственных активов замщика земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п. р наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого замщика, так и со стороны супруга супруги, при условии оформления их поручительств гарантий р наличие поручительств от платжеспособных организаций р документы, подтверждающие образовательный уровень об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр. р положительная кредитная история наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения замщиком своих предыдущих кредитных обязательств.
При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального замщика. Риски и ответственность замщика.
При покупке квартиры за счт ипотечного кредита риски для замщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами 1 неплатжеспособностью банка и 2 неплатжеспособностью замщика. 1. Риск, связанный с неплатжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры.
Но этот риск сведн до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и наджностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жсткий отбор.
После получения кредита и покупки квартиры замщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатжеспособность банка в это время не представляет риска для замщика, так как не банк должен деньги, а замщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита замщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством МИА или другим уполномоченным банком вместо первоначального банка. В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает.
Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы. 2. Если замщик и его семья становятся неплатжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жиль в установленные кредитным договором сроки. Квартира, из которой выселяют семью замщика, продается на открытых торгах.
Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства замщика перед кредитором включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору. Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается замщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье замщика при необходимости предоставляется жиль на правах найма. 2.3. Взаимодействие банка и замщика.
Платежи при ипотечном кредитовании. Схема ипотечного кредитования 1. Замщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами. 2. Сотрудники Банка анализируют информацию о замщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление замщика на заседание Кредитного комитета. 3. Кредитный комитет приглашает замщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса.
По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии замщика. 4. Замщик открывает в Банке Ипотечный счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30 от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос замщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит. 5. Банк выдает замщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита. 6. Замщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность. 7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной замщиком квартиры.
Банк соотносит 70 ее стоимости с утвержднным размером кредита. 8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости по усмотрению Банка повторной проверки платжеспособности замщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет. 9. Замщик, продавец жилья и Банк заключают трхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки. 10. Банк перечисляет или выдат с лицевого счта в наличной форме продавцу жилья полную стоимость квартиры т.е. сумму первоначального взноса и кредита.
Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США. 11. Замщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка. 12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки. 13. Банк продолжает обслуживание замщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от замщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства. 14. После полного выполнения замщиком своих обязательств по ипотеке погашение долга по кредиту и выплата процентов оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею. Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы р Паспорта полные ксерокопии замщика и членов семьи. р Свидетельства о рождении ксерокопии несовершеннолетних членов семьи. р Выписки из трудовых книжек замщика и членов его семьи, заверенные по месту работы за последние 5 лет. р Выписки из домовой книги по месту регистрации замщика и членов его семьи. р Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации замщика и членов его семьи. р Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей для замщика и членов его семьи. р Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы. р Контракт с работодателем если имеется. р Документы, подтверждающие образование.
Примеры расчтов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода замщика.
Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1120 его части.
Также ежемесячно взимается плата проценты за пользование фактической суммой остатка долга т.е. неоплаченной частью кредита из расчета 10 в год. Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам.
Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет 120 месяцев.
Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита в долларах следующий В 1-й месяц пользования кредитом сумма погашения кредита 10 000 120 83,3 процент за кредит 10 000 х 10 12 83,3 суммарный платж 83,3 83,3 166,6 Во 2-й месяц пользования кредитом сумма погашения кредита 10 000 120 83,3 процент за кредит 10 000 - 83,3 х 10 12 82,6 суммарный платеж 83,3 82,6 165,9 и т.д. В последний месяц в конце 10-го года суммарный платеж по кредиту составит 83,3 83,3 х 10 12 83,99 Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие.
Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше.
Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа. Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц замщик внс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл процент за 1-ый месяц пользования кредитом. Тогда он может специально заявить в письменной форме, что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев.
В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит 10 000 - 833 10 12 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита 10 000 120 83,3. Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты в долл. сумма погашения кредита 10 000 120 83,3 процент за кредит 76,4 суммарный платеж 83,3 76,4 159,7 и т.д. Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.
Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10 годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35 суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 0,35 476 долл. в месяц.
С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платж, а в соответствии с требованиями к замщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 833 долл а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 2380 долл. Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2. Дополнительные расходы замщика оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл. нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5 от суммы стоимости квартиры по договору регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб. страхование квартиры - 0,75 от е оценочной стоимости экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка е к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7 от е стоимости.
Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм, услуги которых составят в среднем 3-4 от стоимости квартиры.
Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.
В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъм активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами. K настоящему времени около 1000 потенциальных замщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования.
Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счт полученных кредитов. Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности. Часть 3.