Купля-продажа квартир

Купля-продажа квартир. Договор купли-продажи Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи.

По договору купли-продажи, одна сторона продавец обязуется передать вещь товар, в собственность другой стороне покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену. В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения можно осуществлять с помощью посредников риэлтерских фирм, частных маклеров или самостоятельно. В общем случаи алгоритм купли продажи включает следующие этапы Определение стоимости жилого помещения Проведение рекламной компании поиск покупателя продавца Просмотр вариантов и торг по цене Подготовка необходимого пакета документов Проверка документов на подлинность и правильность оформления Подписание договора по желанию сторон у нотариуса Государственная регистрация сделки Передача получение всей суммы денег Подписание акта приема передачи недвижимости Регистрация прописка по новому месту жительства 1 Определение стоимости квартиры.

Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взимается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора.

Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю.

Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена. При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья.

К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство.

Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.

В-четвертых, Гражданский кодекс РФ, статья 424, часть 3. однотипность значительной части жилого фонда, что обуславливает подход к его оценке. Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей. 1 Источники информации данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется. 2 Факторы влияния.

Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается престижностью того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие. а Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как сталинская, хрущевка, старый фонд, новая и улучшенная. б Этаж и этажность здания.

Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные более пяти этажей. в Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее. г Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее. д Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные, кирпичные, монолитные и деревянные. е Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений. ж Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи. з Состояние здания, его возраст. и Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка. к Факторы ограничения в правах владения. 3 Временные корректировки.

Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны. 4 Определение стоимости объекта.

Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра. 5 Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации.

Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле- продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации. 2. Поиск покупателя продавца в практике осуществляется различными способами платная реклама в газетах и журналах, бесплатные объявления в газете Из рук в руки, наружная расклейка объявлении, адресная в желаемых районах, домах и т.д. расклейка, рассылка предложении по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др. 3. Просмотр вариантов при покупке показе или при продаже и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. 4. Подготовка пакета документов.

Для купли-продажи квартиры необходимы следующие документы - правоустанавливающий документ на жилую площадь свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др справка БТИ форма 11-а, в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан копия финансово-лицевого счета - справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных или иных услуг справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество - разрешение комиссии районной Управы органа по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками - разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.

Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учте, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников не возражающих против сделки документы, подтверждающие юридическое освобождени квартиры, если в ней никто не зарегистрирован форма 6, листок убытия, штамп о регистрации прописке по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия совет справка РЭУ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы Свидетельство о браке или справка ЗАГСа если один из собственников поменял фамилию разрешение супруга мужа, жены на продажу или покупку недвижимости для лиц, состоящих в браке квитанция об оплате регистрационного сбора письменное согласие всех остальных участник общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции. 5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам. Кроме того, необходимо проверить и юридическую чистоту квартиры жилья. 6. Составление и подписание договора.

Договор купли-продажи является наиболее распространенным договором, который заключают граждане, желающие продать или купить недвижимое имущество.

Договоры купли-продажи жилого помещения заключенные между гражданами оформляются в простой посменной форме.

Договор купли-продажи заключается в трех экземплярах, по одному для каждой сторон продавца и покупателя, и один экземпляр необходимо сдать в регистрирующий орган для регистрации самого договора и перехода прав по нему. Содержание договора купли-продажи образуют его условия.

Закон четко указывает те условия, которые обязательно должны быть прописаны в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Такие условия называются существенными Если в договоре отсутствует какое-либо условие из числа существенных, такой договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, чрезвычайно важно знать, какие же условия должны быть обязательно прописаны в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Такими условиями являются а. Условие о сторонах договора покупателе и продавце, а именно наименование сторон.

Для физических лиц указывается фамилия, имя и отчество полностью, место проживания. Для юридических лиц указывается полностью наименование и организационно-правовая форма. В договоре рекомендуется указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации орган, дату и номер регистрации. Рекомендуется также указывать дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан например, паспортные данные.

Указание этих данных не является обязательным. б. Условие о предмете договора. Предметом договора является собственно объект недвижимости, который передается по этому договору. При определении условия о предмете также обязательно указывается местоположение объекта недвижимого имущества адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта назначение площадь, в том числе жилая этажность и другие сведения, позволяющие однозначно определить предмет договора.

В частности, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих точно назвать недвижимое имущество, фиксирующих расположение не- движимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также согласованного условия о цене недвижимости влечет согласно ст. 554 и 555 ГК признание такого договора незаключенным. в. Условие о цене договора. Цена договора представляет собой стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом договора.

Цена договора может быть определена как в рублях, так и в иностранной валюте, однако если цена указана в иностранной валюте, необходимо определить курс перевода ее в рубли, поскольку оплата все равно должна состояться в рублях. Цена может быть определена за весь объект недвижимости полностью, а может и за один кв. м. В таких случаях полная цена образуется путем умножения количества кв. м на цену одного кв. м. г. Если договором предусмотрено условие о продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа, должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше, являются существенными, без них договор не считается заключенным, и регистрации не подлежит. Помимо этих условий, в договоре также принято указывать право собственности, хозяйственного ведения продавца и основания возникновения этого права ограничение прав продавца, обременение имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых условия и порядок оплаты имущества покупателем условия и порядок передачи имущества продавцом обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Все сведения, указанные в договоре, должны быть документально подтверждены. Для этого в качестве приложений к договору предоставляются копии необходимых документов простые или заверенные нотариально. 7. Регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности. Регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.

До момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделкам с нею. 8. Передача получение денег возможна по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке а ответственного сейфового хранения ОСХ б индивидуального сейфового хранения в аренда зала для расчетов схема 9 Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом.

Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы.

Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире. При продаже муниципального жилья гражданам и юридическим лицам Комитет муниципального жилья а осуществляет продажу квартир при условии согласия будущего собственника на предварительную оплату за 4 месяца расходов по техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью исходя из средних расчетных ставок с последующим перерасчетом по договорной стоимости услуг б предоставляет Дирекции единого заказчика муниципального округа, принявшей в управление дом, квартиры в котором подлежат продаже, информацию о проданных квартирах не позднее 10 дней с момента оформления сделки в регистрирует и выдает покупателю квартиры договор купли-продажи исключительно после подписания им обязательства по платежам, соглашения о передаче прав по управлению имуществом, а также предъявления квитанции платежного поручения об оплате услуг технического обслуживания.

Комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - регистрирует вторичные сделки только при предъявлении собственником справки организации, предъявляющей интересы совладельцев дома, которая подтверждала бы отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечивает подписание будущим собственником обязательства по платежам. 3.