ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. ЗАДАЧА № 1. Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом.
Ставка земельного налога 3,5 руб./кв.м. Площадь земельного участка 2000 кв.м. Стоимость строительства главного сооружения 500 тыс. у. ед. Косвенные издержки составляют 16 % стоимости главного сооружения.
Норма прибыли на вложенный капитал 25%. Износ сооружения 4 %. Стоимость вспомогательного сооружения 10 тыс. у. ед. Износ вспомогательного сооружения 5%. РЕШЕНИЕ: Стоимость объекта = Стоимость земли + стоимость строений - износ 1) Находим нормативную цену участка.
Цн.уч. = Сз.н. × 200 × Пуч Где Цн.уч. – нормативная цена земли, Сз.н. – ставка земельного налога, Пуч. – площадь участка.
Цн.уч. = 3,5 × 200 × 2000 = 1 400 000 руб. 2) Находим стоимость строений. Косвенные издержки = 80 000 у. ед. Стоимость главного строения = стоимость строительства + издержки + прибыль Стоимость главного строения = 500 000 + 80 000 + 125 000 = 705 000 у. ед. Стоимость всех строений = 705 000 + 10 000 = 715 000 у. ед. 3) Износ главного сооружения составляет 4 %, т.е. 20 000 у. ед. Износ вспомогательного сооружения составляет 5 %, т.е. 500 у. ед. Общий износ = 20 500 у. ед. 4)Стоимость объекта недвижимости = 1 400 000 + 715 000 – 20 500 = 2 094 500 у. ед. ОТВЕТ: 2 094 500 у. ед. 2.2. ЗАДАЧА № 2. Сопоставимый объект был продан за 100 000 у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий.
Отличия представлены в таблице 1. Таблица 1. Отличие Характеристика Корректировка Местоположение Уступает 8 % Условия продажи Уступает 5 % Физические характеристики Превосходит 5 % Рыночные условия Превосходит 6 % Льготное финансирование Превосходит 8 % Определить стоимость объекта недвижимости.
РЕШЕНИЕ: Решение приводится в таблице 2. Таблица 2. Наименование Объект оценки Цена продажи сопоставимого объекта, у. ед. 100 000 Местоположение, корректировка -8 % Цена после корректировки 92 000 Условия продажи, корректировка -5 % Цена после корректировки 87 400 Физические характеристики, корректировка +5 % Цена после корректировки 91 770 Рыночные условия, корректировка +6 % Цена после корректировки 97 276,2 Льготное финансирование, корректировка +8 % Цена после корректировки 105 058,29 ОТВЕТ: Стоимость объекта недвижимости составляет 105 058,29 у. ед. 2.3. ЗАДАЧА № 3. Определить стоимость собственности (всего объекта недвижимости), если стоимость земли 300 тыс. у. ед чистый операционный доход для всего объекта недвижимости = 100 тыс. у. ед коэффициент капитализации для земли = 8 %, коэффициент капитализации для здания = 15 %. РЕШЕНИЕ: Стоимость объекта недвижимости доходным подходом = ЧОД / Ккап Где ЧОД – чистый операционный доход, Ккап. – Коэффициент капитализации. 1) Находим чистый операционный доход земли.
ЧОДзем. = Стоимость земли × Ккап. зем где Ккап. зем - коэффициент капитализации земли.
ЧОДзем. = 300 000 × 0,08 = 24 000 у. ед. 2) Находим чистый операционный доход здания ЧОДзд. = ЧОДобщ ЧОДзем ЧОДзд. = 100 000 – 24 000 = 76 000 у. ед. 3) Находим стоимость здания.
Стоимость здания = ЧОДзд. / Ккап. зд Где Ккап. зд. – коэффициент капитализации здания. Стоимость здания = 76 000 / 0,15 = 506 667 у. ед. 4) Стоимость всего объекта недвижимости = стоимость земли + стоимость здания 5) Стоимость всего объекта недвижимости = 300 000 + 506 667 = 806 667 у. ед. ОТВЕТ: 806 667 у. ед.