Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения

Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения. Требования к оценке, выполняемой для целей ссудного обеспечения, также как и для иных целей в общем случае приведены в ФСО и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков.

Тем не менее, рассматриваемая цель предполагает наличие определенной специфики, обусловленной следующими причинами. 1. Фактически потребителем услуг Оценщика является кредитная организация, в то время как заказчиком отчета, как правило, или в большинстве случаев выступает потенциальный залогодатель. 2. Стоимость, определенная Оценщиком рассматривается как базовая для последующего расчета залоговой стоимости. При этом в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос ликвидности объекта оценки, от степени которой существенно зависит залоговая стоимость. 3. Для принятия кредитного решения в отношении залогового обеспечения сделки банку необходимо, помимо базовой стоимости, знать еще ряд параметров, непосредственно связанных со стоимостью потенциального предмета залога (см. раздел 3) 4. Деятельность Оценщика обусловлена следующими факторами: - с учетом того, что на основании результата оценки банком принимаются реальные финансовые риски, требования к качеству отчета являются достаточно жесткими; - в соответствии с бизнес-потребностями участников рынка, оценочные услуги должны оказываться в приемлемые для всех заинтересованных сторон сроки.

С учетом вышеизложенного к Оценщику при оценке для целей залога должны предъявляться следующие общие требования. 1) Основная задача Оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта. 2) Результат оценки, прежде всего, необходим банку, поэтому при проведении оценки Оценщику рекомендуется по согласованию с банком, взаимодействовать с его полномочными специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на Оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности. 3) Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта.

Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете. 4) В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.

Не допускается ограничиваться указанием наименований и инвентарных номеров. 5) При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции.

Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении Оценщика, должны быть минимизированы. 6) Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности. 7) Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов. 8) С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком. 9) При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению Оценщика, результат. 10) Не допускается оценка объекта Оценщиком без осмотра объекта.

Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно - наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в Приложения к отчету.

Фотографии должны объективно отражать состояние объекта оценки; 11) По согласованию с банком и заказчиком Оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения. 12) Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом.

Для минимизации сроков без потери качества Оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов и приоритеты. 13) В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, должна присутствовать следующая информация: • анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка; • ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид имущества в регионе; • существующие и вероятные потребности в альтернативном использовании объекта оценки; • степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки); 14) При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка (льготы и т.п.). Существующие обременения объекта (напр. аренда, сервитут), которые будут сохранены при отчуждении объекта, подлежат обязательному учету при оценке. 7.