Прекращение и возобновление договора аренды. Принцип свободы договора позволяет его сторонам, своим соглашением не только изменить, но и расторгнуть договор, в том числе досрочно.
К прекращению договора применяются норм гл. 28 Прекращение обязательств и гл. 29 Изменение и расторжение договора ГКРФ. Поскольку это касается договора аренды, то учитываются специальные правила ст. ст. 617, 619, 620 ГКРФ. Действительность изобилует ситуациям, когда по различным обстоятельствам происходит смена лиц, участвующих в арендных отношениях.
Зависимость отношений по договору аренды при смене одной из сторон. 90 Обстоятельства смены лица, участвующего в арендных отношениях. Изменения содержания договора. Смена собственника имущества сданного, в аренду. Арендные отношения не прерываются, даже если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора п.1 ст.617 ГКРФ . Происходит только замена первоначального арендодателя на нового приобретателя вещного права на данное имущество.
Смерть арендодателя - физического лица. Договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследнику. При нескольких наследниках, вопрос о переходе указанных правомочий, решается по соглашению между ними, а при недостижении его, через суд ст. 418 ГКРФ . Смерть гражданина, арендующего недвижимое имущество. Права и обязанности арендатора по договору аренды, переходят к его наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное п.2 ст.617 ГКРФ . Указанные правомочия не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства.
При нескольких наследниках вопрос о переходе прав и обязанностей арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его, через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Ликвидация юридического лица, арендодателя или арендатора.
Договор аренды прекращается ст.419 ГКРФ . Договор аренды, может быть, досрочно расторгнут по решению суда, как по требованию арендодателя ст. 619 ГК РФ , так и по требованию арендатора ст. 620 ГК РФ . По требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор 1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора 2. Существенно ухудшает арендованное имущество 3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату 4. Не производит капитальный ремонт и т.д. По требованию арендатора договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях когда 1. Арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия 2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены 3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт 4. Имущество в непригодном состоянии.
Соответствующие основания не являются исчерпывающими и могут не только включаться в договор, но и исключаться.
Надо иметь в виду, что досрочное расторжение договора аренды, не зависимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий, возможно только по решению суда. Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства ст. 620 ГК РФ , он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК РФ. Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ст. 621 ГК РФ . Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по истечению срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами, на заключение договора аренды на новый срок это право сохраняется и тогда, когда договор аренды заключается на торгах. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новое условие договора не устраивает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки при прочих давних условиях, которая используется в ч. 1 ст. 621 ГК РФ. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.
Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае на тех, от которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.
Если арендатор, продолжает пользоваться имуществом, после истечения срока договора, при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок ст.610 ГК РФ . Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражения к продолжению договора, должно быть предусмотрено в договоре.
В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК РФ.