Сущность и понятие ипотечного страхования

Сущность и понятие ипотечного страхования. Субъекты классической ипотечной схемы ОСНОВНЫЕ Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.

Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. Кредитор банк - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности.

Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить. Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов.

В задачи агентства входит - выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам - формирование первичных ипотечных активов - эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образомпулы закладных или ипотечных кредитов. Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов. ВТОРОСТЕПЕННЫЕ Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования - страхование риска повреждения и уничтожения объекта - страхованиериска утраты права собственности на предмет ипотеки - страхованиериска потери жизни и трудоспособности заемщика Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения. Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства. Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

РАЗВИТИЕ НАЦИОНАЛЬНЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Контрактные сбережения. Устойчивые системы контрактных сбережений введены В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г. В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г. В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г. В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы.

Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму.

Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени обычно пять-шесть лет, в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму.

Процентные ставки как на вклад, так и на кредит фиксированные на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6 в год в среднем на 4 процента ниже рыночных процентных ставок. Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов на первом так называемая сберегательная книжка А можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75 годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков.

Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL план жилищных сбережений, на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8 годовых.

Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк Credit foncier de France и его филиал - Контора предпринимателей Contoire des entrepreneurs предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет. В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ.

Механизм их работы немного похож на деятельность немецких механизмов, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Ипотечное кредитование. До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования.

Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке одновременно с Россией. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам.

Для привлечения средств банк стал выпускать закладные разновидность ипотечных облигаций. В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства.

В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков. В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100 ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29 от общего объёма оборачиваемых в Европе впереди только Германия с 44 . В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ.

Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами. В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций долговых обязательств, эмитируемых банками - участниками проекта.

Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем включая 7-летнюю отсрочку платежа на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков, эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5 от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка. Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке.

Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги. Банки - участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов как в области производственного, так и жилищного строительства. Эмитент по согласованию с гарантом Фондом может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг mortgage backed securities - MBS разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании.

Впервые такая система была реализована и получила распространение в США. В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов.

С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация Fannie Мае , Корпорация жилищного кредитования Freddie Mac и Правительственная национальная ипотечная ассоциация Ginnie Мае. Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation.

Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association FNMA, Fannie Мае - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация.

Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration FHA - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства. В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации в результате она была разделена на два отдельных предприятия.

Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет. Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже New-York Stock Exchange, NYSE . Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых.

Они также входят в каталог Standard Poor s 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.

Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг 3 трлн. или корпоративных облигаций 3,5 трлн. долларов. Следует обратить внимание на любопытный факт в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным донором опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны за исключением России приняли законы, основанные на германском европейском континентальном праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов.

То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования.

Иными словами, две системы одноуровневая и двухуровневая не являются антагонистическими и могут действовать параллельно. Государственная поддержка. Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг.

Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями. Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам.

Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики. Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации Federal Housing Administration, FHA в соответствии с Национальным актом о жилье.

Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам. Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов.

FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов. Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам.

FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита.

Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке. Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем.

Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки около 40 от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые более 20 заемщиков FHA - представители национальных меньшинств FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования.

Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90 . При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами.

Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов Veterans Administrations, VA , уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50 выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26 общего числа выданных ипотечных кредитов доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10 застрахованных частными компаниями - 16 . При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46 . Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики.

Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения до 10 к накопленной сумме. После получения жилищного кредита государство использует прямые денежные дотации при погашении процентов - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые налоговые льготы формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США новый курс Рузвельта, в Германии послевоенные реформы Эрхарда, в Аргентине план Ковальо и в Чили реформы Пиночета. ИСТОРИЯ ЗАРОЖДЕНИЯ ИПОТЕКИ Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э его ввел архонт Солон и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме.

На таком столбе, получившем название ипотека от греч. hypotheka - подставка, подпорка, отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи.

В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия II в. н. э. было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5 годовых аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия. Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка до более прогрессивной стадии - пигнуса от лат. pignus - неформальный залог и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель латифундистам. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения в силу договора или по степени их важности в силу закона. Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. КОММЕНТАРИИ К КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ. ЧАСТЬ 1. Настоящие комментарии написаны к концепции доклада Правительству Российской Федерации О мерах по созданию системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании, представленной Фондом Института Экономики Города Концепция. В Концепции имеется шесть разделов и будет естественным придерживаться такой же структуры и в комментариях.

Итак, часть первая. Что такое система ипотечного страхования По мнению авторов Концепции, ипотечное страхование обеспечивает защиту кредитора или инвестора от убытков. Не очень понятно кого же именно защищает страхование - инвесторов или кредиторов. А кто защитит заемщика? Правильный ответ на этот вопрос - страхуются все и кредитор, и инвестор и заемщик.

Вот только это все разные страховки. И предоставляют их различные страховые учреждения. Но рассмотрим все по порядку. Обратимся к американскому ипотечному рынку, который является наиболее развитым и наиболее близок к потенциальному объему российского рынка. Мы здесь не будем останавливаться на страховании недвижимости как имущества и ее титула, а рассмотрим только специфические ипотечные виды страхования.

Во-первых, существует вид страховки, которая позволяет застраховать выплату ипотечного кредита в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности, и даже потери работы на определенный период заемщиком. Такую страховку может купить сам заемщик, для получения ипотечного кредита она не требуется. Во-вторых, огромную роль в ипотечной системе играет индивидуальная страховка обеспечения ипотечного кредита PMI Private Mortgage Insurance. Такая страховка защищает кредитора в случае банкротства заемщика и отказа платить по кредиту, если при реализации обеспечения его цена оказалась ниже расчетной и не покрывает невыплаченный кредит.

В США подавляющее большинство региональных банков требуют начальный взнос в размере 20 от рыночной стоимости недвижимости. Страховка PMI позволяет получить ипотечный кредит тем заемщикам, которые не могут заплатить требуемые 20 . Страховку PMI покупает банк кредитор и он же является бенефициаром, однако платит за страховку заемщик. Полис PMI не гарантирует банку полного возврата баланса по ипотечному кредиту, а только небольшой части его. Как правило, это от 12 до 30 баланса по кредиту на момент дефолта.

Полис может гарантировать полный или частичный возврат разницы между продажной ценой залога и балансом по кредиты, а также некоторые виды такой страховки могут покрывать и накопленные к моменту реализации залога по кредиты, и часть расходов банка в связи с обращением взыскания. В США наличия PMI требуют ипотечные агентства FNMA, GNMA, FHLMC когда они выкупают ипотечный кредит или права требований по нему у региональных банков, которые в свою очередь требуют PMI от заемщиков.

Американские ипотечные агентства имеют стандартные требования к параметрам покрытия выкупаемого кредита LTV Loan-To-Value, тип ипотечного кредита, срок кредита и т.п. Это собственно и определяет размер страховой премии PMI. От кредитной истории заемщика размер премии не зависит. Однако банк имеет право отказать в ипотечном кредите на основе анализа кредитной истории заемщика, даже если последний согласен платить PMI. В-третьих, существует страхование пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг ИЦБ , а также страхование отдельных траншей и классов структурированных ИЦБ так называемая monoline insurance. Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ИЦБ. К сожалению, Концепция не конкретизирует о каких собственно страховках идет речь. Очевидно, что все вышеперечисленные страховки не имеют смысла, да, скорее всего, их просто невозможно объединить под крышей одной страховой компании.

Другим серьезным недостатком Концепции является нечеткое понимание авторами целей и задач страхования в ипотечном бизнесе и самой ипотеки в целом.

Ну не может быть основной целью создания системы страхования ипотечных рисков - повысить доступность жилищных ипотечных кредитов для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысокими доходами, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30-40 первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома. Надо твердо понимать, что страхование ипотечных рисков производится главным образом в интересах коммерческих банков, выдающих кредиты, и учреждений занимающихся секьюритизацией и эмиссией ИЦБ. В этом нет ничего предосудительного, так как эти организации являются ключевыми элементами ипотеки. Непонимание этого факта приводит к популистской трактовке задач ипотеки, что в свою очередь смещает акценты и ведет к ложным заключениям и предложениям.

Другим утверждением, которое, по меньшей мере, вводит читателя в заблуждение, является настойчивое повторение тезиса о том, что ипотечное страхование призвано к созданию условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья. Это, вообще говоря, неверное утверждение.

Дело в том, что при выдаче ипотечного кредита страховая премия должна учитываться при расчете достаточности месячного дохода заемщика.

Поэтому чем меньше первоначальный взнос, и чем, соответственно, больше страхуемая сумма, тем больше будет размер страховых платежей и, следовательно, суммарных выплат по ипотечному кредиту. Проблема же большинства российских заемщиков заключается в недостаточности подтвержденного месячного дохода. Если у заемщика не хватает дохода для получения стандартного ипотечного кредита, то этого дохода тем более не хватит для получения ипотечного кредита с пониженным первоначальным взносом и страховкой.

Ниже приведен пример с тремя вариантами страхования ипотечного кредита размером в 150 тыс выданного на 30 лет под фиксированную годовую ставку в 10 . В первом случае страховая премия выплачивается за первый год с последующим ежегодным возобновлением, во втором - раз в месяц, а в третьем - единовременным платежом, который финансируется банком путем включения с сумму выдаваемого кредита.

Годовая премия Месячная премия Разовый платеж Сумма кредита 150,000 150,000 150,000 Платеж при оформлении кредита 750 56 0 Сумма, финансируемая банком 0 0 3,000 Общая сумма задолженности по кредиту 150,000 150,000 153,000 Месячный платеж проценты и амортизация 1,317 1,317 1,343 Стоимость возобновления страховки 43 56 0 Суммарный месячный платеж 1,360 1,373 1,343 Также трудно согласиться и с основным выводом первого раздела Концепции.

Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации при значительных объемах застрахованных кредитов. Сначала рассмотрим риски обычного ипотечного кредита и кредита с пониженным начальным взносом и страховкой. И в том и в другом случае выполнено положение закона Об ипотечных ценных бумагах в части обеспечения кредита в размере не менее 70 от рыночной стоимости квартиры.

Но в первом случае был осуществлен полноценный первоначальный взнос, тогда как во втором случае часть взноса была заменена обязательством страховой компании выплатить недоплаченную часть после дефолта заемщика. Во втором случае возникает дополнительный риск, связанный с кредитным рейтингом страховой компании, что негативно влияет на ставку процентов по кредиту. Диверсификация кредитов вообще не имеет ничего общего со ставкой процента по отдельному ипотечному кредиту, так как наличие большого портфеля ипотечных кредитов на балансе банка не снижает риски при выдаче отдельно взятого ипотечного кредита.

Диверсификация играет очень важную роль при создании пула ипотечных кредитов для секьюритизации, но это совершенно другой вопрос. Увеличение объема застрахованных кредитов также ничего не дает для снижения рисков по каждому отдельному кредиту и, следовательно, практически не влияет на ставку процентов по нему. Все вышесказанное нисколько не умаляет важности страхования ипотечных рисков.

Единственное, чего хотелось автору, так это рассеять ненужные иллюзии и умерить неоправданный энтузиазм в этом вопросе. Что касается Концепции, то этот раздел требует существенной переработки и дополнений. КОММЕНТАРИИ К КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ. ЧАСТЬ 2. Заголовок второго раздела Концепции гласит Важным условием создания системы ипотечного страхования является принятие всего пакета законодательных предложений, направленных на формирование рынка доступного жилья.

А сам второй пункт Концепции начинается с категорического утверждения Осуществление этих законодательных шагов могло бы стать гарантией успешного создания и дальнейшего эффективного функционирования и управления рисками этой системы. К сожалению, отсутствует ссылка на упомянутый пакет законодательных предложений. Возможность ознакомиться с этими документами могла бы существенно облегчить анализ предлагаемой Концепции. Автор надеется на то, что Фонд Института экономики города опубликует указанный пакет документов на ОПЕКЕ или, по крайней мере, укажет публично доступную ссылку на них. Без анализа конкретных предложений пакета согласиться с тем, что они могут стать гарантией успешного создания весьма затруднительно.

Дальше по тексту Концепции, правда, упоминается одно из предложений, которое состоит в том, что процедуры взыскания и продажи имущества, переданного в обеспечение ипотечного кредита, должны четко регулироваться законом и надежно исполняться на практике. Тут возражений не возникает, хотя с другой стороны, было бы странным, если бы какая-либо концепция призывала к нечеткому регулированию или ненадежному исполнению законов.

В целом процедуры обращения взыскания и реализации залога являются вопросами исключительной важности, но, строго говоря, напрямую к законодательному обеспечению страхования ипотечных рисков не относятся, хотя и являются определяющими в стоимости самого страхования. Двумя другими важнейшими факторами повышения рисков банка при ипотечном кредитовании Концепция считает практическим отсутствием единичный характер судебных прецедентов вынесения решения в пользу банка-кредитора в случае непогашения кредита заемщиком и отсутствием достаточного опыта кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков. По поводу первого аргумента можно сказать, что массового характера вынесения судебных решений в пользу неплательщиков по ипотечным кредитам тоже не наблюдается.

Просто по причине практически полного отсутствия подобной судебной практики.

А вот второй аргумент затрагивает важную проблему сбора статистических данных о досрочном погашении ипотечных кредитов, по задержкам платежей и по дефолтам. Прежде всего эти данные являются ключевыми для построения моделей банковской ликвидности, а также управления другими рисками. Далее, обращаясь к опыту американского рынка, можно утверждать, что статистические данные играют первостепенную роль в построении моделей досрочных погашений prepayment models, которые, в свою очередь, являются ключевой компонентой оценки и расчета стоимости ИЦБ. Для того, чтобы такие данные были публично доступны на российском рынке, необходимо в директивном порядке заставить банки, выдающие ипотечные кредиты, раскрывать эту информацию публично. Несложно будет так организовать процедуру раскрытия информации, что никакая банковская тайна разглашаться не будет.

Например, банк XYZ сообщит, что за прошлый месяц по портфелю его ипотечных кредитов было досрочно погашено 1.3 совокупного баланса, 0.3 ипотечных кредитов задержали выплату на 30 дней, 0.1 задержал на 60 и более дней, а 2 кредита пошли в дефолт с общей суммой задолженности в 0.06 от всего портфеля. Очевидно, что никакой банковской тайны в этих данных разглашено не было. Зная желание российских банков делиться со своими конкурентами информацией помимо законодательного требования отчета со статистическими данными, необходимо проводить разъяснительную работу с объяснением того, что при наличии такой статистики все ! банки окажутся в выигрыше, так как каждому из них будет проще оценивать свои собственные риски по выдаче ипотечных кредитов.

Заканчивается второй раздел Концепции призывами к совершенно очевидным вещам что ипотечное страхование не должно быть направлено на компенсирование недостатков законодательства и практики обращения взыскания на заложенное имущество что механизмы ипотечного страхования не следует использовать для того, чтобы отложить и или, вообще, исключить из сферы законодательного и социального реформирования вопросы реализации залоговых прав кредиторов Эти призывы повторяются в различных вариациях столько раз и с таким жаром, что невольно возникает вопрос А что же это за силы, которые хотят так навредить ипотечному делу ? Может быть, имело смысл назвать их по имени в Концепции, которая должна лечь на стол правительства? Ведь если правда это кто-то предлагает, то иначе как злым умыслом это назвать нельзя.

И бороться со злом надо всем миром.

В целом вторая часть концепции не несет особой смысловой нагрузки.

Возможно, она должна быть существенно переработана на основе пакета предлагаемых законодательных инициатив. НОВЫЙ ФАКТОР ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ - ГАРАНТИЙНОЕ ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных кредитных продуктов, в которых соотношение суммы кредита и стоимости залога превышает 70 . Увеличение данного соотношения способствует расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений неспособны заплатить требуемый банками первоначальный взнос.

Во многих странах существует система страхования ипотечных рисков, позволяющая сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким уровнем дохода, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30-40 -ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома. Программы страхования ипотечных рисков в настоящее время развиваются в США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, Южной Африке и других странах.

Однако они существенно различаются по объемам задействованных средств так, в США 13 млрд долл. в частной системе страхования и свыше 14 млрд в системе государственного страхования в Израиле объем услуг по ипотечному страхованию достиг 13 млн долл. В 2000 г. система страхования ипотечных кредитов создана в Литве. История возникновения и развития Гарантийное ипотечное страхование получило широкое распространение в 1930-1940-х гг. в США и Канаде.

В то время правительства этих стран столкнулись с необходимостью срочного принятия мер по стимулированию рынка ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы как для жителей растущих городов, так и для многочисленных ветеранов, возвращающихся домой из Европы после завершения Второй мировой.

Однако банки не спешили предоставлять ипотечные кредиты слишком жива еще была память о временах Великой депрессии. После глубокого экономического кризиса 1930-х г. крупнейшие банки, пройдя через волну дефолтов, не хотели предоставлять жилищные кредиты населению, а если и предоставляли, то под высокий процент, на пять-семь лет и с 40-50 -ным первоначальным взносом - условия, нереальные для людей, которые потеряли все свои накопления в результате роста инфляции и краха десятков банков. Программы ипотечного страхования 1934, 1956 ? 1954, 1963 1965 - 1970 1989 1998 1999 , 1950 1999 Одной из мер, призванных оживить рынок ипотечного кредитования, стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации в США. Основная задача нового агентства заключалась в предоставлении банкам гарантий по ипотечным кредитам в случае дефолта заемщиков.

Новый институт гарантийного ипотечного страхования должен был обеспечить дополнительные гарантии по выдаваемым жилищным кредитам и явился основным инструментом обеспечения их доступности, так как дал банкам возможность осуществлять кредитование с первоначальным взносом до 5-10 от стоимости жилья, снизил риски банков и позволил выдавать займы в большем объеме.

Механизм гарантий Суть гарантийного ипотечного страхования заключается в том, что банку-кредитору предоставляются дополнительные гарантии по погашению расходов в случае дефолта заемщика, если средств от реализации заложенного имущества недостаточно для покрытия убытков.

В мировой практике основным препятствием для приобретения жилья у людей со средним и низким уровнем доходов является размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. Как правило, люди, живущие от зарплаты до зарплаты, практически не имеют накоплений, и единовременный взнос в размере 20 от стоимости жилья представляется им значительной суммой. В свою очередь для банков 20 -ный взнос является своего рода гарантией покрытия убытков и расходов, связанных с реализацией заложенного имущества, и потому служит общемировым стандартом.

Международный опыт ипотечного кредитования показывает, что чем меньше первоначальный взнос, тем выше вероятность дефолта заемщика, поэтому банки-кредиторы требуют внесения определенной суммы для снижения своих рисков по кредиту в случае необходимости реализации заложенного имущества или при падении цен на жилье.

Гарантийное ипотечное страхование позволяет предоставлять жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20 платежеспособным семьям, способным осуществлять ежемесячные платежи по кредиту, но не имеющим накоплений для первоначального взноса. Таким образом, гарантийное ипотечное страхование дает многим семьям возможность решить жилищную проблему, что делает мечту о покупке собственной квартиры более реальной. Основные характеристики программ ипотечного страхования Страна 7 16 337 13,4 - 2 23 187 7,5 2 1,4 42 140 150 2 367 60 200 140 1 25 205 1 11 450 8 11 5 15 40 115 1 109 280 1 4,25 30 8 133 Литовский опыт. В 1999 г. правительство Литвы обратило особое внимание на проблемы развития ипотечного рынка и обеспечения граждан жильем.

В результате было принято решение о создании компании по страхованию банковских ипотечных кредитов - ЗАО Страхование кредитов на жилье, учредителем и единственным акционером которого до сих пор является министерство финансов Литовской Республики.

Создавая данное общество, правительство, преследовало две цели. Во-первых, это стимуляция рынка ипотечного кредитования путем страхования банковских кредитов, предоставляемых гражданам Литвы для приобретения жилья. Как следствие, появившаяся возможность страхования кредитов должна была обеспечить достижение второй цели предложить условия, более выгодные для жителей Литвы, что сделало бы жилье доступнее. Ввиду отсутствия развитого ипотечного рынка банковские кредиты были не по карману большинству литовцев - им оставалось только мечтать о покупке жилья в кредит.

Банки считали кредитование жилья рискованным направлением своей деятельности - отсюда и отсутствие реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования, и неприемлемые для жителей условия. Например, максимальный срок возврата кредита в 2000 г. составлял 10 лет, процентная ставка - 11-13 в год банковская маржа - 4-5 , размер первого взноса - 30 от стоимости жилья, жесткие требования к доходам получателя кредита.

В июле 2000 г. в Литве были застрахованы первые ипотечные кредиты, а банки смогли предоставить жителям кредиты на приобретение жилья сроком до 25 лет при 5 -ном первоначальном взносе. Важным социальным фактором, обусловившим возникновение и работу компании, стала программа льготного ипотечного кредитования для граждан Литвы, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и не имеющих другого жилья. Гражданам, входящим в данную категорию, государство гарантировало 100 -ную оплату страхового взноса и возможность приобретения жилья с 5 -ным первым взносом.

Названные меры позволили значительно уменьшить очереди на жилье узнав, что бесплатно квартиры в собственность уже предоставляться не будут, люди предпочли воспользоваться льготным кредитованием вместо того, чтобы в течение долгих лет ожидать предоставления жилья по договору социального найма. Перспективы гарантийного ипотечного страхования на российском рынке Механизм гарантийного ипотечного страхования описан в новой редакции федерального закона Об ипотеке. В частности, ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственность заемщика за невозврат кредита.

Данная статья описывает страховой случай при ипотечном страховании и лимитирует размер страховой суммы 20 от стоимости заложенного имущества. В ноябре 2004 г. Ассоциацией российских банков создана рабочая группа по ипотечному страхованию, задачей которой является предложение законодательных, нормативных и организационных мер для развития программ ипотечного страхования в РФ. В работе группы принимают участие представители Правительства РФ, Центрального банка, а также банки - участники рынка ипотечного кредитования и эксперты фонда Институт экономики города. В России развитие данной программы позволит семьям приобретать новое жилье без необходимости продажи своей старой квартиры для формирования первоначального взноса, что является массовой практикой в настоящее время.

Особенно это станет актуальным, если правительство утвердит программу льготного ипотечного кредитования для очередников, молодых семей и других льготных категорий граждан.

Семьи, не имеющие значительных накоплений, смогут при помощи гарантийного ипотечного страхования приобретать жилье, обладая лишь стабильным доходом для обслуживания кредита. Описанная возможность значительно расширит круг заемщиков и позволит уже в среднесрочной перспективе улучшить жилищные условия тысяч российских семей.

Программы гарантийного ипотечного страхования являются обязательным условием развития стабильного и надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Уже сейчас некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20 , но при отсутствии программы гарантийного ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками на свой страх и риск, представляют значительный риск для кредитного портфеля банков и могут носить скорее единичный характер.

Разработка и внедрение программ гарантийного ипотечного страхования позволит стимулировать развитие рынка кредитования, так как значительно по некоторым данным, на 30 расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких как молодые семьи, военные и ученые. Программы гарантийного ипотечного кредитования получили широкое распространение во многих странах мира, поскольку они позволяют приобрести жилье в собственность широкому кругу граждан, не имеющих достаточных накоплений для первоначального взноса.

В последнее время данные программы получают все большее распространение во многих странах мира, в частности относительно недавно они начали работать в Израиле и Гонконге. Как уже отмечалось, с 2000 г. данная программа успешно реализуется в Литве, а в этом году в Казахстане начал работу Фонд гарантирования ипотечных кредитов. Журнал Недвижимость и ипотека специально для сайта Ипотека в России Русипотека . 3.