КОНТРАКТНО-ДОГОВОРНАЯ СИСТЕМА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

КОНТРАКТНО-ДОГОВОРНАЯ СИСТЕМА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Контракт является юридическим документом, фиксирующим достигнутые между сторонами соглашения и условия их выполнения. Работа с контрактом является составной частью процесса управления строительством и охватывает следующие основные этапы: * выбор потенциальных партнеров по реализации строительных подрядов; * подготовка контрактной документации; * проведение переговоров и подписание контракта; * внесение изменений в контрактную документацию; * рассмотрение исков; * судебное разрешение исков; * завершение работ по контракту и его закрытие. [ 2, с. 30 ] Также, работа с контрактами является составной частью управления проектами.

Основная задача руководителя проекта заключается в обеспечении проекта теми товарами и работами (услугами), которые необходимы в процессе реализации проекта.

Эти товары и работы обычно представлены широким разнообразием конкретных их видов, таких как архитектурные и инженерные работы, материалы, оборудование и так далее, на что и заключаются соответствующие виды контрактов. Контракт определяет права и обязанности сторон. К контрактам предъявляют следующие требования: * положения контракта должны излагаться кратко, системно и не допускать двусмысленности; * контракт должен быть написан хорошим языком; * контракт должен быть полным, а документы, включенные в его состав, должны быть строго идентифицированы по их названиям ; * контракт должен детально изучаться для понимания того, как он воздействует на процесс реализации контракта. 1.2.1. Типы контрактов Существует большое количество классификаций контрактов по самым разнообразным признакам, однако среди них можно выделить два наиболее важных: * способы установления цены контракта ; * характер взаимоотношений участников проекта и разделение ответственности между ними. По способу установления цены контракты делятся на : * Контракты с твердой (паушальной) ценой; * Контракты с возмещением издержек.

Контракт с твердой (паушальной )ценой является соглашением, при котором контрактор обязуется осуществлять поставку материалов, проведение работ и оказание услуг за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения затрат.

Контракты с твердой ценой применяются в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в четкой пос¬ледо¬вательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за ходом работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести соответствующий риск. Большая доля риска при заключении контракта этого типа ложиться на подрядчика, поскольку любые отклонения от указанных в контракте условий влияют на его затраты, но возможность получения прибыли наиболее высока.

При внесении заказчиком изменений в работу, порученную подрядчику, последний имеет право согласовать с заказчиком новую цену, требуя компенсации дополнительных затрат. При этом типе контракта заказчик требует от подрядчика не только подготовки полной проектной документации, но и спецификаций с указанием того, кто будет выполнять функции инспекции: либо собственный персонал, либо специалисты из приглашенной консультационной фирмы.

Большинство предлагаемых на торгах строительных контрактов представляют собой контракты с твердой ценой, поэтому основная часть возникающих проблем, претензий и судебных разбирательств связана именно с внесением изменений в контрактах с твердой ценой.

Большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика. Существенным недостатком рассматриваемого контракта является жесткое требование наличия проектно-сметной документации до начала строительства объекта. Этот недостаток проявляется особенно явно при строительстве крупных объектов, когда подготовка проектной документации осуществляется в течении длительного периода - до нескольких лет, в результате чего в закладываемых проектных решениях не учитываются последние достижения в этой области.

В таблице 3 проанализированы преимущества и недостатки контракта с твердой ценой с точки зрения заказчика и подрядчика. Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику части затрат, связанных с выполнением проекта. Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые положениями контракта отнесены к возмещаемым.

В условиях этого типа контракта строительство объекта может быть начато еще до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникающие по ходу строительства изменения. Таблица 3 – Преимущества и недостатки контракта с твердой ценой Заказчик Подрядчик Преимущества * Меньшая стоимость проекта. Более высокая степень определенности бюджета фирмы, возможностей, обеспечения финансированием. * Меньшая потребность в собствен¬ном персонале, осуществляющем контроль за выполнением проекта. * Выбор подрядчиком квалифициро¬ванных исполнителей. * Потенциальная возможность полу¬чения большей прибыли.

Недостатки * Затратам уделяется больше внима¬ния, чем качеству. * Необходимость детальной предва¬рительной проработки проекта, что требует дополнительного времени и затрат. * Высокая стоимость участия в тор¬гах . * Потенциальная возможность зна¬чительных убытков. * Отвлечение ресурсов на подготов¬ку предложений о заключении контракта.

Наиболее широкое распространение получили следующие виды контрактов с возмещением издержек каждый из которых характеризуется различной степенью риска : * Контракт с фиксированной ценой единицы продукции; * Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированный процент от затрат; * Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированная доплата; * Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс переменный процент; * Контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам; * Контракт с гарантированными максимальными выплатами. Характерной особенностью контрактов в строительстве является то, что значительная часть работ производится под землей (забивка свай, прокладка тоннелей, сооружение фундаментов и т. д.), и как бы тщательно не исследовались на стадии проектирования условия строительства различных зданий и сооружений, все равно довольно трудно заранее произвести точные расчеты, пока не начнется фактическое выполнение работ по контракту.

В связи с этим необходима специальная форма контракта, которая обеспечила бы его гибкость и возможность измерять объемы работ в процессе их выполнения.

Таким контрактом, наиболее распространенным в мировой практике, является контракт с фиксированной ценой единицы продукции, например, за кубический метр уложенной бетонной смеси. Этот тип контрактов применяется следующим образом. В процессе разработки проекта составляется “Перечень объемов работ“, который является одним из основных документов контракта и направляется на торги для рассмотрения его участниками.

Каждый участник торгов изучает весь перечень документов (условия контракта, спецификации, чертежи, перечень объемов работ), выезжает на площадку, где будут производиться предполагаемые работы, проводит там любые дополнительные исследования, которые, по его мнению, необходимы. Затем, исходя из полученных таким образом данных, а также на основе собственного опыта выполнения аналогичных контрактов и существующей системы цен и расценок, определяет цену единицы продукции.

В эту цену включаются не только реальные расходы по выполнению работ, но и накладные расходы и прибыль. Затем каждый участник торгов определяет величину заявки на торги, умножая цену единицы продукции на подсчитанные объемы работ. Участник, одержавший победу на торгах, получает выставленный на торгах контракт и становится подрядчиком. Предварительные оценки объемов работ с этого момента не берутся в расчет, а оплата осуществляется на основании реально выполненных объемов работ в соответствии с ценой единицы продукции, указанной подрядчиком в его заявке, представленной на торги.

Контракт с ценой, равной “фактическим затратам плюс фиксированный процент от затрат”, обеспечивает возмещение контрактору понесенных при выполнении контракта затрат. В дополнение контрактор получает оговоренный процент от фактических затрат в качестве прибыли. В условиях данного типа контракта строительство объекта может быть начато еще до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникшие по ходу строительства изменения.

Такой тип контракта не гарантирует достижения заранее назначенной стоимости проекта и характеризуется сравнительно высокой степенью риска для заказчика. В этой ситуации руководитель проекта уделяет особое внимание контролю за затратами труда и материалов, так чтобы у контрактора не было возможности намеренно увеличивать затраты.

Заказчик обязуется возместить расходы руководителя проектом, связанные с дополнительными услугами и причитающееся ему вознаграждение. Контракт с ценой, равной “фактическим затратам плюс фиксированная доплата”, обеспечивает контрактору возмещение понесенных затрат при выполнении контракта, и дополнительно он получает в качестве прибыли фиксированную сумму, обычно определяемую как процент от сметных затрат. Эта фиксированная оплата не изменяется с изменением фактических затрат, если только не изменяется предмет договора.

Этот тип контракта характеризуется высокой степенью риска для руководителя проекта, в то время как контрактор по-прежнему имеет минимальный риск. Как в предыдущем случае, руководитель проектом при этом виде контракта должен уделять особое внимание контролю за использованием трудовых и материальных ресурсов. Контракт с ценой, равной “фактическим затратам плюс переменный процент”. При этом типе контракта начальный процент вознаграждения фиксируется в контракте.

Он представляет собой сметную стоимость, умножен¬ную на процент вознаграждения. Окончательный процент вознаграждения вычисляется на основе начального с учетом возможных штрафных санкций или премий. Этот расчет осуществляется на базе сопоставления фактической и сметной стоимости. В случае, если фактическая и сметная стоимость находятся в пределах заданного интервала, то размер вознаграждения не изменяется; процент вознаграждения снижается, если фактическая стоимость превышает заданный интервал, в соответствии с зафиксированным в контракте штрафным коэффициентом, который может быть равен половине процента вознаграждения и увеличиваться при снижении фактической стоимости.

При этом типе контракта значительный риск возлагается на заказчика, но и у исполнителя появляются стимулы к уменьшению фактических затрат. Контракт с “определением цены по окончательным фактическим затратам”, предусматривает, что заказчик оплачивает понесенные при выполне¬нии работ затраты вместе с предварительно определенной оплатой услуг подрядчика и поощрительной премией.

При этом типе контракта подрядчик гарантирует заказчику, что согласованная с ним некоторая максимальная стоимость проекта не будет превышена. Если окончательные затраты окажутся меньше заранее обусловленной величины, то разность этих стоимостей в соответствии с ранее оговоренной пропорцией распределяется между заказчиком и подрядчиком. Эта пропорция отражает степень неопределенности в работе каждой из сторон.

Контракт с гарантированными максимальными выплатами основы¬вается на предельной цене, плановых затратах, плановой прибыли, плановой цене и процентном соотношении на каждый рубль, который сможет сэкономить подрядчик. В случае, если подрядчик превзойдет заранее обусловленную стоимость, издержки ложатся целиком на его плечи. При этом типе контракта подрядчик не получает компенсации за изменения, вносимые заказчиком, если они в сумме не превышают определенный процент от сметной стоимости.

При заключении контракта с гарантированными максимальными выплатами должны быть четко разграничены зоны контроля и ответственности между заказчиком и подрядчиком. Подрядчики обычно не стремятся к заключению контракта с гарантированными максимальными выплатами. Такие контракты характеризу¬ются повышенным риском, свойственным контрактам с твердой ценой. Контракт с гарантированным максимумом применяется в случаях значительной неопре¬деленности размера непредвиденных затрат, а также, когда подрядчик согласен на выполнение контракта по максимальной, но приемлемой для заказчика цене при условии осуществления последним контроля за ходом выполнения проекта.

В таблице 4 проанализированы преимущества и недостатки контрактов с возмещением затрат с точки зрения заказчика и подрядчика. Контракты с возмещением затрат применяются в случае, если: * проект недостаточно детально разработан для того, чтобы определить его твердую цену (как правило, это имеет место при неполной готовности проектно-сметной документации); * при реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять контроль за ходом выполнения работ; * когда заказчик хочет осуществлять более жесткий контроль за выбором поставщиков и субподрядчиков; * особенности проекта, в том числе его цена, не дают заинтересованности подрядчику в принятии на себя дополнительного риска.

Таблица 4 – Преимущества и недостатки контрактов с возмещением затрат Заказчик Подрядчик Преимущества * Возможность влиять на ход выпол¬нения проекта. * Прибыль подрядчика устанавли¬вается на уровне, определяемом конкуренцией. * Большая предсказуемость резуль¬татов. * Отсутствие риска денежных потерь. * Умеренные затраты на участие в торгах.

Недостатки * Риск перерасхода средств. * Более высокие затраты на содержа¬ние контролирующего аппарата. * У подрядчика нет стимулов сокра¬щать накладные расходы. * Ограниченный уровень прибыль¬ности. * Жесткий оперативный контроль со стороны заказчика. В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними различают следующие типы контрактов: * Традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту; * Проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за проектирование и строительство; * Работа “ под ключ” с полной ответственностью генподрядчика за ввод объекта в эксплуатацию; * Управленческо-строительный, связанный с участием менеджера проекта или управляющего проектом, которые берут на себя главные функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность - искать на основе торга подрядчиков и заключать с ними контракты.

Традиционный тип контракта связан с установлением твердой цены и для него характерным является разобщенность различных этапов работ (предпроектных, проектных и строительных), как организационно, так и во времени.

Объединяющим звеном здесь, как правило, является сам заказчик. По существу, заказчик принимает на себя функции управления, что позволяет ему активно влиять на ход реализации проекта, вносить, если нужно, соответтвующие изменения.

Подготовленный для реализации проект передается подрядной фирме, победившей на открытых торгах. В зависимости от своей компетентности заказчик широко или ограниченно пользуется услугами консультационных фирм. Проектно-строительные контракты, как правило, заключаются по типу возмещения издержек. Эти контракты выполняют в основном наиболее известные промышленные, строительные, проектно-строительные фирмы и корпорации.

Они берут на себя всю полноту ответственности перед заказчиком за разработку и реализацию проекта. Экономический механизм взаимоотношений фирмы с заказчиком базируется на так называемом “комплексном контракте”. Часто фирма обязуется сама оплачивать фактические издержки в процессе реализации проекта, поскольку их сумма определяется по завершении строительства объекта. Обычно в этом случае стоимость проекта определяется по принципу “фактические издержки плюс фиксированная доплата”. Вознаграждение, которое получает фирма, заранее оговаривается в контракте, так же, как и весь перечень предоставляемых заказчику услуг.

Недостатком этого типа контрактов является то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта, полностью полагаясь на всех вопросах на фирму. Вместе с тем следует подчеркнуть, что этот тип контрактов обладает несомненным достоинством для проектов, требующих исключительной высокой степени, четкости взаимодействия и контроля всех исполнителей и позволяет: * совместить отдельные фазы реализации проекта; * вводить объекты отдельными технологическими линиями (пусковыми комплексами); * осуществлять контроль за ходом реализации проекта и вносить в него существенные изменения; * сократить продолжительность инвестиционного цикла.

Контракты "под ключ", в основном, заключаются по принципу “фактические затраты плюс процент от прибыли“, однако возможны и другие варианты, например - твердая цена. Этот контракт предусматривает фиксированный срок строительства при заданном качестве.

Помимо основных обязательств, в контракте могут содержаться дополнительные требования, такие как техническая помощь на период освоения объекта, содействие в подготовке специалистов и т. д. Координация деятельности при этом виде контракта, как правило, осуществляется проектно-строительной фирмой и руководителем проекта (проект-менеджером). Используется принцип совмещения проектирования и строительства.

Считается, что не столько размер, сколько сложность объекта, насыщенность его оборудованием определяет эффективность использования этих контрактов. Практика показывает, что при этом типе контракта сокращается продолжительность инвестиционного периода. Недостатком является, как и при проектно-строительных контрактах, то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта.

Многим заказчикам, как правило, трудно ориентироваться и быть достаточно компетентными во всех вопросах, связанных с осуществлением проектов. Поэтому типичным становится стремление заказчика заручиться помощью и поддержкой квалифицированного и компетентного лица или организации, выполняющих услуги по управлению. На этот вид услуг и заключаются строительно-управленческие контракты. При этом выбор той или иной контрактной системы во многом предопределяет тип организационной формы управления.

Основные контрактные обязательства заказчика по отношению к управляющему включают оплату услуг последнего, а также своевременную оплату затрат по проекту в процессе его реализации. Обязательства могут толковаться в контракте в узком смысле или более широко. В узком смысле заказчик обязуется выплатить управляющему вознаграждение в размере, указанном в контракте, осуществлять своевременно платежи, связанные с началом и дальнейшей реализацией проекта. Более широко обязательства заказчика регулируются таким видом контракта, в котором, помимо фиксированного основного вознаграждения за управление проектом, предусматриваются побудительные (поощрительные) и другие специальные гонорары.

На практике обычно встречаются два метода финансирования. Один метод предполагает такой порядок, при котором управляющий осуществляет почти все текущие расходы из своих средств. Это позволяет заказчику не только маневрировать своими финансовыми ресурсами, но и иметь в руках дополнительный рычаг контроля за расходами управляющего.

Однако большое распространение получили контракты, когда управляющий становится доверенным лицом заказчика и имеет право от его имени распоряжаться всеми ресурсами. Одной из форм контрактов, направленной на уменьшение риска в процессе выполнения проекта и повышение устойчивости финансового положения его основных участников - заказчика и подрядчика, является привлечение к участию в контракте фирмы-гаранта. В отличие от широко распространенной в строительстве системы страхования, в соответствии с которой страховая компания берет на себя материальную ответственность за возможные нарушения контракта относительно стоимости, сроков и качества строительства, этот тип контракта гарантирует заказчику выполнение проекта в полном соответствии с условиями контракта. В случае, если подрядчик по тем или иным причинам не выполнил контрактные обязательства, фирма-гарант выполняет их или привлекает для этого другие подрядные фирмы.

Формально, основой подобного контракта служит трехстороннее соглашение между заказчиком, подрядчиком и фирмой-гарантом.

Подрядная фирма, выступающая в роли руководителя проекта, выплачивает фирме-гаранту гонорар, размер которого существенно зависит от масштаба проекта. В большинстве случаев он колеблется в диапазоне от 0,3% до 1,5% общей стоимости контракта. Именно в эту сумму оценивается выигрыш подрядной фирмы за счет снижения степени риска при выполнении контракта. Подобный тип контрактов наиболее популярен среди западных фирм, занятых в сфере государственного сектора строительства и в меньшей степени - в частном секторе.

Основной недостаток - повышение стоимости контракта за счет дополнительной суммы в размере гонорара фирме-гаранту. Главное достоинство - повышение устойчивости финансового положения фирмы. [ 1, с. 34-35 ], [ 5 , с. 333 - 351 ], [ 6, с. 90-101 ] 1.2.2.