Конструктивная идея

Конструктивная идея. В настоящее время крупнопанельные дома, возводимые в республике, не отвечают современным градостроительным и социальным требованиям.

Они оказались неконкурентоспособными на внутреннем рынке строительной продукции. Основные недостатки крупнопанельного домостроения: - конструктивное решение здания ограничивает возможность создания планировки квартиры, отвечающей современным требованиям, не позволяет оперативно изменять набор и соотношение квартир в зависимости от демо¬графических требований; - материалоемкость, влияющая на технические показатели крупнопа¬нельного жилья.

На 1 м2 общей площади расходуется до 0, 85 м3 сборного железобетона. Отсюда большая масса зданий - до двух тонн на 1 м2 общей площади; - значительная энергоемкость производства сборных железобетонных изделий КПД, что в условиях экономического кризиса существенно увели¬чивает стоимость жилья.

Расход тепловой энергии на термообработку 1 м3 изделий составляет в среднем по министерству 0, 37 Гкал; - низкая звукоизоляция стен, перегородок и перекрытий домов КПД, а также теплозащитные свойства ограждающих конструкций не обеспечивают соответствующие требования по комфортности проживания; - большая номенклатура сборных изделий. Учитывая объективные недостатки традиционного КПД и новые эко¬номические условия, назрела острая необходимость внести в массовое пол¬носборное жилищное строительство существенные изменения. Основные изменения должны затрагивать конструктивную систему жилых домов с целью повышения их конкурентоспособности.

Научно-исследовательский и проектно-технологический институт стройиндустрии (НИПТИС) Минстройархитектуры Республики Беларусь предложил модернизированную конструктивную систему жилых зданий "Новый Дом". Суть состоит в том, что традиционный несущий остов каркаса (внешние и внутренние стены) заменяется на сборные двухэтажные бесконсольные колонны и многопустотные плиты перекрытий. Роль ригелей вы¬полняют монолитные участки перекрытий, размещающиеся в створах ко¬лонн и имеющие высоту, равные высоте плит перекрытий.

Наружные стены навесные и могут выполняться из всевозможных видов панелей и мелко- штучных материалов (кирпич, блоки) с необходимым значением термиче¬ского сопротивления. Перегородки выполняются из различных легких мате¬риалов (газосиликат, газопенобетон и др.). Таким образом, внутреннее про¬странство корпуса свободно от несущих панелей внутренних стен, что по¬зволяет выполнить любую планировку квартир.

В первых этажах легко раз¬мещаются встроенные помещения различного назначения. Вместо чердач¬ных помещений возможно устройство мансарды. Предлагаемая конструк¬тивная система удовлетворяет современным требованиям, имеет возмож¬ность планировки квартир по желанию заказчика, возможность рациональ¬ного и гибкого использования пространства первых этажей для размещения в них помещений социально-бытового назначения без дополнительного ук¬репления несущих конструкций, оптимальную ресурсоемкость и энергоем¬кость, скорость возведения, экономичность, возможность заменить чердач¬ное строение на мансарды.

Учитывая возможность строить жилые дома любой этажности, появляются предпосылки придать массовым застройкам ин¬дивидуальность, эстетичность и комфортность. Внедрение в строительное производство жилого дома названной конструктивной системы "Новый Дом" является основой проекта предпринимательских намерений Могилевского завода КПД. Применение конструктивного решения обеспечивает увеличение об¬щей площади базисного 80-квартирного жилого дома серии 90-3 в 1,24 раза: в традиционном исполнении 220,7 х 10 х 2 = 4414 м2 в модернизированном исполнении - 273, 66 х 10 х 2 = 5473,2 м2 5473,2 : 4414 =1,24 раза, где 10 - этажность жилого дома; 2 - количество блоков на одном этаже; 220,7 - полезная площадь одного блока серии 90-3; 227,63 - полезная площадь одного блока модернизированной серии 90-3. В связи с этим сокращается потребность в сборном железобетона на 1 м2 полезной площади в следующих пропорциях: Таблица 4 Сравнительные данные расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади Наружные стены Проемы Лестнично-лифтовой узел Внутренние стены м3 ж/б % м3 ж/б % м3 ж/б % м3 ж/б % Блок-секция серии 90-3 (типовая) 0, 473 100 0, 166 100 0, 143 100 0, 2 100 Предлагае¬мый проект "Новый Дом" 0, 381 81 0, 134 81 0, 115 81 0, 05 25 За счет расширения корпуса жилого дома и замены внутренних стено¬вых панелей на колонны сокращается расход железобетона на 1 м2 полезной площади на наружные стены, проемы, лестнично-лифтовой узел на 19 %, внутренние стены – 75 %. 3. 3. Коммерческая идея Суть коммерческой идеи заключается в активизации спроса населения республики на жилье нового типа с учетом предпринимаемых Правительством мер, в привлечении других инвесторов, заинтересованных в эффективном размещении свободных денежных средств, в обеспечении стабильного роста объемов строительства силами Предприятия за счет выхода на конку¬рентный уровень с предлагаемым проектом "Новый Дом", который имеет ряд привлекательных сторон для покупателей, в том числе стоимость 1 м2, сниженную по сравнению с традиционным вариантом в размерах, пропор¬циональных снижению расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади.

Эти факторы будут способствовать постепенному переходу за пре¬делами 1997 года к рентабельному функционированию предприятия, освое¬нию полного цикла "производство конструкций - строительная продукция", строительству жилых домов собственными силами (или на долевых нача¬лах) на продажу.

Внедрение "малых технологий" позволит выпускать продукцию, повышенного спроса для продажи населению и другим юридиче¬ским лицам. 3. 4. Производственная идея Производственная идея состоит в том, что Предприятие способно ос¬воить в достаточно быстрые сроки без больших капвложений выпуск гото¬вой продукции для нового типа и выйти на рынок подрядных работ не толь¬ко внутри республики, но и за ее предел.

Этот проект позволяет практически полностью использовать производ¬ственные мощности завода по выпуску панелей наружных стен, плоских плит перекрытий, частично панелей внутренних стен для лестничных клеток, элементов лифтов и лестниц, освоенных ранее по серии 90-3. Новым конст¬руктивным элементом является одноэтажная бесконсольная колонна.

Пере¬городки выполняются из различных легких материалов (газосиликат, газопенобетон и др.). На модернизацию кассетных установок для формирования колонн и плит наружных стен потребуется капвложений в размере 500 млн. руб. 137 форм бортоснастки, используемых в настоящее время при выпуске перегородок и внутренних стен, не потребуются в случае перехода на проект " Новый Дом" и подлежат списанию.

Эта часть активных фондов является полностью изношенной (доля бортоснастки в составе стоимости машин и оборудования составляет 45 %). В целях снижения энергоемкости производства сборного железобетона намечается приобретение локальной котельной производительностью 2 Гкал в час, работающей на природном газе. Применение этого источника позво¬лит обеспечить потребность в тепле всего Предприятия (на технологические нужды, центральное отопление, подачу горячей воды) при использовании производственной мощности на 20-25 % и выпуске до 30000 м3 железобетона в год. На приобретение и установку локальной котельной потребуются капи¬тальные вложения в размере 1997 млн. руб (в ценах 1996 года). Списание основных фондов и ввод в конце 1997 года котельной и мо¬дернизированной бортоснастки повлечет за собой снижение их балансовой стоимости и изменение в уровне износа. Балансовая стоимость сократится до 50, 2 млрд. руб износ - с 54,0 % до 46,0 %. Таблица 5 Изменение структуры и состояние основных фондов с учетом технического перевооружения №№ п/п Наименование показателей Балансо¬вая стои¬мость, млрд. руб. Износ Капиталь¬ные вло¬жения, млрд. руб. Остаточ¬ная стои¬мость, млрд. руб. млрд. руб. % 1. Стоимость основных фондов на 1. 01. 97г. 53,4 28,8 54 х 24,6 2. Списание бортоснастки 5,7 5,7 100 х Х 3. Модернизация бортоснастки х х х 0,5 х 4. Ввод локальной котельной (IV квартал 1997г.) х х х 2,0 х 5. Стоимость основных фондов с уче¬том движения на 1. 01. 98г. 50,2 23,1 46 2,5 27,1 При переходе на выпуск сборного железобетона под "Новый Дом" бу¬дут высвобождены производственные мощности формовочного цеха (Ш и ГУ пролеты). Должен быть решен вопрос либо о консервации этих мощностей либо о их перепрофилировании и дальнейшем вовлечении в производство.

На консервацию мощностей требуются достаточно большие затраты (обесточивание, приведение оборудования в состояние, удовлетворяющее УСЛОВИЯМ хранения; ограждение территории, обеспечение безопасности ра¬ботников, занятых в соседних пролетах). Учитывая, что Предприятие намерено активно развиваться и макси¬мально замкнуть цикл "производство конструкций - готовая строительная продукция", на высвобождающихся площадях целесообразно организовать за пределами 1999 года новые производства с выпуском ранее не свойствен¬ной заводу продукции ("малые технологии"). Возможна организация произ¬водства изделий для благоустройства, металлочерепицы, фасадной краски, столярных изделий, пенополистирольного плитного утеплителя.

Однако по данной проблеме необходимо провести дополнительные исследования. Прорабатывается вопрос о переходе на устройство цоколя и первого этажа "Нового Дома" из монолита.

В этом случае высвободятся площади ар¬матурного цеха (1296 кв. м), которые можно будет использовать для выпуска дефицитной продукции.

Применение монолитных конструкций повлечет за собой также экономию энергоносителей на 15-17 % на 1 кв. м полезной площади по сравнению с традиционным исполнением. Намечаются три этапа, в течение которых Предприятие должно выйти на уровень жилищного строительства по качеству и комфортности, близких к европейскому: I этап - июль 1997 г освоение технологии возведения "Нового Дома"; II этап - январь 1999 г освоение технологии по выпуску малых форм, несвойственной ранее Предприятию продукции; III этап - за пределами 1999 года - освоение возведения жилых домов из новых строительных материалов на уровне европейского стандарта. 4. ОЦЕНКА РЫНКОВ СБЫТА И КОНКУРЕНТО¬СПОСОБНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ Крупнопанельное домостроение в республике осуществляют домо¬строительные комбинаты и все они участвуют в формировании рынка этого вида строительной продукции.

В том случае, если Могилевский завод будет функционировать на полную проектную мощность и выпускать в полном объеме готовую продукцию, его доля на рынке составит около 4 %. Вместе с тем конкурентами на рынке домостроения являются не только ДСК, выпус¬кающие жилые дома в индустриальном исполнении, но и другие строитель¬ные организации, возводящие жилые дома из кирпича, силикатных блоков, монолитного бетона и других строительных материалов.

Поэтому конкурен¬цию для него составят в первую очередь организации Могилевской области: тресты №№ 12 и 17, объединение "Могилевсельстрой", Могилевский ДСК, Бобруйский ДСК, которые давно закрепились за могилевским рынком.

Объ¬емы жилищного строительства у этих организаций (за исключением Могилевского ДСК) выше, чем у Предприятия в силу того, что оно в 1996 году только приступило к освоению рынка жилищного строительства (начато строительство трех домов). Кроме того, в настоящее время строительный рынок пополнился негосударственными структурами, которые также пыта¬ются занять определенную нишу. Предпосылки для ускоренного вхождения Предприятия в рынок и за¬нятия там видного места рассмотрены в предыдущих разделах бизнес-плана.

Особенно широкие возможности могут возникнуть в случае реализации Пра¬вительством проектов по вовлечению в инвестирование среднего класса на¬селения.

Вместе с тем Предприятие в 1997 году будет испытывать серьезные за¬труднения при определении своего места на рынке подрядных работ, т. к. оно должно отвлечь средства работников на освоение проекта "Новый Дом", по¬гасить задолженность за теплоэнергию, перевозки, отгруженное сырье и ма¬териалы, накопившиеся с 1996 г. Кроме того, Предприятие имеет низкий уровень использования производственных мощностей в 1996 году - 5, 5 %, а в 1997 г. оно еще не сможет начать их наращивать из-за необходимости про¬ведения модернизации оборудования и освоения новых конструктивных сис¬тем. Вместе с тем эти проблемы решаемы, так как на рынок будут предложены квартиры повышенной комфортности при сохранении (или даже сни¬жении) сложившейся средней стоимости 1 кв. м полезной площади.

Повы¬шенная комфортность и привлекательность квартир состоит в: гибкой планировке квартир по желанию заказчика, т. е. квартира "на заказ"; снижении теплопотерь примерно на 20 %, следовательно, потребуются меньшие затраты на коммунальные услуги; снижении звукопроводности.

С учетом этих предпосылок планируется увеличение спроса на указан¬ную полезную площадь, а следовательно, и рост выпуска сборного железобе¬тона и готовой строительной продукции в следующих размерах: Таблица 6. Прогнозируемые объемы выпуска продукции Объемы продукции Темпы роста 1998г. к 996г раз 1996 г. 1997 г. 1998г. Производство сборных желе¬зобетонных конструкций и изделий, мЗ 6557 18000 2000 3, 0.