Цены на недвижимость: снижение, падение, обвал (мировой опыт)

Институт экономики и управления Кафедра экономических методов управления Реферат «Цены на недвижимость: снижение, падение, обвал (мировой опыт)» Выполнила: студентка 3 курса Деникина Оксана Вячеславовна Научный руководитель: Сергеев Александр Михайлович, д.э.н. Ижевск, 2007 Содержание 1. Введение: Можно ли предсказать кризис недвижимости? Стр. 2. Виды кризисов на рынке недвижимости. Мировой опыт Стр. 2.1 Японский кризис: Родина "мыльных пузырей" Стр. 3 2.2. ЮВА: «Юго-восточный коллапс» Стр. 3. Мексика. «Кризис текилы» стр. 4. Скандинавские падения: «Проблемные ставки» стр. 5. Испанский обвал цен на недвижимость: «Массовые банкротства банкиров» стр. 3. Текущие очаги кризиса рынка недвижимости: США, Великобритания, Шанхай, Москва стр. 1. Великобритания: Алан Гринспен предрек обвал цен на британском рынке жилья стр. 2. Шанхай: зафиксировано рекордное снижение цен на жилье  стр. 6 3.3. США: снижение цен на жилье во 2-м квартале текущего года имело самую быструю динамику за последние 20 лет стр. 4. Москва: квадратный метр за лето подешевел пока только на 50 долларов стр. 4. Ипотечный кризис и кризис на рынке недвижимости как часть возможного глобального экономического кризиса стр. 1. Кризис надолго - считает министр финансов США Генри Полсон стр. 2. Общеэкономическая ситуация: дежа вю 1998 года стр. 5. Прогнозы стр. 1. Прогноз ФАС: нас ждет падение цен на рынке недвижимость стр. 2. В России ипотечный кризис ожидают к Новому году стр. 3. Косвенные признаки: обвал на рынке российских акций строительных компаний стр. 6. Динамика цена на недвижимость: русские горки Японии, США, Великобритании стр. 7. Заключение: Спусковые механизмы падения цен: Что подтолкнет цены к снижению? Стр. 8. Использованная литература стр. 1. Введение Можно ли предсказать кризис недвижимости? Быть или не быть кризису на российском рынке недвижимости? В нашей стране эта тема, похоже, превратилась в повод для дополнительного пиара компаний по торговле недвижимостью, застройщиков и банкиров.

Между тем проведенный "м2" анализ доступной в Интернете информации свидетельствует: только за последние 35 лет в мире было зафиксировано более десяти случаев разрыва так называемых "мыльных пузырей" Несмотря на широкое распространение термина "мыльный пузырь", он не имеет четкого математического определения.

Одна группа ученых утверждает, что говорить о его формировании на рынке необходимо в том случае, если цены за довольно короткий период времени взлетают на 15% по отношению к прежним рекордным показателям.

Согласно второму варианту фигурирующие в сделках с недвижимостью суммы должны за 2 года вырасти по крайней мере на 19% . Если исходить из этих академических определений, то мы уже давно живем в пузыре.

Впрочем, на пузырь сетуют и в других странах, и не только развивающихся.

Даже в самой экономически развитой державе мира — США — о нем говорят вот уже три года. А во 2-м квартале текущего года снижение цен на жилье в США имело самую быструю динамику за последние 20 лет. Индекс цен на жилье, рассчитываемый по результатам оценки стоимости жилой недвижимости в 20 крупнейших городах США упал во 2-м квартале текущего года на 3,2% относительно аналогичного периода прошлого года. Цены на недвижимость снизились в 15 крупнейших городах из 20, участвующих в замере показателя.

Как долго это будет происходить — вот вопрос.

Исследователи утверждают, что предсказать кризис рынка недвижимости невозможно. Ведь здесь многое зависит от способности рынка к саморегулированию. Однако все же имеется несколько факторов, указывающих на общий перегрев отрасли, а значит, и ее уязвимость.

Это прежде всего высокая инфляция, бум ипотечного кредитования, острый дефицит, а также необоснованное удорожание домов и земельных участков. Все эти процессы были характерны для государств, переживших мощные ценовые обвалы в последние десятилетия, Испании, Японии, Таиланда, Малайзии, Индонезии, Кореи, Мексики, Финляндии, Швеции… Алгоритм развития событий каждый раз оказывался прост: эйфория риелторов вызывает бум на рынке ипотеки, взлет цен и перегрев экономики, после чего повсеместный ажиотаж сменялся такой же массовой паникой.

В результате — крах не только рынка недвижимости, но и всей финансовой системы. 2. Виды кризисов на рынке недвижимости. Мировой опыт 2.1 Японский кризис рынка недвижимости: Родина "мыльных пузырей" Японская история, как и многие другие, началась с эйфории. Подорожание токийской недвижимости берет начало еще в 50-х, и на протяжении последующих 30 лет рост цен значительно опережал темпы инфляции.

Вложения в земли и квартиры стали чуть ли не единственным способом преумножения капитала — как для крупных компаний, так и для рядовых японцев. Дошло до того, что скупкой жилья занялись даже некоторые всемирно известные промышленные производители, для которых перепродажа недвижимости оказалась более прибыльным занятием, чем основной род деятельности. И чем больше игроков появлялось на рынке, тем более стремительными темпами дорожали объекты. Плюс в период с 1985 по 1991 год банковский ипотечный портфель местных банков ежегодно пополнялся на 10%, а объем займов, выданных небанковскими структурами, вырос и вовсе на 18%. Самый драматичный коллапс (до этого было два периода застоев) на рынке недвижимости в Японии случился в конце 80-х. Вместо тривиального снижения активности по стране прокатился мощнейший обвал.

Причиной столь печальных событий стал небывалый по тем временам объем инвестиций: Токио являлся одним из крупнейших финансовых центров планеты и бизнесмены охотно инвестировали в покупку различных объектов.

Плюс местные риелторы рискнули попытать счастья на международных рынках — прежде всего США и Западной Европы. Вот только отдача там оказалась не столь хорошей, как ожидалось. И в один прекрасный момент инвесторы обнаружили, что они набрали столько кредитов, что уже не в состоянии расплатиться с банкирами — ни доход от перепродажи, ни взимаемая арендная плата не могли покрыть задолженности. На рынок в массовом порядке хлынули тысячи квадратных метров жилья и земельных наделов.

Это, разумеется, привело к резкому падению цен на всю недвижимость, а заодно и банкротству как рядовых спекулянтов, так и крупных риелторских компаний. Самый черный период для японской недвижимости растянулся на долгих 8 лет, в течение которых стоимость жилья упала на 33%. 2.2. ЮВА: «Юго-восточный коллапс» Еще одна мировая тенденция: "мыльные пузыри" формировались и взрывались параллельно с принятием поправок в финансовое законодательство, которые меняли правила игры, установленные на рынке.

Наглядный пример тому — страны Юго-Восточной Азии. В тот момент, когда Японии в срочном порядке пришлось освобождаться от накопившегося капитала и вкладывать средства за границей, страны этого региона, наоборот, открыли двери зарубежным инвестициям. Такое совпадение привело к буму на рынке ипотеки и стремительному подорожанию недвижимости в Таиланде, Индонезии, Малайзии, Корее, Гонконге, Филиппинах и Сингапуре. "Азиатское чудо", ставшее идеальным образцом развивающейся экономики, поменяло вектор в середине 90-х, когда резко начали сокращаться объемы экспорта. Это обеспокоило инвесторов, которые стали более пристально изучать состоятельность банковского сектора и положение дел во всем регионе.

Затем последовала спекулятивная атака на тайскую национальную валюту (бат) и зарубежные бизнесмены сочли более разумным покинуть насиженные места: в связи с большим выбросом на рынок квартир и домов стоимость недвижимости пошла вниз. Последовали банкротства финансовых структур, девелоперов и компаний по торговле недвижимостью. Такая ситуация сильно ослабила финансовую систему и спровоцировала еще более масштабный кризис.

Особенно сильно в этом смысле не повезло Таиланду. Пик цен на рынке недвижимости здесь пришелся на 1993 год, после чего он несколько приостановился. Инвесторы, принявшие стагнацию за краткосрочное явление, даже не думали сворачивать свою активность в столь прибыльной некогда стране. В том, что государство столкнулось с мощнейшим в своей истории финансовым крахом, предприниматели удостоверились лишь в 1997 году, когда только за один август банкротство постигло 56 финансовых компаний.

В целом же жилье в этой стране в течение 6 лет подешевело на 45%. Обвал цен на жилую недвижимость в сочетании с неоплаченными кредитами пришлось пережить и Малайзии (-15% в течение 2 лет). Однако обширного банковского кризиса ей удалось избежать благодаря более упорядоченному законодательству. Что касается Индонезии и Кореи, то для них основными факторами, вызвавшими небольшое падение цен, оказались взлетевшие процентные ставки.

Самыми дальновидными в этой ситуации оказались правительства Сингапура и Гонконга. В первом случае государственные мужи просто поубавили страстей на рынке недвижимости; во втором — в целях уменьшения дефицита в распоряжение бизнесменов поступила дополнительная порция государственных земель. 2.3. Мексика. «Кризис текилы» Проблемы, которые пережила Мексика, схожи с азиатскими.

Стремительный экономический рост привлекал все больше иностранных инвесторов, скупавших в том числе и привлекательную недвижимость. По подсчетам аналитиков, в период с 1990 по 1994 год в мексиканскую экономику было влито 104 миллиарда долларов. Приток столь значительного капитала повлек за собой острый дефицит, рост цен на недвижимость, развитие рынка ипотеки (+25% ежегодно)… В 1994 году последовала спекулятивная атака на песо, после чего правительству страны пришлось сделать курс национальной валюты плавающим.

В итоге денежная единица рухнула, безработица достигла 7,6%, а инфляция подскочила до 52%. Что касается недвижимости, то она за год подешевела на 10%. Однако благодаря своевременной реакции со стороны властей и помощи международных организаций мексиканцам довольно быстро удалось выправить ситуацию и рынок вновь пошел вверх. 2.4. Скандинавские падения цен на недвижимость: «Проблемные ставки» Так называемый "северный кризис" своим появлением обязан значительному снижению процентных ставок.

Для Скандинавских стран 80-е годы ознаменовались существенными изменениями в финансовом законодательстве: облегчились условия для притока иностранного капитала, появились многочисленные небанковские структуры, специализирующиеся на ипотечном кредитовании. В итоге снизились процентные ставки и подорожала недвижимость. В конце 80-х рынки Швеции и Финляндии переживали настоящий бум (схожий с нашим) ведь банковские займы становились все более доступными, а доходы населения росли.

По мере удорожания недвижимости семьи, некогда заложившие свое жилье, получили возможность взять дополнительные ссуды, не увеличивая при этом сумму залога. В итоге стоимость земли и жилья превысила все когда-либо зарегистрированные показатели. Общий спад в мировой экономике положил конец скандинавской идиллии: в связи с повышением межбанковских индексов процентные ставки по кредитам возросли в несколько раз. Увеличились и сами суммы выплат, что оказалось непосильной ношей как для рядовых заемщиков, так и для крупных инвесторов.

На рынок хлынули тысячи квадратных метров жилых и офисных помещений. Первой — в 1991 году — пострадала Финляндия, которую подкосили не только подскочившие ставки, но и развал СССР — одного из крупнейших торговых партнеров страны. В результате цены на недвижимость в течение 4 лет упали более чем на 40%. За Финляндией — в 1992 году — последовала Швеция, правительство которой весьма некстати увеличило налог на недвижимость и снизило субсидии на новостройки.

Здесь жилые площади подешевели на 26% и этот процесс продолжался 3 года. 2.5. Испанский обвал цен на недвижимость: «Массовые банкротства банкиров» Еще один продукт несвоевременных нововведений в финансовом законодательстве — испанский кризис на рынке недвижимости. В результате либерализации финансовой системы на свет появились молодые банки и небанковские финансовые структуры. В борьбе за место под солнцем они были вынуждены участвовать в самых рискованных проектах и предлагать своим клиентам довольно низкие процентные ставки.

Общий спад экономической активности на фоне растущих межбанковских индексов оказался роковым для новобранцев: в период с 1989 по 1993 год в Испании прекратили свое существование 50 кредитных учреждений (46% финансового сектора), в результате цены на недвижимость упали на 30%. 3. Текущие очаги кризиса рынка недвижимости: США, Великобритания, Шанхай, Москва 3.1. Великобритания: Алан Гринспен предрек обвал цен на британском рынке жилья Бывший глава Федеральной резервной службы США Алан Гринспен предрек Великобритании обвал цен на рынке жилья, сообщает Daily Mail. Он считает, что из-за существенного роста инфляции Банку Англии (Bank of England) придется повысить ставку вдвое против существующих 5,75 процента, чтобы снизить цены. Экономист отметил, что пока неясно, будет ли воздействие нынешнего финансового кризиса таким же разрушительным, как в 1998 году, сообщает BBC News. В то же время Гринспен считает, что экономика Великобритании достаточно сильна и способна справиться с кризисом.

Прогноз Гринспена был сделан на фоне борьбы с кризисом пятого по величине ипотечного британского банка Northern Rock. Последний обратился за финансовой помощью к Банку Англии, после чего обеспокоенные вкладчики сняли с его счетов около миллиарда фунтов стерлингов (более двух миллиардов долларов), а также вывели из строя интернет-сайт Northern Rock. В то же время 14 сентября стало известно, что Гринспен признался в своей неспособности предвидеть ипотечный кризис в США, который произошел в том числе из-за популярности кредитов, выдающихся неблагонадежным заемщикам. Частично это произошло из-за рекомендаций самого экономиста в 2001-2004 годах. 3.2. Шанхай: зафиксировано рекордное снижение цен на жилье  13.03.07. Согласно последним данным, стоимость жилой недвижимости в Шанхае в феврале текущего года снизилась на 4,6% по сравнению с январем.

Снижение цен на жилье в Шанхае наблюдается уже не первый месяц, однако показатели февраля побили все рекорды.

В частности, в центральном районе города Сюйхуэй был отмечен наибольший спад цен на квартиры, составивший 21,3%. Помимо снижения цен на жилье в городе отмечено также значительное сокращение объемов проданных коммерческих квартир.

Так, в феврале на рынке жилой недвижимости Шанхая были заключены сделки о купле-продаже новых коммерческих квартир общей площадью 991 тыс. кв.м, что на 44% меньше по сравнению с показателем января. 3.3. США: снижение цен на жилье в августе имело самую быструю динамику с 1970 года Надежды рушатся: кризис в США продолжается Несмотря на то, что данные министерства обобщают ситуацию за август (то есть до понижения ставки), они оказались гораздо хуже, чем предполагалось прежде.

Монетарные власти США, комментируя эти цифры, говорят о возможности усугубления кризиса. Итак, выяснилось, что продажи новостроек в США в августе снизились больше, чем ожидали эксперты - до минимального уровня более чем за семь лет. При этом падение цен на дома стало максимальным почти за 40 лет. Средняя стоимость нового дома в августе снизилась на 7,5% по сравнению с тем же месяцем 2006 года, что стало максимальным падением цены с 1970 года. Продажи новостроек по сравнению с августом прошлого года сократились на 21%. Объем реализованных новостроек составил 795 тыс. домов в годовом исчислении, что на 8,3% ниже показателя предыдущего месяца, цитирует «Интерфакс» данные министерства торговли США. Число непроданных новостроек в прошлом месяце уменьшилось на 1,5% - до 529 тыс. Падение продаж новостроек в августе, по мнению экспертов, является очередным свидетельством углубления кризиса на американском рынке жилья и подтверждает мнение руководства Федеральной резервной системы (ФРС) о том, что ситуация в этой сфере будет ухудшаться и оказывать негативное влияние на темпы экономического роста страны. 3.4. Москва: квадратный метр за лето подешевел на 50 долларов За первую неделю сентября неделю средняя стоимость квадратного метра московского жилья практически не изменилась и составила 4061 доллар, говорится в еженедельном исследовании "Индикаторов рынка недвижимости". Таким образом, с конца весны, когда квадратный метр стоил 4107 долларов, цена единицы жилплощади уменьшилась на 54 доллара.

Всего за прошедший месяц цены на квартиры выросли на 0,04 процента.

Больше других за неделю, на 0,2 процента, подорожало жилье в "хрущевках" и других домах из старого кирпича.

Квадратный метр в них стоит 3993 доллара.

Напротив, на 0,1 процента подешевели квартиры в "сталинских" домах и современных панельных высотках - до 4825 и 4070 доллара соответственно. Практически не изменились цены на жилье в старых пятиэтажных панельных домах, типовых панельных домах и домах из современного монолитного кирпича. Квадратный метр там стоит соответственно 3652, 3764 и 4530 долларов. Вложения в столичную недвижимость остаются убыточными - их доходность составляет -0,55 доходности банковского депозита. 4. Ипотечный кризис и кризис на рынке недвижимости как часть возможного глобального экономического кризиса 4.1. Кризис надолго - считает министр финансов США Генри Полсон Кризис доверия, поразивший мировые рынки заемного капитала, станет самым продолжительным за последние 20 лет. С таким заявлением выступил во вторник министр финансов США Генри Полсон.

Работая в Goldman Sachs, он пережил три масштабных кредитных кризиса: латиноамериканский 1980-х годов, когда рухнули гособлигации Бразилии, Аргентины и Мексики, азиатский 1997-го, когда правительство Таиланда в грубой форме спасало от девальвации национальную валюту, а также российский дефолт 1998 года. По словам г-на Полсона, три предыдущих «апокалипсиса» цветочки по сравнению с тем, что ждет мировую финансовую систему сейчас. «Нынешний период неопределенности продлится дольше, чем предыдущие кризисы.

В первую очередь потому, что экономика стала более глобализованной», сказал г-н Полсон. Глобализация дей­ствительно сыграла злую шутку с финансовой системой, соглашается экономист Всемирного экономического форума Августина Ленштайн. «Долги американцев по ипотечным кредитам оказались раскиданы по разным уголкам мира. Люди перестали платить в Калифорнии или Огайо, а больше других пострадали небольшие банки в Германии.

Новые правила ЕС лишили их госгарантий и заставили компенсировать падение выручки на внутреннем рынке вложениями в рискованные и сложные инструменты», сказала экс­перт РБК daily.

К слову, именно сложность долговых инструментов и, как следствие, отсутствие четкого механизма оценки их стоимости, по мнению Генри Полсона, стали еще одной причиной, усугубившей нынешний кризис. Глава американского Минфина признался, что в течение последнего месяца практически каждый день встречался с представителями банков Уолл-стрит, чтобы договориться о том, как оценивать рухнувшие ипотечные бумаги. «Только когда банки будут уверены, что понимают структуру и стоимость долговых бумаг, доверие вернется на рынок», считает г-н Полсон.

По его мнению, краткосрочные меры, такие как как экстренное кредитование со стороны ЦБ, проблему не искоренят. «Это действительно так, но в нынешней ситуации рынку необходимо вмешательство. Недостаток коротких денег угрожает дестабилизировать всю банковскую систему», парирует аналитик Capital Economics Дженифер Маккьюэн. Вчера ЕЦБ продолжил закачивать ликвидность в банковскую си­стему. Банки получили дисконтных кредитов в общей сложности на 75 млрд евро. При этом заявок было подано на 139 млрд евро. «Чем больше ЕЦБ кредитует, тем выше спрос на такие кредиты, сказала РБК daily г-жа Маккьюэн.

Если изначально спрос и предложение были примерно равны, то теперь аппетиты банков уже почти вдвое больше, чем ЕЦБ готов выделить». Другой политики придерживается Банк Англии. Ни разу с начала кризиса он не открывал дисконтного окна, а вчера его управляющий Мервинг Кинг еще раз подтвердил, что льготное кредитование банкам не светит. «Мы не собираемся поощрять рискованное поведение банков.

В нем кроется корень будущих кризисов», заявил г-н Кинг на заседании казначей­ского комитета парламента. На этом фоне ставка LIBOR обновила рекорд и вплотную приблизилась к 6,9%. .13.09.2007 4.2.

Общеэкономическая ситуация: дежа вю

То, что мы наблюдаем сегодня на глобальных рынках, представляет собой ... Пузырь цен на активы достиг астрономических размеров под воздействием ... Потребительские расходы, в свою очередь, подтолкнули прибыли корпораци... Выходное пособие Длительный период относительной экономической и финан... По нашему мнению, сложное сочетание факторов, приведшее к надуванию гл...