Ринок землі та його особливості

Міністерство освіти і науки України Український державний морський технічний університет ім. адмірала Макарова Курсова робота з курсу мікроекономіки на тему Ринок землі та його особливості Виконавець студентка групи 3449 - Тз Ткаченко О.М. Перевірив викладач Ришняк Н.М. Миколаїв -2004 Зміст Вступ. 3 Роздiл 1. Теоретичні засади земельних відносин. 1. Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин. 2. Земельна рента та її форми. 3. Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка. 10 Роздiл 2. Особливості сучасного формування ринку землі в Україні. 14 2.1. Оцінка земельно-ресурсного потенціалу України. 2. Основні засади економіко-правового механізму реформування ринку землі. 3. Результати та соціально-економічні проблеми земельної реформи. 4. Управління раціональним землекористуванням. 22 Роздiл 3. Задача. 25 Висновки. 31 Список використаної літератури. 33 Земля є основою людського існування, що визначає її важливу роль у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Як основа екосистеми, знаряддя і предмет виробництва, обєкт права власності вона є базисом сталого розвитку, умовою соціального прогресу та добробуту людини.

Політичні й економічні зміни, які почалися в країнах Центральної та Східної Європи на початку 90-х років XX століття, охопили і сферу землекористування.

Протягом реформування змінено колишній земельний устрій, закладено нові принципи розвитку земельних відносин. Історія не знає прикладів, коли протягом одного десятиліття земельна власність була повністю змінена в такий спосіб. В Україні близько 6,7 млн. громадян отримали земельні сертифікати, що засвідчують право власності на землю, з них близько 1,3 млн. селян вже отримали державні акти на право приватної власності на землю.

Одночасно 11 млн. громадян здійснили приватизацію земельних ділянок для будівництва і обслуговування житлових будинків, господарських приміщень, садівництва, дачного і гаражного будівництва та інше. Разом з тим, земельна реформа в Україні, яка триває останні десять років, не вирішила покладених на неї завдань.

Здійснення масштабних земельних перетворень на таких величезних територіях обумовило виникнення гострих проблем соціального, економічного і екологічного характеру. Зокрема, належним чином не забезпечується раціональне використання та охорона земельних ресурсів, відтворення продуктивного потенціалу сільськогосподарських земель.

Оскільки процеси земельного реформування в цей період відбувалися повільно, земельне питання стало вкрай заполітизованим, а перехід землі ефективним господарям - практично заблокованим. У зв язку з цим виникла потреба формування нової парадигми землекористування в Україні - концепції сталого землекористування, яка могла б забезпечити підвищення добробуту людей, вирішити проблеми, повязані з деградацією навколишнього середовища, поліпшення екологічного стану земель.

У відносинах людина-земля сьогодні переплітаються накопичені за багато років економічні, соціальні, екологічні, правові, моральні, технологічні й інші проблеми життєдіяльності суспільства. Для їхнього розв язання потрібна наукова і практична робота по переходу до багатоукладного використання землі з різними формами власності на основі усталених юридичних норм, економічних критеріїв, взаємопов язаного вирішення коротко- і довгострокових завдань тощо. Особливо загострилося питання збереження, раціонального використання і розширеного відтворення земельних ресурсів як базису сталого розвитку України. Актуальною проблемою сьогодення є організація використання, збереження і відтворення земельних ресурсів відповідно до принципів сталого розвитку, задекларованих на конференції ООН в Ріо-де-Жанейро 1992р Підсумки Всесвітньої конференції в Йоханезбурзі 2002р. засвідчили, що людство мало просунулося вперед у цьому напрямі. Особливу увагу слід зосередити на здійсненні сталого розвитку землекористування шляхом комплексного розвязання проблем забезпечення раціонального використання землі. Однією з важливих складових їх вирішення є оптимізація землекористування.

Проблема сталого розвитку в Україні принципово нова. У першу чергу це стосується використання земельних ресурсів. Дискусії щодо наукового обґрунтування сталого розвитку, раціонального використання земельних ресурсів набувають все більшої гостроти.

В даній курсовій роботі зроблена спроба розкрити економічний зміст понять земля і земельні відносини та висвітлено основні проблемні аспекти становлення і розвитку ринку землі в Україні. Так, в першому розділі, який має назву Теоретичні засади земельних відносин висвітлюється сутність землі і земельних відносин, розкривається таке поняття, як земельна рента та її властивості, а також наводяться особливості формування ціни на землю під дією закону попиту і пропозиції. Другий розділ роботи присвячений аналізу сучасного розвитку земельних відносин на України зроблена оцінка земельно-ресурсного потенціалу, оцінені результати та виявлені основні проблеми земельної реформи і запропоновані основні напрямки ефективного управління землекористуванням.

Роздiл 1. Теоретичні засади земельних відносин.1. Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин. Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. Тут з матеріального фактора виділяються в особливий фонд природні умови.

При цьому термін земля вживається в широкому розумінні слова.

Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не владна, будь то сама земля, водні ресурси чи корисні копалини. У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим базисом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, засобом праці та основним засобом виробництва.

Особливості землі як засобу праці повязані з її родючістю. На відміну від інших факторів виробництва однією з важливих властивостей землі є її обмеженість. Людина не в змозі змінити її розміри по своєму бажанню. По відношенню до цього фактора можна говорити про закон зменшуваної віддачі. При цьому мається на увазі віддача в кількісному вираженні чи у прибутковості, що зменшується. Людина може впливати на родючість землі, але цей вплив не безмежний.

За інших рівних умов, невпинне застосування праці і капіталу до землі, до видобутку корисних копалин не буде супроводжуватися пропорційним ростом віддачі 1 . На думку окремих фахівців говорячи про землю варто використовувати таке поняття, як агрокапітал. При цьому землю слід розуміти як засіб виробництва, який використовується в сільськогосподарських підприємствах для створення певної маси товарів і послуг. Земля виступає на ринку землі як товар для перепродажу і таким чином набуває форму торговельного капіталу, а як засіб виробництва - форму агрокапіталу. Теоретичне дослідження показало, що в теперішній час немає чіткого розмежування понять ринок землі , на якому земля пропонується як матеріальний актив, і ринок землекористування, на якому продається право користування землею як засобом виробництва нематеріальний актив. Подальше становлення ринку землі може здійснюватися тільки на основі правових гарантій постійності інституту приватної власності на землю.

Розвиток відносин власності на землю в Україні, як і в усьому світі, має здійснюватись у напрямку поєднання свободи власника з державним регулюванням земельних відносин 2 . Складність проблеми трансформації відносин власності на землю в Україні повязана зі специфікою юридичної й економічної реалізації права приватної земельної власності, а також зі специфікою земельної реформи, яка супроводжується поділом великих господарств на дрібнотоварні. На сучасному етапі розвитку економіки земельні відносини слід розглядати як сукупність суспільних відносин стосовно володіння, користування і розпорядження землею як засобом виробництва і предметом праці, опосередкованих формами власності, організаційно-правовими формами господарювання, орендою землі, її купівлею-продажем тощо. При цьому основою земельних відносин, їх найголовнішим стрижнем визнається право власності на землю, а саме визначення фізичних меж кожної земельної ділянки, одержання державних актів на право власності, недопущення порушень меж землеволодіння і землекористування, створення максимально сприятливих умов для успадкування землі, передачі її в оренду, заставу, продажу через земельні аукціони та інші операції, що виникають у процесі розвитку ринкових відносин.

Своєрідність розвитку земельних відносин, пов язаних з володінням, користуванням і розпорядженням землею, полягає у відсутності єдиної концепції землекористування та механізму її реалізації. Донедавна земельний фонд України знаходився виключно в державній власності, що обумовлювало директивний характер його використання.

Перехід до приватної власності на землю і розвиток ринкової економіки кардинально змінили як земельні відносини, так і характер використання землі. Однак перетворення, що відбувалися в останні десять років, хоча і змінили суттєво правовий статус землі та організаційно-територіальні форми господарських підприємств, в остаточному підсумку не сприяли поліпшенню соціальних умов і розв язанню екологічних проблем землекористування, натомість зокрема порушилась існуюча регіональна організація виробництва, зросла екологічна небезпека деградації продуктивних земель 1 . Соціально-економічні перетворення в Україні потребують ґрунтовних економічних досліджень, розробки системної методології для оптимального поєднання внутрішньої і зовнішньої політики у сфері реформування земельних відносин та розвитку ринкової економіки. На наш погляд, методологія земельної реформи повинна базуватися на об єктивних законах природи і суспільства та відповідних економічних механізмах, здатних реалізувати її в господарській практиці для забезпечення охорони і найбільш раціонального використання земельних ресурсів, підвищення родючості землі, ефективної реалізації права власності кожного громадянина на землю, розвиток різних форм господарювання. З цих позицій шукати шляхи розв язання проблем земельної кризи необхідно не тільки в удосконаленні земельних відносин, зосереджуючись переважно на відносинах власності, тобто роздержавленні й приватизації земель, а і у визначенні комплексу інших заходів, насамперед, екологічних, демографічних, соціально-економічних тощо. Земельна реформа не може розвиватися ізольовано від економічної, вона повинна включати не тільки реформування власності, а й всю сукупність елементів державно-управлінської системи та суспільно-політичного ладу. Лише комплексний підхід до здійснення економічної й земельної реформи забезпечить позитивні результати.

Спрощений методологічний підхід може орієнтувати на догматизм, позбавити політику й ідеологію конструктивності у ставленні до об єктивних законів природи і суспільства, що діють як в суспільстві загалом, так і землекористуванні 4 . У процесі дослідження з позицій комплексного підходу визначена необхідність гармонійного розвитку земельних відносин в системі продуктивних сил. Першою особливістю такого розвитку є екологічна складова землі з її властивостями, які мають первинну цінність, що не може бути оцінена, оскільки будь-яке життя не існуватиме без них. Здорове навколишнє середовище забезпечує екологічні послуги чиста вода, ґрунт, від яких залежить усе живе і які підтримують життєдіяльність на планеті. Другою особливістю є соціально-економічна складова землеволодіння і землекористування, яка відображає єдність соціально-економічного розвитку та взаємовідносин людини з природою, що тісно пов язана з господарюванням на землі. Це вимагає особливого підходу до організації її використання, зумовлює необхідність раціонального розподілу землі між галузями народного господарства, різними землевласниками і землекористувачами.

Звідси виникає потреба у землевпорядкуванні території і землеустрою, вимірюванні площ та визначенні меж для господарського використання земельних угідь. Серед найбільш характерних властивостей землі є її обмеженість у просторі, постійність розміщення земельного фонду, що обумовлює необхідність територіальної організації виробництва і оптимізації розвитку продуктивних сил. При цьому не можна залишати поза увагою і велику неоднорідність земельних угідь як за структурою, так і мозаїчністю ґрунтового покриву.

Земельні ресурси є безпосередньою економічною основою виробничих секторів промисловості, сільського господарства, лісництва, рекреації і туризму та ін. Разом це складає індустріальне, економічне, регіональне й інше землекористування.

Отже, земельні відносини необхідно розглядати з позицій багатопланового характеру залежно від тих функцій, які вони можуть виконувати в господарстві держави.

У демократичному суспільстві при формуванні земельних відносин головне завдання полягає у створенні таких політичних, економічних, соціальних та екологічних умов, які б забезпечували найбільш раціональне, високоефективне використання і відтворення земельних ресурсів. Узагальнення основних теоретичних та методологічних основ землеустрою дозволяє розробити модель сучасного землевпорядкування за його видами і формами таблиця 1 . Таблиця 1 .Модель сучасного землевпорядкування за його видами та формами Вид землевпорядкування Форма землевпорядкування Територіальне планування організації використання і охорони земель 1. Стратегія використання і охорони земельних ресурсів на загальнодержавному рівні. 2. Встановлення меж адміністративно-територіальних утворень на місцевості в натурі . 3. Створення нових землеволодінь і землекористувань шляхом передачі земель у власність та надання у користування.

Землевпорядкування території в межах населеного пункту 1. Впорядкування території за формами власності на землю. 2. Впорядкування території за функціональним призначенням для використання в межах мікрорайону кварталу і в межах населеного пункту загалом. 3. Встановлення та закріплення меж прибудинкових територій - передача прибудинковнх територій у спільне користування членам об єднань власників багатоквартирних будинків - надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження будь-яких об єктів. 4. Здійснення робіт по обґрунтуванню розмірів території населеного пункту, освоєнню земель, поліпшенню їх якості, рекультивації, консервації та інженерному захисту. 5. Розробка і дотримання режиму використання земель в охоронних захисних зонах, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам внаслідок встановлення цих зон. Землевпорядкування Території сільськогосподарських підприємств і громадян 1. Впорядкування території сільськогосподарських підприємств. 2. Впорядкування території фермерських господарств. 3. Впорядкування території особистих селянських господарств Так, пропонується виділити три напрями землевпорядкування територіальне планування організації використання і охорони земель землевпорядкування території населених пунктів та сільськогосподарських підприємств і громадян.

Територіальне планування передбачає розробку узагальнюючих планів розвитку території та узгодження в цьому контексті основних заходів у межах населених пунктів, промислових зон тощо. При цьому важливим є забезпечення рівних умов розвитку регіонів, досягнення територіальної і структурної рівноваги в секторальному та територіальному розрізах 7 . Завданням землевпорядкування території населених пунктів є обґрунтування, розробка і подальша реалізація на землях населеного пункту необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєння, поліпшення якості землі, її раціонального використання, охорони й захисту від руйнівних процесів. В умовах ринкової економіки землевпорядкування повинно мати адаптивний характер.

Це означає, що при здійсненні землеустрою необхідно враховувати як екологічні природні , так і соціально-економічні фактори. 1.2. Земельна рента та її форми. Земельні відносини значною мірою є рентними відносинами.

Пояснюється це тим, що земельна рента виступає регулюючим фактором у земельних відносинах.

Вона є економічною формою реалізації права власності на землю через орендні відносини, відіграє важливу роль при ціноутворенні, нарешті - формує ціну землі, що є надзвичайно важливим чинником на сучасному етапі розвитку сільського господарства - етапі входження в ринок.

Рента - це економічна форма реалізації власності. тому із зміною відносин власності зявляються нові форми земельної ренти.

В умовах феодалізму рента як економічна форма реалізації власності феодала на землю виступала спочатку як панщина, пізніше - оброк, на зміну якому у період розпаду цього ладу прийшла грошова форма.

Земельна рента в умовах капіталізму виступає у формі орендної плати землевласнику за тимчасове користування землею орендарем.

Якщо на цій землі є споруди склади, іригаційна система та ін то орендар додатково платить за користування ними. У цьому разі орендна плата більша за ренту.

Диференціальна земельне рента існує у формі диференціальної ренти І і диференціальної ренти ІІ. Причиною виникнення диференціальної ренти І є обмеженість земель кращої та середньої якості, що змушує залучити в сільськогосподарський оборот гірші за якістю ділянки землі. Аналогічно складається ситуація з ділянками, розташованими на різних відстанях від ринку.

Внаслідок цього суспільна вартість, а отже, й ціни на сільськогосподарську продукцію встановлюються умовами виробництва на гірших або найвіддаленіших від ринку землях у промисловості - середніми умовами . Інакше втрачається інтерес землевласника і орендаря до ведення сільського господарства на гірших землях, на них не будуть забезпечені нормальні умови для розширеного відтворення.

За цих умов на середніх і кращих землях утворюється додатковий чистий дохід, який набирає форми диференціальної ренти І. Отже, умовою виникнення цієї форми ренти є різниця в родючості та місцерозташуванні земель.

Джерело диференціальної ренти І - праця сільськогосподарських найманих працівників або фермерів 5 . Господарства, розташовані на кращих та середніх за якістю землях, витрачають на одиницю продукції менше праці, отримуючи при цьому кращі врожаї сільськогосподарської продукції. Внаслідок цього диференціальна рента І в умовах суспільної власності на землю повинна вилучатися державою.

В умовах капіталізму її привласнює землевласник у формі орендної плати.

Диференціальна рента II утворюється внаслідок інтенсивного ведення господарства, тобто використання кращих сільськогосподарських машин, насіння, поліпшення культури землеробства і тваринництва, за рахунок додаткових капіталовкладень.

Це дає змогу підвищувати продуктивність праці й отримувати більше продукції з кожного гектара землі. Отже, природна родючість землі доповнюється і все більше замінюється економічною родючістю. За умов раціонального сільськогосподарського виробництва додаткові капіталовкладення забезпечують не тільки окупність цих витрат, а й отримання над. І. Цю ренту привласнює фермер або орендар землі протягом дії орендного договору.

При укладанні нового договору землевласник, як правило, враховує зроблені в попередні роки орендарем додаткові капіталовкладення, вищу родючість землі і збільшує плату за землю.

Тому орендар зацікавлений, щоб договір про оренду землі, укладався на тривалий термін, а землевласник - навпаки. У колишньому СРСР диференціальна рента І вилучалася державою через механізм найнижчих закупівельних цін у найсприятливіших для ведення сільського господарства умовах і систему обов язкових поставок сільськогосподарської продукції за цими цінами. Диференціальна рента II переважно залишалася в господарствах і використовувалася для розвитку виробництва й частково для додаткового стимулювання працівників колгоспів і радгоспів. Нині диференціальна рента в Україні повинна вилучатися через механізм рентних платежів, плати за землю, розмір яких залежатиме від якості землі. Оцінка якості землі її родючість, забезпеченість вологою, теплом, а також місце розташування ділянок, їх конфігурація тощо дана в державному земельному кадастрі 6 . Частина землі в багатьох країнах знаходиться у надзвичайно сприятливих ґрунтово-кліматичних зонах.

Розміщені тут господарства вирощують рідкісні фрукти - цитрусові, цінні сорти винограду та ін. Оскільки попит на цю продукцію, як привило, перевищує їх пропозицію, то на них встановлюють ціни, вищі від вартості, або монопольні ціни. У результаті цього утворюється надприбуток, який набирає форми монопольної ренти і привласнюється землевласником.

Джерелом її існування є частка доходів покупців, які купують па ринку ці продукти. Внаслідок цього рентні платежі, плата за землю повинні бути вищими на цих ділянках.

Абсолютна рента - в умовах капіталізму форма земельної ренти, яку необхідно сплачувати власникові за будь-яку ділянку землі незалежно від її родючості й місця розташування. Отже, абсолютна рента є економічною формою реалізації монополії приватної власності на землю, її джерело - надлишок додаткової вартості над середнім прибутком різниця між ринковою вартістю сільськогосподарської продукції і суспільною ціною виробництва, а умова виникнення значно нижча органічна будова капіталу в сільському господарстві. Коли фермер або капіталіст-фермер сам є власником землі, зникає причина існування абсолютної ренти.

У результаті розгортання науково-технічної революції в сільському господарстві впровадження біотехнології, електроніки комп ютерної техніки тощо, а також монополізації агробізнесу, інтеграції сільського господарства з переробними галузями промисловості, формування АПК відбувається поступове зближення органічної будови капіталу сільського господарства з промисловістю, що зумовлює дію тенденції до зменшення абсолютної ренти 8 . Повному вирівнюванню органічної будови капіталу сільського господарства з промисловістю перешкоджає сезонний характер виробництва, а отже, сезонний характер використання сільськогосподарської техніки, значна віддаленість багатьох ферм від ринків збуту, що спричиняє зростання питомої ваги транспортних засобів серед знарядь праці. Крім того, науково-технічна революція ще не охопила більшості країн світу або охопила їх далеко не повною мірою. Тому органічна будова капіталу в сільському господарстві таких країн нижча, ніж у промисловості, що зумовлює існування у них абсолютної ренти.

Оскільки органічна будова капіталу у сільському господарстві розвинутих країн піднялася до рівня промисловості і навіть перевищила його, то деякі економісти ще близько трьох десятиліть тому почали стверджувати про зникнення цієї форми земельної ренти.

Другою умовою її зникнення дехто з науковців вважає значні дотації держави сільськогосподарським товаровиробникам та істотну модифікацію внаслідок цього процесу ціноутворення.

Такий підхід до проблеми існування абсолютної земельної ренти є однобічним, некомплексним, оскільки враховує лише умови її виникнення, а не причину, яка є вагомішим чинником, ніж умова. Крім того, цей підхід ігнорує наявність орендної плати за землю. Так, у США вона становить до 10 її ринкової вартості, або в середньому 350-400 дол. за гектар у Канаді на оплату оренди витрачається 40-45 вирощеного врожаю, у Франції- до 1 3 врожаю.

Тому аграрна політика в розвинутих країнах світу передбачає поступове перетворення фермерів-орендаторів на власників землі через механізм викупу, що, в свою чергу, приведе до зменшення державних дотацій в сільське господарство, до зниження цін на продукцію. У разі приватизації землі в Україні, перетворення землі на товар, істотний вплив на процес ціноутворення матиме орендна плата. Це призведе до значного зростання цін на сільськогосподарську продукцію. Що стосується дотацій сільськогосподарському виробництву, то вони надаються з державного бюджету, податкової системи, у той час як земельна рента є результатом реалізації власності на землю. І лише коли власником землі є держава, одержана нею земельна рента може використовуватись для надання дотацій землекористувачам.

В усіх інших випадках вона привласнюється землевласниками. При цьому дотації, як правило, повинні одержувати землекористувачі, а не землевласники, що ще раз свідчить про принципову відмінність цих вадів доходів. З рентними відносинами тісно пов язана ціна землі. Земля в багатьох країнах світу є об єктом купівлі-продажу внаслідок узаконеної приватної власності на землю.

Земля - особливий товар. Ця особливість полягає в тому, що вона є продуктом природи і на неї початкове не затрачена праця. Згодом витрати праці на поліпшення якості землі постійно зростають.

Якщо абстрагуватися від таких витрат, то ціна землі ґрунтується не на вартості, а на величині доходу, який вона приносить своєму власникові ренті. Власник може продати землю за умови, що отримана сума буде меншою, ніж дохід у формі процента, одержаний від вкладання цієї суми в банк. Внаслідок цього ціна землі є капіталізованою земельною рентою і визначається за формулою Поряд з викладеним серед вчених-економiстiв ведуться тривалi дискусії з приводу рентних відносин.

Зясовується головне питання - вплив ренти на ціну сільськогосподарського продукту рента формує ціну виробленого продукту, чи сама ціна виступає рентоутворюючим фактором. Вiд А.Смiта до Д.Рiкардо чіткої відповіді не знаходимо. Тiльки у Д.Рiкардо є однозначним висновок про те, що не тому хліб дорогий, що виплачується рента, а рента виплачується тому, що хліб дорогий. Звiдси цілком зрозуміло, що рента залежить від ціни, а не навпаки. Цей висновок дуже важливий для розвитку економіки на сучасному етапі, коли відбувається перехід до приватної власності на землю i починають розвиватись орендні земельні відносини.

Спростовується аргумент проти приватної власності, який полягає у твердженні, що визнання ренти, а значить i запровадження орендної плати, може призвести до різкого підвищення цін на сільськогосподарську продукцію. Щоправда, виходячи з теорії абсолютної ренти, розробленої К.Марксом, слід зазначити, що абсолютна рента здорожчує сільськогосподарський продукт 2 . 1.3. Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка. Земля як фактор виробництва - це не тільки та частина земної поверхні, яка не зайнята водою, але й природні ресурси - ліси, корисні копалини, ресурси морів, родючість ґрунтів, які можуть бути використані у процесі виробництва, тобто це всі рідкісні природні ресурси.

Природні ресурси розподіляються на такі, що не відтворюються вони можуть бути використані лише один раз - вугілля, нафта, природний газ , і що відтворюються тобто можуть використовуватись у виробничих процесах неодноразово - моря, земельні угіддя. Запас природних ресурсів визначається самою природою. Обсяг потоку- послуг природних ресурсів - визначається людським вибором.

Ціною послуг природних ресурсів землі є земельна рента R - орендна плата за користування землею протягом певного періоду року. Ціна землі як запасу визначається поточною цінністю майбутньої ренти. Якщо відомі процентна ставка r і щорічна рента R, то поточна цінність РV ренти за N років складатиме Через те що земля може давати ренту необмежене довго, ціна її PL визначатиметься поточною цінністю ренти за вказаною формулою, коли N прямує до нескінченності ця величина може бути підрахована як сума членів спадної геометричної прогресії і дорівнюватиме В цілому обсяг землі є обмежений - і в національному масштабі, і на рівні окремих домогосподарств та сільськогосподарських підприємств. Щодо якості землі, то вона може бути з часом покращена або погіршена, залежно від того, як ведеться господарювання.

Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається абсолютно нееластичною, тобто крива пропозиції S землі є вертикальною лінією рис. 1 . Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок індивідуальних рішень. Окремі домогосподарства, зрозуміло, можуть змінювати обсяг землі, що перебуває у їхній власності, але це не впливає на ЇЇ сукупний обсяг.

Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим фактором виробництва - капіталом.

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільсь-когосподарський попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо. На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування. Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит. Рис.1 Ринок земельних ресурсів. На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення - цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю. На рис.1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зоні D- сільськогосподарський попит, D - несільськогосподарський попит будівництво. Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею QE була б встановлена орендна плата PE. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі PA. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою.

Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою РА. У попередньому розділі було введено поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора.

Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною як у випадку землі , то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією - рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні РА, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис. 1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OРААQE. Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто зясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель.

Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо. 9 . На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є просторові - місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні ринкові - попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо правові - законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як обєкт приватної власності кількісні - фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони площа, ширина, глибина якісні - корисні властивості земельної ділянки, які повязані з її майбутнім використання та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу. Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн. Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель.

Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринкової, позикової та інвестиційної вартості. А нормативна - виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю.

Взаємозвязок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 2. Другою важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що земельна ділянка розглядається невідємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельнооціночної діяльності. Третя особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення. 12 . Таблиця 2 Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Види оцінки База оцінки Сфера застосування Грошова оцінка загальна Капіталізований рентний доход із земельної ділянки Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок Грошова нормативна оцінка Вартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної ділянки Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю Грошова ринкова Оцінка Оціночна вартість - сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов власності, умов використання власності Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок Роздiл 2. Особливості сучасного формування ринку землі в Україні. 2.1. Оцінка земельно-ресурсного потенціалу України. Земельно-ресурсний потенціал України, який складає близько 60,3 млн. гектарів землі, належить до основних чинників національного багатства.

На території України зосереджено 8 чорноземних ґрунтів світу, 0,5 - запасів прісної води і 0,5 запасів деревини.

Земельні ресурси України оцінюється у 3,5 трильйони доларів США за даними Ради по вивченню продуктивних сил України НАНУ . Землі сільськогосподарського призначення оцінено в 766,5 млрд. дол. США, що становить 21,3 вартості земельних ресурсів. Місткість територіального простору України по біокліматичному потенціалу для нормального життя складає 140-250 млн. осіб. Територія України відрізняється геополітичними, географічними, демографічними, соціально-економічними і екологічними особливостями та унікальною інфраструктурою, створеною багатьма поколіннями людей.

Безумовно, сприятливим фактором економічного розвитку України є наявність величезного земельноресурсного потенціалу, який характеризується зручним геополітичним місцерозташуванням території, сприятливими кліматичними умовами, високородючими та величезними за площею ґрунтами.

Займаючи 0,4 території суші Землі, Україна має найродючіші землі, забезпеченість якими не можна порівняти з жодною країною світу. В ріллі України чорноземи складають 60 їх площі, решта це переважно ґрунти темного кольору, що характеризуються значною родючістю сірі лісові і каштанові і лише 15 ріллі припадає на дереново-підзолисті ґрунти.

Поряд з тим, земельний фонд України характеризується надзвичайно високою господарською освоєністю. Частка земель у природному стані становить близько 8 від загальної площі, а природнозаповідних територій - 2 млн. га, що не відповідає світовим стандартам.

Україна достатньою мірою забезпечена орними землями на одного жителя 0,66га ріллі порівняно із 0,24 га у світі , а середньозважений вміст гумусу в орних ґрунтах складає 3,25 . Однак кількість орної землі у розрахунку на 1 особу не корелює з рівнем продовольчого забезпечення населення, оскільки останній залежить не тільки від площі земельних ресурсів і родючості ґрунтів, а й від рівня культури землеробства, структури посівів, економіки країни, розвитку переробної промисловості, соціальних умов і рівня життя населення.

Природний фактор вплинув на формування національних підвалин народу України, культуру, спосіб землекористування.

У той же час об єктивні умови геополітичного положення країни, зокрема просторовість території і багатство природних ресурсів та суб єктивні чинники господарювання, сприяли розвитку України екстенсивним шляхом, що призвело до втрат природноресурсного потенціалу. Починаючи з 1990 р в Україні відбувається помітне сповільнення інерції росту продуктивності ґрунтів, що вимагає невідкладних заходів щодо надання їй якісно нового імпульсу, зокрема забезпечення раціонального управління посівними площами. Прогресуючими темпами погіршується екологічний і якісний стан ґрунтів, про що, зокрема, свідчать дані, наведені в таблиці 3. Аналіз екологічного стану земель показує, що продуктивний потенціал ґрунтів знаходиться на межі небезпечного виснаження, а їх агробіологічні властивості потребують термінового відновлення. За експертними оцінками, на 64 території України самою гострою визнається проблема деградації земель внаслідок господарської діяльності і недодержання природоохоронних та землевідтворювальних вимог.

За даними Державного комітету України по земельних ресурсах, загальна площа сільськогосподарських угідь, які зазнають згубного впливу водної та вітрової ерозії, складає понад 14,9 млн. га 35,2 від загальної площі , внаслідок аварії на ЧАЕС забруднено понад 6,7 млн. га сільськогосподарських угідь 11 від загальної площі . Зростають площі кислих ґрунтів. Погіршується екологічний стан сільськогосподарських земель через антропогенне і техногенне навантаження, внаслідок чого 43,2 площі осушених земель мають підвищену кислотність 7,6 - засолені 10,7 - перезволожені 12,8 - заболочені 18,4 - піддаються вітровій та 4,6 - водній ерозії. Таблиця 3. Перелік та характеристика основних еколого-економічних проблем деградації ґрунтів в Україні Основна проблема Зміст проблеми Наслідки ЕРОЗІЯ ҐРУНТІВ Руйнування ґрунтів з порушенням їх фізико-хімічних властивостей, що супроводжується перене-сенням частинок ґрунту з одного місця на інше. Залежно від характеру процесу ерозії розрізняють водну, вітрову дефляція тощо Водній ерозії щорічно піддається 13,4 млн. га, у т.ч 4,5 млн.га відноситься до категорії середньо та сильнозмитих ґрунтів. За 30 років 1961-1990р. площа орних земель, пошкоджених водною ерозією, розширилась до 2,2 млн .га, або на 27 . Вітровій ерозії щорічно піддається близько 6 млн. га. ЗАБРУДНЕННЯ Привнесення і виникнення в ґрунті нових, не характерних для нього фізичних, хімічних та біологічних агентів і концентрацій. Розрізняють забрудненняважкимиметала-ми, радіаційне, хімічне, мікро-біологічне, фізичнезабрудне-ннятощо. Виділяютьантро- погенне забруднення.

Внаслідок аварії на ЧАЕС забруднено понад 6,7 млн.га сільського-сподарських угідь. Площа ріллі із щільністю забруднення від 1-5 KI км2 становить 1 млн. га. Хімічно забрудненні ґрунти поширені навколо підприємств важкої й хімічної промисловості, поблизу автострад, біологічно забрудненні - навколо тваринницьких комплексів. ОСУШЕННЯ Видалення надлишків води з ґрунтів. Процес призводить до зміни фізико-хімічних властивостей ґрунтів. Осушені землі в Україні складають 2316,5 тис.га. Серед них постійноготехнічногозабезпечення потребують 510 тис. га. ЗРОШУВАННЯ Штучне зволоження ґрунтів, що призводить до зміни режиму ґрунтових вод, хімічно-фізичного складу ґрунту, рівня мінералізації. Зрошувані землі становлять 2273,1тис. га. Серед них підвищеного технічного рівня меліоративних систем потребують 618 тис. га Перезволоження Заболочення Підвищення кислотності Нераціональне зрошення та осушення призводить до заболочення, перезволоження, засолення.

Значна кількість земель 445 тис. га перезволожената заболочена.

Площа кислих ґрунтів становить 4451 тис га, у т.ч. сильно кислих - 359 тис. га Засолення Осолонцювання Підвищення вмісту в ґрунтах легкорозчиннихсолей карбонату натрію, хлоридів і сульфатів. Виділяютьперви-нне і вторинне засолення.

В Україні близько 300 тис. га угідь є засоленими.

Загальна площа солонцевих ґрунтів становить 800-900тис. га, найбільш уражених солонцевих ґрунтів - 463 тис. га ЗНИЖЕННЯ РОДЮЧОСТІ Погіршення гумусного стану ґрунтів За останні роки вміст органічної речовини в ґрунтах знизився на 0,4 Розраховано за даними Міністерства екології та природних ресурсів України, Державного комітету України по земельних ресурсах.

Спостерігається тенденція погіршення родючості ґрунтів, зокрема середній вміст гумусу понизився до 3,1 . Це є особливо негативним явищем з огляду на зростання в загальній структурі сільськогосподарського виробництва питомої ваги екстенсивних культур, які обумовлюють значне виснаження ґрунтів. Наведений перелік еколого-економічних проблем деградації ґрунтів в Україні є далеко не повним, але навіть він вражає розмірами та характером наслідків неефективного використання основного багатства країни. На жаль, сучасне використання земель в Україні не сприяє одержанню відповідного екологічного і особливо соціально-економічного ефекту.

Економічна роль землі ігнорується, знижується економічна ефективність використання сільськогосподарських угідь, погіршується їх екологічний стан. Однією з причин поглиблення економічної та екологічної кризи в Україні є недосконалість земельних відносин, що потребує зміни парадигми землекористування. 5 . 2.2. Основні засади економіко-правового механізму реформування ринку землі. Стосовно поняття земельна реформа, то в різних країнах в воно має свій зміст, цілі і завдання.

Так, у країнах з перехідною економікою земельна реформа розглядається через призму приватизації земель з одночасною їх передачею із державної власності в приватну.

В країнах з ринковою економікою вона передбачає консолідацію та оптимізацію земель, поліпшення структури землекористування для забезпечення найбільш ефективного і продуктивного використання земельних угідь. Подібна мета земельної реформи, що визначена в ринкових країнах знаходиться на порядку денному і в Україні, хоча її реалізація значно відрізняється від характеру земельної реформи в інших країнах. В Україні земельна реформа являє собою систему правових, економічних, організаційних, екологічних, технічних та соціальних заходів, реалізація якої забезпечує перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру ринкової економіки. Остаточною метою земельної реформи передбачено безоплатну передачу землі у власність тим, хто на ній працює, формування платних орендних відносин і ринку землі. Земельні перетворення в сільській місцевості, містах та інших поселеннях здійснюються за різними напрямами.

У сільській місцевості вони спрямовуються на зміну сформованої в радянський час системи земельних відносин шляхом перерозподілу земель з метою створення нових форм господарювання на основі приватної форми власності на землю, їхньої розмаїтості і рівності. В містах земельна реформа спрямовується на створення бази для функціонування земельного ринку через забезпечення відповідних умов для продажу, купівлі та оренди землі. В цілому земельна реформа передбачає здійснення наступних заходів запровадження та реалізацію приватної власності на землю створення земельно-реєстраційних систем формування системи автоматизованого земельного кадастру грошову оцінку земель, запровадження її результатів для реалізації платності землекористування і формування на цій основі багатоукладної економіки перехід від адміністративних до економічних методів управління земельними ресурсами тощо. Аналіз законодавчого забезпечення розвитку земельної реформи та формування ринку землі свідчить, що земельна реформа, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами.

Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення.

Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі. Для подальшого розвитку земельних відносин і, зокрема, ринку сільськогосподарських земель, необхідно розробити та першочергово прийняти закони Про обіг земель сільськогосподарського призначення , Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення , Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них , Основні напрями розвитку регульованого ринку сільськогосподарських земель. Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки паї поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод. Порядок укладання угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення представлено на рис 2. Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим. 5 . Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон - для визначення найвищої ціни. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу.

Саме він забезпечує виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських фермерських господарств тощо. Встановлено, що для розвитку іпотеки необхідно по-перше, наявність розвинутого ринку сільськогосподарських земель, де землю можна вільно купувати та продавати по-друге, розвинуту мережу приватних і державних спеціалізованих кредитних установ, які будуть здійснювати довгострокові терміном на 5-20 років кредитні операції по-третє, встановлення реальної ринкової ціни землі по-четверте, земля повинна утворювати в балансі селянських фермерських господарств та інших приватних сільськогосподарських підприємств більшу частину активів по-пяте, розвиток продажу земель сільськогосподарського призначення на аукціонах та конкурсах.

Крім перерахованого вище, нині розвитку інституту іпотеки перешкоджають такі правові чинники, як відсутність законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно заборона до 1 січня 2005р. згідно з новим Земельним кодексом фізичним і юридичним особам, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського фермерського господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадянам - власникам земельних часток паїв укладати іпотечні договори, предметом яких є належні їм земельні ділянки і паї відсутність закону, який регулює правовідносини, повязані з обігом сільгоспугідь, у т. ч. заставних. 6 . Виявлено, що потреба оцінки земель сільськогосподарського призначення як складової економічного механізму полягає в такому для визначення ринкової вартості земельних ділянок під час укладання угод купівлі-продажу, міни, дарування, спадкування встановлення соціально справедливих рентних платежів за оренду сільгоспугідь визначення експертної оцінки земельної ділянки при реалізації на земельному конкурсі, аукціоні, тощо обумовлювання вартості під час передачі земельних площ в іпотеку для коригування розміру земельного податку визначення розміру відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників відображення вартості сільськогосподарських угідь у балансі сільгосппідприємств встановлення вартості землі як важливої складової національного багатства України. Становлення ринку сільськогосподарських земель передбачає вдосконалення оподаткування землевласників та землекористувачів, у тому числі встановлення спеціальних податків та нових пільг з оподаткування, згідно природно-економічних особливостей господарювання на землі. При цьому на регульованому земельному ринку повинен дотримуватись баланс інтересів, тобто інтереси держави повинні бути врівноважені інтересами власників землі. У процесі проведення земельної реформи та появи приватних землевласників на селі особливого значення набирає розвиток орендних відносин.

Більшість нових господарств зацікавлені в оренді землі для створення великих життєздатних сільськогосподарських підприємств. Оренда землі сприяє виявленню найбільш підприємливих і компетентних людей та концентрації в їх руках земельних угідь. З метою вдосконалення орендних відносин необхідне формування складових інфраструктури земельного ринку, а саме створення при районних держадміністраціях консалтингових служб, які надаватимуть інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати проведення земельних конкурсів за право оренди земельних ділянок створення маркетингових фірм з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди підготовка спеціалістів, які будуть розробляти рекомендації стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки різної якості. Реструктуризація колективних та інших недержавних сільськогосподарських підприємств у господарські структури ринкового типу сприяє становленню таких важливих передумов впровадження ринку землі, як формування підприємницького середовища та пошук ефективних керівників, організаторів сільськогосподарського виробництва.

На фоні розвитку конкуренції між різними агроформуваннями ринкового типу створюються умови для виявлення відмінностей між різними формами господарювання і ефективного використання земельних ресурсів. А із зростанням ефективності й доходності сільськогосподарських підприємств зароджується мотивація до придбання і раціонального використання земельної власності. Побоювання, повязані з введенням приватної власності на землю і формуванням ринку сільськогосподарських земель стосовно розгортання спекуляції, скуповування землі товстосумами, переходу значних земельних площ до земельних банків та обезземелення селянства, використання сільськогосподарських угідь не за призначенням, з одного боку, для нинішнього етапу земельної реформи, мають під собою певні підстави, але не мають серйозних обґрунтувань.

А з іншого ж, вони можуть бути зняті запровадженням правових актів земельного ринку.

Упереджене ставлення до купівлі-продажу сільськогосподарських угідь і формування земельного ринку повязане не лише з психологічною та економічною непідготовленістю, консервативним менталітетом селянства, а й з незнанням самого процесу, основної мети та завдань земельної реформи. Повноцінний ринок землі має включати по-перше, наявність земель сільськогосподарського призначення у ринковому обігу по-друге, достатню кількість потенційних продавців і платоспроможних покупців, які можуть придбати землі сільськогосподарського призначення, та мотивації їх виходу на ринок по-третє, створення необхідної ринкової інфраструктури по-четверте, сформованість системи ціноутворення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення залежно від їх якості і місця розташування по-пяте, наявність організаційно-правового та економічного механізму укладання цивільно-правових земельних угод і становлення сільськогосподарського земельного ринку по-шосте, чіткий державний контроль, управління та регулювання становлення ринку сільськогосподарських земель.

Від самих селян залежить, як вони зможуть проявити себе в нових ринково орієнтованих умовах, реалізувати свій потенціал і проявити ініціативу.

Становлення сільськогосподарського ринку в нашій державі слід починати з трансформації суспільної думки, зміни психологічного ставлення людей до приватної власності на землю, торговельних операцій з нею. Головне щоб селяни усвідомили, що вони є власниками землі і працюють з метою отримання максимального прибутку і примноження приватної власності, орієнтуючись на підприємницький успіх. 13 . 2.3. Результати та соціально-економічні проблеми земельної реформи. Результати земельної реформи оцінюються шляхом ідентифікації соціальних, економічних та екологічних наслідків, які розглядаються у фізичному і якісному вимірі. Наслідки земельної реформи проявляються у реальній економіці та мають довготривалий вплив не лише на неї, а й життєдіяльність всього суспільства.

Сьогодні результати земельної реформи здебільшого оцінюються з точки зору кількісних характеристик, при цьому якісні зміни або не розглядаються, або визначаються поверхово.

Основним підсумком земельної реформи прийнято вважати становлення приватної власності на землю.

У той час, коли землі державної власності скоротилися з 60,36 млн. га у 1992р. до 30,1 млн. га у 2000р у приватній власності вони зросли до 29,1млн. га. Таким чином, близько 50 земельного фонду знаходиться в приватній власності, з них 99 - складають сільськогосподарські угіддя. Презумпція приватної власності на землю в Україні сьогодні поширена лише на основний засіб сільськогосподарського виробництва - сільськогосподарські угіддя. Землі в населених пунктах, крім сільських, знаходяться переважно в державній та комунальній власності. За період проведення земельної реформи офіційно визначаються наступні середні результати - 27,6 мільйони гектарів сільськогосподарських земель передано безоплатно в приватну власність, що еквівалентно приблизно 66 площі сільськогосподарських земель в Україні - 11,5 тисяч підприємств колишніх КСП трансформовано в 15,1 тис. нових сільськогосподарських підприємств на основі приватної власності на землю - 6,7 мільйонів сільських громадян одержали сертифікати на право власності на землю - 22,3 мільйони гектарів сільськогосподарських земель передано в оренду власниками сертифікатів, що засвідчують право власності на землю загальна сума орендної плати у 2000 році становила 1,5 млрд. гривень - 11 мільйонів громадян приватизували земельні ділянки для ведення особистого підсобного та селянського фермерського господарства будівництва і обслуговування житлових будинків і господарських будівель присадибних ділянок, садівництва, дачного і гаражного будівництва 2,3 мільйона громадян отримали державні акти на право власності на землю.

Наведені результати, безсумнівно, є вражаючими.

Однак, на погляд дисертанта, успіх земельної реформи визначається не лише наслідками структурних змін у земельних відносинах, а й досягненням соціально-економічного та екологічного ефекту в землекористуванні. В Україні, на жаль, земельна реформа ще не досягла поставлених цілей щодо вирішення соціально-економічних та екологічних проблем.

Навпаки, здебільшого соціальний стан землекористувачів і землевласників погіршився.

Процес реформування носить формальний характер. За даними Держкомстату України, обсяг виробництва сільськогосподарської продукції у 2000 р. порівняно з 1990 р. зменшився на 47 відсотків, у т.ч. в рослинництві - на 36 відсотків у цінах 1996р І хоча в наступні роки отримано приріст валової продукції в сільському господарстві, проте забезпечений він був в основному за рахунок підсобного, тобто натурального господарства.

З економічної точки зору, переважна більшість сільськогосподарських підприємств досі є збитковими, а виробництво сільськогосподарської продукції - нерентабельним крім зернових. За різними експертними оцінками, земельноресурсний потенціал України дає змогу виробляти продуктів харчування на 140-250 млн. чол. Проте, рівень його використання є низьким, а виробництво сільськогосподарської продукції не завжди забезпечує навіть власні потреби країни. Основна причина низької продуктивності сільськогосподарських угідь полягає в недостатньому технологічному й організаційному рівні землеробства, відсутності ефективного і дієздатного земельного законодавства. Інфраструктура землекористування поступово погіршується та відстає від потреб реальної економіки. Посівні площі сільськогосподарських культур скорочуються, рілля виводиться з господарського обігу, що обумовлює зменшення валової продукції рослинництва.

Майже повсюдно порушені сівозміни, різко призупинено внесення органічних та мінеральних добрив, зростає забуряненість полів, погіршується їх фітосанітарний стан. Законодавство, що регулює земельні відносини, на сьогодні є недосконалим, містить безліч білих плям, суперечностей та невизначеностей.

Прийняття Земельного кодексу потребує негайного приведення земельного законодавства у відповідність до його положень.

Багато питань правового регулювання різних специфічних земельних заходів не знаходять відображення в нормативних актах у сфері земельних відносин.

Таким чином, ключовими проблемами землекористування в Україні є - неурегульованість права власності на землю та майно - нерозвиненість системи землекористування, зокрема ринкової, фінансової, соціальної та технічної інфраструктури - відсутність державного фінансування заходів щодо охорони земель - прогресуюча деградація земель, у т.ч. зниження родючості ґрунтів - неурегульованість чинного земельного законодавства. Результати дослідження дозволили дисертанту дійти висновку, що сучасна криза в економіці України змінила баланс природної екологічної , економічної, технологічної і як наслідок - соціальної складових системи землекористування, що призводить до зменшення загальної корисності екосистеми та її складової - агроландшафтів. Специфіка соціальних проблем при цьому обумовлена низьким рівнем розвитку екологічної та економічної складових землекористування, які реагують на їх зміни. По-перше, майже 50 української території, у першу чергу сільськогосподарських угідь, піддається впливу деградаційних процесів. По-друге, господарства, зберігаючи часто формально площі землекористування, не в змозі підтримувати їх через диспаритет цін, відсутність техніки, оборотних коштів, дешевих кредитів, ринків збуту, виробничої інфраструктури, вимирання сільського населення та порушену його вікову структуру, а також крайню бідність. Перші ознаки відображення дисбалансу на природному компоненті агроландшафту вже спостерігаються у вигляді зменшення органіки в ріллі, підвищення кислотності, дегуміфікації, посилення ерозійних процесів, засолення ґрунтів, втрати довгострокової ґрунтової родючості, зниження біорізноманіття культурного ландшафту. Економічні проблеми досить часто призводять до розвитку монокультурного землеробства вирощування рентабельної культури, що в свою чергу обумовлює скорочення величезних площ сільськогосподарських угідь особливо ріллі у зонах з низькою густотою населення та високопродуктивними ґрунтами і переведення їх в перелоги.

Таким чином, суб єктивні й об єктивні умови розвитку земельних відносин по-новому ставлять питання землекористування в Україні. Розв язання соціальних, економічних та екологічних проблем вимагає безвідкладного переосмислення наслідків земельної реформи, поглиблення наукових основ сучасного землекористування, вирішення практичних проблем його оптимізації на засадах сталого розвитку. 5 . 2.4. Управління раціональним землекористуванням. Основним інструментом досягнення сталого розвитку є інститут власності на землю.

Дисертантом виявлено особливі проблеми власності на землю - земельні угіддя ділянки в основному не ідентифіковані як обєкти власності відсутня чітка і визначена система права власності на землю - державні органи управління, на які покладено обовязки по регулюванню природокористування й охороні навколишнього середовища, не здійснюють ефективну реалізацію прав земельної власності, не визначені еколого-правові аспекти щодо реалізації права власності на землю - економічний зміст власності на земельні ресурси не забезпечує правомірний та рівний розподіл земельної ренти - відсутній економіко-правовий механізм обґрунтованого і справедливого розподілу рентних доходів - неурегульовано законодавство щодо права власності на землю, існують глибокі протиріччя як між законами, що забезпечують нормативно-правове регулювання використання різних ресурсів, так і в окремих законодавчих актах. На мій погляд, реалізація права власності не повинна завдавати шкоди правам, обмежувати зачіпати свободи та принижувати гідність громадян, порушувати інтереси суспільства погіршувати екологічну ситуацію і природну якість землі. Для забезпечення сталого розвитку необхідне формування такого права власності на землю, за допомогою якого чітко визначається правомочність суб єктів землекористування, встановлюється повноваження по володінню, користуванню та розпорядженню землею. У відносинах земельної власності повинні втілюватися екологічні та економічні складові землекористування, соціальні зв язки і процеси.

Забезпечення такого принципу сприятиме сталому розвитку суспільства.

Одним із регулятивних інструментів забезпечення сталого землекористування є система управління, яка спирається на визнання землі джерелом багатства.

Дисертант вважає, що управління земельними ресурсами повинно охоплювати всі процеси земельних відносин, землекористування і землеволодіння, зокрема землевпорядкування території і землеустрою господарств, формування раціонального розподілу земель між галузями господарського комплексу, заходи щодо ефективного використання та охорони земель.

Найбільш повна оцінка природного і господарського стану земельних ресурсів забезпечується системою державного земельного кадастру, на основі якого повинні науково обґрунтовано розв язуватися питання організації раціонального землекористування.

Останнім часом виникла необхідність введення в неї нової складової - реєстрації землеволодінь, землекористувань і об єктів нерухомості, що відображає правовий статус та господарський стан використання земель за цільовим призначенням.

Дослідженням встановлено, що реєстрація землі сприяє вирішенню як економічних, так і соціальних проблем.

Добре продумана система реєстрації забезпечує розвиток земельного ринку і підвищення ефективності використання земель, а також захист прав на нерухоме майно, що значною мірою нормалізує економічне життя країни. Управління раціональним землекористуванням здійснюється за допомогою постійного моніторингу за станом земельних ресурсів. Дисертантом обґрунтовано методологічні аспекти щодо інструментів забезпечення управління земельними ресурсами в контексті їх функцій методи, засоби, принципи, доведена їх значимість і необхідність удосконалення. 3 . Одним з найбільш перспективних напрямків щодо ефективного управління землекористуванням спеціалістами визнається питання грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

У світі існує декілька способів визначення ринкової експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення підхід на основі порівняння продажу та доходний підхід. Це дає змогу не тільки ураховувати отримуваний доход з земельної ділянки, але й брати до уваги попит та пропозицію на аналогічні землі сільськогосподарського призначення.

В Україні застосування першого підходу поки не можливо, тому що ринок землі почне діяти з 2005 року. Але суму доходу отримуваного від земельної ділянки можна вже підрахувати зараз, тому використання другого підходу, розрахунки на його базі, при здійсненні ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення можливі. Результати розрахунків за різними підходами наведено на рис. 3 Рис. 3 Діаграма порівняння ринкової грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за різними методиками.

На сучасному етапі розвитку земельно-оціночної діяльності в Україні, як і в більшості країн світу, при визначенні ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення, одним з методичних підходів, може ураховуватися земельна рента і банківський відсоток.

Але ми рекомендуємо удосконалити методику визначення земельної ренти за формулою Лаунхардта з коригуючими коефіцієнтами на якісні показники родючості ґрунтів, відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції, питому вагу пару та проміжних посівів, зміну банківського відсотку за рахунок пільгової державної ставки для сільськогосподарських товаровиробників та платоспроможності населення Ціна 1 га землі Yср Pср - Вср - Yср х Fcр х Zср х Кр х Кп сільськогосподарського 1 де, призначення, грн ВС Yср - середня урожайність основних сільськогосподарських культур з конкретної земельної ділянки, ц га Рср - середня ринкова ціна одного центнера основних сільськогосподарських культур, вирощуваних на даній земельній ділянці, грн. Вср - середні витрати на виробництво одного центнеру основних сільськогосподарських культур, вирощуваних на даній земельній ділянці, грн. Fср - середній транспортний тариф на кілометр відстані, грн. Zср - середня відстань до ринку збуту, км Кр - коефіцієнт коригування на відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції Кп - коефіцієнт коригування на питому вагу чорного пару та проміжних посівів ВС - коригований банківській відсоток за рахунок державних дотацій. Застосування саме цієї формули надасть змогу визначити середню ринкову ціну земель сільськогосподарського призначення в цілому по Луганській області та окремо по районах крім того, застосування коригуючих коефіцієнтів дозволяє визначити ринкову ціну окремої земельної ділянки більш точніше з урахуванням вище наведених факторів. Логічна схема моделі ринкової системи земельних відносин характеризується поєднанням трудових ресурсів та засобів виробництва, шляхом придбання їх власником як товару для виробничого споживання.

У процесі використання засоби виробництва перестають бути товаром і стають часткою продуктивного капіталу. На сучасному етапі розвитку ринкових відносин в Україні продуктивного капіталу, у філософському понятті, ще немає. Він зявиться лише тоді, коли земля не тільки перейде у приватну власність, а і стане товаром.

Особливістю приведеної моделі є розташування рекомендованих коригуючих коефіцієнтів відносно елементів моделі на які вони будуть здійснювати вплив. Дослідження та кореляційний аналіз довели, що земельні ресурси у процесі виробництва тісно взаємоповязані з іншими складовими цього процесу.

Функціональна залежність між ціною землі і кількістю населення, яке проживає на відповідній території характеризується позитивною величиною коефіцієнту кореляції - 0,78, а між ціною сільськогосподарської продукції та земельною рентою від ділянки, на якій ця продукція вирощується - 0,98. Тому при здійсненні подальших земельних реформувань необхідно брати до уваги стан та рівень розвитку виробничих ресурсів, чіткість функціонування фінансової системи та ринкової інфраструктури, рівень відповідності законодавчої бази. 11 .

Висновки

На мою думку, реформування відносин власності полягає не стільки у заб... Брю Экономикс принципы, проблема и политика 1993 г. Лактионова Г.П. Дело - 2000 г. 15.