Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости

Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости. Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнитель¬ного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа про¬даж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко¬эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо¬димы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи¬мости определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред¬ложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Корректировка цены аналога по ценообразующему фак¬тору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на кото¬рую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при до¬бавлении того или иного фактора производства.

Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание. При оценивании объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характе¬ристики, что и объект оценки. Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений.

Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количест¬ва данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его ста¬раются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки.

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет инфор¬мация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она долж¬на быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществ¬ляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая коррек¬тировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру¬жение, а также отличия или сходства с объектом оценки.

Основные этапы метода рыночных сравнений Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры¬ночных сравнений, как правило, используется следующая последо¬вательность действий: 1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло¬жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае¬мому объекту. 2. Проверка точности и надежности собранной информации и со¬ответствие ее рыночной конъюнктуре. 3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове¬дение сравнительного анализа по выбранной единице. 4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце¬ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди¬ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта. 5. Сведение откорректированных значений цен объектов-анало¬гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не¬движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис¬пользуется единица площади.

Складские помещения и промышлен¬ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат¬ный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора¬ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Элементы сравнения Существует десять основных элементов сравнения, которые сле¬дует учитывать в методе рыночных сравнений: 1. Передаваемые имущественные права. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Расходы, сделанные сразу же после покупки. 5. Рыночные условия. 6. Местоположение. 7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания). 8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арен¬даторов). 9. Вид использования (зонирование). 10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недви¬жимости или соответствующих единиц сравнения. Большое значение имеет количество объектов сравнения.

Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу¬чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо¬образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо¬жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта. Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо¬дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро¬ванных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото¬рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки.

Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото¬рого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими. 1.2.