ГЛАВА IY. Сравнительная характеристика договора аренды по отечественному законодательству и законодательству зарубежных стран понятие договора аренды в зарубежных странах. Арендные отношения и договор аренды развиваются в странах Европы и США в течение почти трехсот лет. Так, финансирование арендных операций различных видов техники и оборудования всегда активно применялось в США. Первый арендный договор персональной собственности был зарегистрирован в Северо-Американских Соединенных Штатах еще в начале 18 века. Под договором имущественного найма, в зарубежных странах, понимается договор, по которому одна сторона наймодатель или арендодатель обязуется предоставить другой стороне нанимателю или арендатору имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить Гражданское и торговое право зарубежных стран Под ред. М.И. Кулагина М 1996 с. 338 Договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражданском праве России, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь - движимая или недвижимая.
Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозки грузов и т.д. В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от предмета договора различают имущественный наем и его разновидность - аренду.
В Российском же праве, как мы уже отмечали, эти понятия являются синонимами.
При этом к договору аренды относят только имущественный наем плодоприносящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма. В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости lease и наем движимых вещей hire. При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей - лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам.
Источником регулирования отношений по найму в странах романо-германской системы права являются нормы гражданских кодексов Франция - ст.1708-1778, 1800-1831 ФГК ФРГ - 535-597 Германского Гражданского уложения Швейцария - нормы Обязательственного закона и т.д В странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права.
Вместе с тем, по существу, во всех странах изданы также многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель, промышленно-торговых помещений и т.д. Целью такого законодательства является некоторое смягчение отрицательных социальных и экономических последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи имущества в наем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие правила, регулирующие имущественный найм. В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества.
Как правило, в зарубежном законодательстве требуется особая форма для оформления сделок аренды с недвижимостью. В законодательстве некоторых стран существуют и требования в отношении формы, применяемые к договорам, заключаемым на определенную сумму во Франции - все договоры на сумму свыше 5 тыс. евро должны быть заключены в простой письменной форме в США - единообразный торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше 500 долларов.
В англо-американском праве сам договор рассматривается как обещание promise или гарантия должника исполнить свое обязательство, поэтому если в договоре отсутствуют указания на внешние обстоятельства на форс-мажор, то есть вина должника абсолютна. Заключая договор, должник принимает на себя это обещание встречного удовлетворения и при любых обстоятельствах должен исполнить договор.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Рассмотрев виды договора аренды и сравнив их между собой можно просмотреть какие особенности и существенные условия делают тот или иной договор боле привлекательным и проработанным с законодательной точки зрения и наоборот. В договоре проката законодатель четко прописывает все существенные условия Арендодатель -только предприниматель Объект- движимое имущество кроме транспортных средств предусмотренные специальные правила максимальный срок - 1 год форма договора - письменная и обязательство сторон в обязательствах и правах законодатель не обременяет его дополнительными условиями отличных от общих правил, а наоборот четка регулирует определяя что текущий и капитальный ремонт производится арендодателем, а арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть предупредив арендодателя за 10 дней. что делает этот договор понятным и простым для применения.
В договоре аренды транспортных средств ГК РФ отрегулированы условия аренды, но в уставах и кодексах отдельных видов транспорта ТУЖД, УАТ, ВК, КТМ. имеются большие пробелы с арендой транспортного средства или вовсе и не говорят, что затрудняет его применения и распространения этого договора.
Существенным препятствием в аренде зданий и сооружения и предприятия является сложная процедура, особенно государственного и муниципального имущество. Здесь требуется упрощение процедуры аренды а также связанных сними регистраций и приема зданий, сооружения и предприятия.
Привлекательность договора лизинга состоит в его экономической эффективности и уверенности кредитора. Не смотря на недавнее появления этого договора в нашей стране оно законодательно отрегулировано для развития благоприятного применения. Эмоциональная оценка нового ЖК РФ может быть не однозначна хотя бы виду сокращения списка имеющих право на соц. найма однако необходимо отметить что кодекс объективно отражает существующее в Р.Ф. экономическо-правовую реальность.
В кодексе четко отрегулировано права и обязанности сторон и ведены новые нормы пример расторжения договора соц. найма по обоюдному соглашению, инициатором которого может быть любая сторона. Наряду с изложенным, следует иметь в виду, что в заключительных положениях по данному вопросу, особо закреплены правила о последствиях, наступающих при изменении или расторжении договора - соответственно о сохранении обязательств в измененном виде, или прекращении обязательств.
При этом следует отметить, что сторона не вправе требовать возвращения того, что было исполнено, или по обязательству до момента изменения, или расторжения договора, если иное не установлено законом, или соглашением сторон. В настоящее время правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. Появились новые виды договора аренды, такие как лизинг по новому зазвучал договор аренды предприятия.
К настоящему времени устранены все пробелы арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужно всего лишь создания экономических условий, и как вариант рыночного развития арендных отношений - принятие более упрощенной процедуры аренды государственного и муниципального имущества. Что касается направлений развития договора аренды, то наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда - договор лизинга арендатору выгодно получить в пользование, указываемое им имущество, арендодатель выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода.
Несомненно, в связи с активизацией рынка недвижимости, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.