Аренда основных фондов

Аренда основных фондов. Понятие договора аренды Вообще, значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить.

Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения.

Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований. Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма аренды. Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

Одним из первых реальных путей выхода нашей экономики из кризиса в 1991 году явилось родившееся по инициативе снизу движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.

Специфичен и сам предмет данных обязательств. Предметом их могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по окончании срока договора. Такого рода обязательства порождаются договорами аренды прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда лизинг.

Понятие договора аренды закреплено законодательсвом в статье 606 ГК По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью Электронный ресурс ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ режим доступа httpwww.az-design.ruProjectsAZLibrCDLawC ivilLawGKRF95gkrf0606.shtml. Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве собственности или на праве хозяйственного ведения оперативного управления, передатся арендатору во временное владение и или пользование, за определнную плату.

Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность например, следствии высокой продажной цены. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе за плату.

Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом ссуды. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды одна из разновидности договоров по передаче имущества в пользование. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.

По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступает в собственность арендатора ч.2 ст. 606 ГК. При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. В прочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило ст. 136 ГК, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица. Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору.

Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью полностью или частично и право пользования ею только частично. Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании. Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества ст. 624 ГК. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды.

В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходят, и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп.

В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи ст. 501 ГК. Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа. 1.2. Стороны договора Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, в их роли могут выступать любые субъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица. Среди юридических лиц могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, государство, национально - государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Только в некоторых видах аренды в роли арендодателя или арендатора могут выступать специальные субъекты. Арендодатель это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ст. 608 ГК. Сдача имущества в аренду один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом.

Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т. е. представляемый, а не представитель.

В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник. Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Так, правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду.

Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы. Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно. Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации.

Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое - только с согласия разрешения собственника ст. 295 ГК. Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК. От имени собственника такое согласие дает Минимущество РФ и его территориальные органы.

Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду. Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований п. 1 ст. 298 ГК. Вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Правда, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче имущества в аренду могут быть распределены иначе.

Для получения ответа на вопрос о том, в каком порядке заключаются договоры аренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образованиям, нужно обращаться к их законодательству. Арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством. 1.3. Предмет договора аренды Предметом договора аренды является любая вещь, имеющая свойства телесности то есть вещь имеющая какое - либо внешнее выражение и непотребляемости, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, поскольку аренда это элемент оборота вещей.

Могут устанавливаться ограничения, в отношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности к определнным собственникам. Определнные ограничения также касаются имущества, находящегося в государственной собственности. Все вещи, не подлежащие вышеперечисленным ограничениям, могут свободно сдаваться в аренду. Что же касается особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то законом могут быть установлены какие - либо особенности.

Это вытекает, прежде всего, из невозобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и даже уникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие чтко установить имущество, подлежащее передаче в аренду. По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием п. 3 ст. 607 ГК. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений п. 1 ст. 654 ГК. При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире. 1.4. Виды договора аренды Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества.

Виды договора аренды это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2 6 главы 34 ГК. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя.

Выделяют 5 видов договора аренды 1 Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату. 2 Аренда транспортных средств.

Договор аренды фрахтования на время транспортного средства гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование. 3 Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно. 4 Аренда предприятий. Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию. 5 Договор финансовой аренды лизинга. Подробно рассмотрен в следующей главе Глава 2.