ГЛАВА II Элементы существенные условия договора аренды

ГЛАВА II Элементы существенные условия договора аренды. Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами, в требуемой законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ст.608 ГК РФ . Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

М 1997 с. 227. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок ст. 621 ГК . Это право может быть реализовано арендатором при следующих условиях во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору во-вторых, готовность арендатора заключить договор при прочих равных условиях, т.е. на условиях равных либо не худших, чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан в разумный срок до окончания действия договора.

Понятие разумный срок следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Если все эти условия соблюдены арендатором, то никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок является диспозитивным и может быть изменено договором или законом. Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя п. 2 ст. 621 ГК . Это положение не применяется к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК . По мнению большинства юристов, условие о предмете - единственное абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. 2-е изд. Под ред. О.Н. Садикова.

М 1997. С. 186 Гражданское право. Ч. 2 Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.

М. 1997. С. 156 Для договора аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате п. 1 ст. 654, п 2 ст. 650 ГК . Существует и другой взгляд на проблему существенных условий договора аренды.

Некоторые цивилисты считают, что условие об арендной плате следует относить к существенным условиям всякого договора аренды, и если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М 1996. С. 79 Яковлев В.Ф. О постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации ВВАС РФ. 1996. 9. С. 118 Договор аренды, согласно ст. 606 ГК, имеет в качестве предмета имущество. Учитывая правила ст. 128 ГК, предметом договора аренды следует признать вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Подтверждением такого толкования предмета являются и правила об аренде предприятия, согласно которым предмет данного договора - имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права и обязанности, в том числе права требования и долги ст. 656 ГК . Как уже говорилось, арендуемое имущество передается во владение и или пользование временно, т.е. с возвратом ст. 606 ГК . Требование о возврате имущества вместе с тем не действует безоговорочно. В частности, возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав без цели возврата запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия. Поскольку, по общему правилу, сданное в аренду имущество все же подлежит возврату, то предметом аренды прежде всего служит индивидуально-определенное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования т.е. непотребляемые вещи - земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, гостиницы, дома отдыха, дачи, гаражи, музыкальные инструменты, предметы домашнего обихода и иные объекты материального мира. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение когда они существуют, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится прежде всего к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена ст. 129 ГК . Так, запрещена субаренда участков лесного фонда ст. 31 Лесного кодекса РФ . Если же при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и или пользоваться более 10 балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии П. 2 и 3 Федерального закона от 17 августа 1995 г. О естественных монополиях СЗ РФ. 1995. 34. Ст. 3426 Согласно ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде 1 определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно 2 установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов 3 предоставления арендатором определенных услуг 4 передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду 5 возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным.

Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме.

Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. О науке и государственной научно-технической политике СЗ РФ. 1996. 35. Ст. 4137 1998. 30. Ст. 3607 Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы.

В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений ст. 450 ГК , в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Срок - одно из основных условий договора аренды.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор но не арендодатель по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной. форме не менее чем за 10 дней п. 3 ст. 627 ГК . Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК и иными законами устанавливаются максимальные предельные сроки договора.

Например, максимальный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет. Статья 31 Лесного кодекса РФ СЗ РФ. 1997. 5. Ст. 610. Если законом установлен предельный срок, то возможны две ситуации.

Одна может иметь место в случаях, когда срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказывается от договора до истечения предельного срока, установленного законом.

Подобный договор по истечении предельного срока прекращается.

Другой является ситуация, при которой договор аренды заключен на определенный срок, но превышающий установленный законом предельный срок. В таком случае считается, что он заключен на срок, равный предельному п. 3 ст. 610 ГК . Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами техническим паспортом, сертификатом качества и т.п Последнее правило является диспозитивным, и стороны в договоре вправе предусмотреть иные условия предоставления таких принадлежностей и документов.

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств ст. 611 ГК . Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.

Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочия сдавать его в аренду на основании п.1 ст.1020 ГК РФ. Если же полномочия из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника, сдавать имущество от своего имени в аренду, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель. Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Управление в том числе и распоряжение государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. Главным органом, которому, предоставлено право, заключить договоры аренды федерального имущества, является Министерство государственного имущества и его территориальные органы агентства. Помимо Министерства государственного имущества РФ, как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке, правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные, унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения.

Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое - только с согласия разрешения собственника ст.295 ГК РФ . Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника ч.1 п.1 ст.297 ГК РФ . От имени собственника такое согласие дает Министерство государственного имущества и его территориальные органы агентства. Дача согласия, равнозначна наделению, указанных субъектов, специальными полномочиями, сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет смежных ассигнований п.1 ст.298 ГКРФ . Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то они вправе сдавать его в аренду без ограничений. Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Правда, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче имущества в аренду могут быть распределены иначе.

Для получения ответа на вопрос о том, в каком порядке заключаются договоры аренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образованиям, нужно обращаться, к их законодательству. Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет.

Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнять иные требования установленные действующим законодательством. 2.1. Объект договора аренды Объект договора - любая неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств, в процессе использования. В частности в качестве предмета договора аренды, могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты например, участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.

Поскольку сдача в аренду также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов п.2 ст. 607 ГК РФ . Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности подчас уникальности, а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков, должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно, только при наличии лицензии.

Количество приводимых примеров, можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов, недостаточно использовать только нормы Гражданского Кодекса РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству. В договоре аренды, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды п.3 ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Следовательно, объектом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также, из п.3 ст.611 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Степень индивидуализации объекта аренды, зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, которые, т. е. при помощи которых, производится их обособление и регламентирует процедуру их определения. Так, объекту недвижимости, должен быть присвоен уникальный кадастровый номер, как результат кадастрового и технического учета инвентаризации. Только, после подробного описания объекта недвижимости, могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды.

При сдаче в аренду земельного участка, к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения, прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора, возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять объект договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым. Согласно общему правилу существенными являются условия об объекте договора п.3 ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение Сергеев А. П Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву.

Часть 2. М 1998 с. 157 Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды состав имущества, место его расположения и т. п В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

В отдельных видах договора аренды, к существенным относятся и иные условия, например, о цене при аренде здания или сооружения п.1 ст. 654 ГКРФ . При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий шире. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований, к форме всякого договора законом для договора аренды установлены и специальные требования.

Договор аренды на срок более года, а также, если, хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме п.1 ст.609 ГК РФ . Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьёзно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано.

В устной форме могут быть заключены только, договоры аренды, между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренд или аренды определенных видов имущества. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом независимо от суммы сделки Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

М 1997 с. 226 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом п.2 ст. 609 ГКРФ . Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними от 21 июля 1997года. Аренда рассматривается, как ограничение права на объекты недвижимости.

Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременило договором аренды и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом п.2 ст. 6 Закона, а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости ст.12 Закона. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав, на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды. Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон п.1 ст. 26 Закона. Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно.

При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации вместе с ним, заявление на регистрацию должен подать арендодатель.

Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды п.2 ст. 13 Закона. Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход права собственности на это имущество к арендатору ст. 624 ГК РФ . Для многих видов аренды, существуют особые правила и форме договора и его государственной регистрации. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом ст. 614 ГК РФ . Цена договора арендная плата, как и срок не относится к существенным условиям.

Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата п.3 ст. 424, п.1 ст. 614 ГК РФ . Единственное исключение составляют договоры аренды здания и сооружения, для которых условие о размере арендной платы является обязательным ст.654 ГК РФ . В отличие от Основ законодательства об аренде Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 29 ноября 1989 г 25, ст. 481 отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента Гражданский кодекс включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы.

При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде 1. определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно 2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов 3. предоставления арендатором определенных услуг 4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду 5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат, на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны могут предусматривать в договоре аренды, сочетание указанных норм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного или муниципального имущества, могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы. Что же касается оплаты аренды недвижимого имущества, то с целью эффективного использования основных фондов муниципальной собственности, например, Совет депутатов Наро-Фоминского района, решил, установить базовую ставку арендной платы нежилых помещений с 01.01.2003 в размере 500 руб. за 1 кв. м в год Решение Совета депутатов Наро-Фоминского района Московской области от 25 октября 2002 г. N 4 30 Об установлении базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений на 2003 год а глава города Электрогорска в соответствии с Федеральным законом Об общих принципах организации местного самоуправления Федеральный закон от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации с изменениями от 22 апреля, 26 ноября 1996 г 17 марта 1997 г 4 августа 2000 г 21 марта 2002 г 7 июля 2003 г в целях регулирования доходов от использования муниципальной собственности, установил с 01 января 2003 года в городе ставку арендной субарендной платы за один квадратный метр нежилых помещений, зданий и сооружений муниципальной собственности в размере 350 триста пятьдесят рублей в год Постановление Главы города Электрогорска Московской области от 31 декабря 2002 г. N 391 Об установлении базовой ставки арендной субарендной платы недвижимого имущества Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном договором Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен, как на определенный срок п.1 ст.610 ГК РФ , так и на неопределенный ч.2 ст.610 ГК РФ . Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3-месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок ч.2 п.2 ст.610 ГК РФ . Отказ от договора аренды заключенного на неопределенный срок является правом, а не обязанностью сторон.

Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно, даже вечно. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на определенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон. Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а так же для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и не одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечению предельного срока прекращается.

Договор аренды заключается на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному п.3 ст. 610 ГК РФ . Содержание договора аренды образует права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения. 2.2.Права и обязанности сторон Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон.

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором, имущество арендатору.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором аренды цели. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики. В соответствии с п.2 ст.611 ГКРФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами техническим паспортом, сертификатом качества и т.д если иное не предусмотрено договором.

Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями запасное колесо, инструменты и т.д В случае, когда такие принадлежности и документы переданы, не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой В свою очередь арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым его назначением. Иногда эти условия закрепляются в договоре. Особенностью некоторых договоров аренд, является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования, и становиться собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды, в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства.

Отдельные улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятия которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта аренды, переходят по окончании договора арендодателю, вместе с первоначальным условием, в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем.

При отсутствии такого соглашения, стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. В процессе пользования арендованным имуществом, арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду поднаем. При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды, не может быть заключен на срок, больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды, кончается и договор субаренды.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору, другому лицу перенаем, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. По истечению срока договора, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом только при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, до истечения срока действия старого договора. Возможные ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом.

В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в случае отказа арендодателя в заключение договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРАВА АРЕНДАТОРА ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА 2.3.