Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества

Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны рекон¬струкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко.

Это объясня¬ется, прежде всего, отсутствием эффективного ме¬ханизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством не¬обходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предпри¬ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со¬оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од¬ного года после заключения соответствующего до¬говора.

Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима¬ние оценке не только собственно имущества пред¬приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко¬торый приобретает на публичных торгах предпри¬ятие, одновременно приобретает также и все обя¬занности собственника предприятия.

При залоге отдельных производственных объ¬ектов действующего предприятия обязательна все¬сторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставле¬ния кредита под залог предприятия банку требует¬ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита.

В заявку на полу¬чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла¬тежей и другие документы по требованию кредито¬ра. Кредитное подразделение банка обра¬щает особенное внимание на несоответствия в фи¬нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали¬чие необходимой производственно-технической ба¬зы для выполнения этого плана (например, произ¬водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.). Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:  на основе балансовой стоимости имуще¬ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо¬сти на балансе организации.

С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио¬дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере¬оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос¬новных фондов предмета залога.  основывается на заключении не¬зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика.

Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще¬ствляется профессиональными оценщиками на ос¬нове проверенных специальных методик оценки имущества.

Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки.

Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.  оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч¬ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя¬зательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред¬мета залога на открытых торгах. Для этого преду¬смотрена специальная процедура, которая произво¬дится за определенный процент от выручки пред¬мета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыска¬ния на предмет залога производится либо по реше¬нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан¬ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Реализация недвижимости на торгах (или аук¬ционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо¬нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета за¬лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона¬чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те¬чение месяца с момента окончания повторных торгов.

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений. Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке. Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Часть 2.