Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику. Основные условия ипотечного кредитования:  Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).  Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.  Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.  Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита.
В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.  Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования.
Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.  Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.
После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога. Налоговые льготы. Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом.
Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ. Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту Требования к заёмщику и покупаемому жилью. Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для физических лиц с московской пропиской (регистрацией). Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.
Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:  наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);  наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;  расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;  приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;  стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США. Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы:  наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);  наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);  наличие поручительств от платёжеспособных организаций;  документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);  положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств). При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.
Риски и ответственность заёмщика.
При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами: 1) неплатёжеспособностью банка и 2) неплатёжеспособностью заёмщика. 1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры.
Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.
После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка). В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы. 2). Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.
Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.
Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма. 2.3. Взаимодействие банка и заёмщика.
Платежи при ипотечном кредитовании. Схема ипотечного кредитования: 1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами. 2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета. 3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса.
По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика. 4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры.
Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит. 5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита. 6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность. 7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита. 8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет. 9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки). 10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США. 11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка. 12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки. 13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства. 14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею. Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании: Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:  Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.  Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.  Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).  Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.  Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.  Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).  Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).  Контракт с работодателем (если имеется).  Документы, подтверждающие образование.
Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода заёмщика.
Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части.
Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год. Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам.
Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев). Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий: В 1-й месяц пользования кредитом:  сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3  процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3  суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6 Во 2-й месяц пользования кредитом:  сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3  процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6  суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д. В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:  83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99 Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие.
Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше.
Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.
Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл процент за 1-ый месяц пользования кредитом.
Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев.
В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит.
Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита = 10 000 / 120 = 83,3). Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.): • сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3 • процент за кредит = 76,4 • суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д. Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.
Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.
С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл. Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2. Дополнительные расходы заёмщика: • оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.; • нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору; • регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.; • страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости; • экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта; • услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.
Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.
Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.
В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами. K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования.
Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов. Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности. Часть 3.