Экономика недвижимости "Договор аренды"

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА По дисциплине «Экономика недвижимости» Содержание 1. Теоретическая часть: Договор аренды 2. Задача 1…3. Задача 2…12 Список использованных источников….15 Договор аренды. Традиционное определение аренды - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) за плату. Основная форма выражения таких взаимоотношений - Договор.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование.

В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу. Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества.

В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой - либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Формы арендной платы: - определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; - установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; - предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; - возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества. Содержание договора аренды.

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан: а) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды.

Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.). б) Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые: а) оговорены арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

Право на найм. Аренда жилья "по букве закона" в России пока не популярна В странах без социалистического прошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому сегодня там все сделки происходят строго в рамках законодательства. В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жилье. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь.

Наниматели тоже нередко охотятся за вариантами "без посредников". О законах, работающих и неработающих при найме жилья, о правах и обязанностях участников сделок, о неприятностях подстерегающих неопытных собственников и нанимателей, а также о тенденциях современного рынка аренды жилья агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты риэлторских фирм столицы.

Аренда и найм Специалисты разъяснили, как действующий закон регулирует отношения между нанимателем и наймодателем. "Сначала нужно определиться с юридической терминологией говорит руководитель юридического департамента "МИАН-агентство недвижимости" Хая Плещицкая По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическим лицам и только для проживания граждан. Физическим лицам жилье предоставляется по договору найма.

В соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину (на основании договора найма, договора безвозмездного пользования), а также юридическому лицу (на основании договора аренды с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом). Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма". "В соответствии со ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) разъясняет юрисконсульт корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Ольга Запевалина В действующем законодательстве существует понятие аренды квартир только в случае, если одной из сторон в договоре аренды является юридическое лицо. Физические лица (граждане) при сдаче квартиры заключают договор найма.

Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключен договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма". "В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора". Права и обязанности Хая Плещицкая обратила внимание на некоторые конкретные пункты закона (Гражданского Кодекса РФ), которые касаются прав и обязанностей обеих сторон в сделке: Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (капитальный ремонт). Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; осуществлять текущий ремонт (если договором не установлено иное);своевременно вносить плату за жилое помещение и, обычно, коммунальные платежи; указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с ним, при этом такие граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, а наниматель, по общему правилу, (если договором не установлено иное), отвечает перед наймодателем за действия данных граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Наниматель вправе: с согласия наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих и при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, вселить в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и норма не учитывается;по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, сдать все или честь занимаемого жилого помещения в поднаем, с согласия наймодателя.

Наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Неприятности по найму В западных странах аренда жилья подробно регламентирована, и, кроме того, данный сегмент рынка имеет более долгую историю и сложившуюся практику, говорит Мария Жукова.

Мы попросили специалистов отметить особенности российского опыта и законодательства в этой области, и рассказать о возможных неприятных сюрпризах, с которыми можно столкнуться во время сделки, если она проводится не профессионалами. "Законодательная база, регламентирующая отношения нанимателя и наймодателя квартир невелика считает Ольга Запевалина Основной законодательный акт, который регламентирует эти отношения - это Гражданский Кодекс РФ. В нем даются общие положения о найме.

Если вы заключаете договор найма, то в нем должны быть прописаны все существенные условия.

В силу юридической неграмотности сторон договора, они могут не предусмотреть в его тексте все необходимые существенные условия, в результате чего, в случае возникновения конфликтной ситуации не смогут должным образом защитить свои права.

В настоящее время, как правило, заключаются договоры найма в устной форме, что противоречит статье 674 ГК РФ или, если договор найма заключается в письменной форме, то часто в нем не описываются все условия найма". О.Запевалина отметила, что при передаче квартиры в найм, законодательством не предусмотрен акт приема передачи жилого помещения. "Практика показала, что подписание такого акта является необходимостью, и без подписания этого акта в случае возникновения конфликтной ситуации стороны не смогут ничем подтвердить состояние, в котором находилась квартира перед сдачей ее в найм, наличие и состояние мебели и оборудования и иные важные для сторон условия" рассказала О.Запевалина. "Жизненные обстоятельства всегда предлагают определенные корректировки даже для самых совершенных законов говорит Хая Плещицкая Это нужно учитывать в современной ситуации, как собственнику, так и нанимателю. Например, собственнику квартиры, сдающему ее в наем, лучше брать часть денежной суммы, вносимой нанимателем (обычно 50-100%) в депозит - в счет возможной порчи нанимателем имущества, получением в будущем космических счетов за межгород и других проблем.

В случае неуплаты собственниками квартир подоходного налога за сдаваемое в наем жилье, и возникновения проблем с освобождением квартиры нанимателями, собственник, обратившись в суд за защитой своего права, рискует быть оштрафованным за неуплату налогов. Этот факт может оказаться неприятным сюрпризом для собственников, но недостатком законодательства, его назвать нельзя.

Еще одним неприятным сюрпризом для собственника может являться сам факт необходимости и единственной законной возможности защиты своего права только в судебном порядке в случае отказа от освобождения квартиры нанимателями.

Даже собственникам, платящим налоги, не найти защиты у участкового.

Это обстоятельство продиктовано позицией государства и законодательно закрепленным принципом защиты жилищных прав граждан, когда любой вопрос, связанный с выселением, решается только в судебном порядке.

Не является законным решением и смена замков в квартире с последующим "вынесением" вещей нанимателя на лестничную клетку.

В данной ситуации виноватым может оказаться поступивший так хозяин". "Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, необходимо детально прорабатывать договор найма и фиксировать все договоренности между сторонами в письменной форме советует М.Жукова В этом случае риск неприятностей, связанных с арендой жилья, можно существенно снизить". Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" сошлись во мнении, что безопасность сделки во многом зависит и от грамотного выбора посредника - опытного риэлтора или юриста, который поможет свести к минимуму риски при заключении договора найма.

Остатки былой привлекательности Директор агентства недвижимости " Открытая Компания" Максим Каталов по нашей просьбе рассказал о современных тенденциях на рынке аренды жилья в Москве.

По его мнению, ситуация меняется стремительно и былая привлекательность сделок падает. "Последний десяток лет квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих жителей крупных городов стабильным, а зачастую и единственным источником доходов сказал М.Каталов К тому же, привлекательный образ рантье, как образ жизни под старость лет - мечта многих сегодняшних офисных клерков. Ситуация, к сожалению, стремительно меняется, и не в лучшую сторону.

Со всех сторон привлекательность подобных инвестиций падает. Наступление идет по всем фронтам. Растет "коммуналка", необходимость платить налоги становится все ощутимей, падает спрос - все больше арендаторов с помощью ипотеки становятся обладателями собственных квартир. К тому же у человека с деньгами в добавление к не сдающимся банковским депозитам, появляются куда более эффективные, нежели вложения в недвижимость средства сохранения и преумножения капиталов - паевые фонды, игра на бирже.

Таким образом, становится объяснимым увеличение квартир, предложенных к продаже, которые ранее сдавались в аренду. Впрочем, когда-нибудь весы могут опять качнуться в другую сторону" Задача 1. Определить стоимость двухэтажного офиса с помощью валового рентного мультипликатора. Исходные данные: • потенциальная валовая рентная выручка объекта оценки сопоставленных 150 тыс. долларов; • рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставленных с оцениваемым, представлена в табл. 1: Таблица 1 Рыночная информация по сопоставленным объектам Сопоставимый объект Продажная цена, долл. Потенциальная валовая рента 1 2 3 Офис № 1 520000 60000 Офис № 2 30 70000 Офис № 3 280000 65000 Валовый рентный мультипликатор определяется отношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке, либо к действительной валовой выручке.

Оптимальный для данного сектора рынка валовый рентный мультипликатор рассчитывается исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Расчеты приведены в табличной форме (табл. 2): Таблица 2 Расчет стоимости с помощью валового рентного мультипликатора Сопоставимый объект Продажная цена, долл. Потенциальная валовая рента Валовый рентный мультипликатор Офис № 1 520000 60000 4,27 Офис № 2 30 70000 4,29 Офис № 3 280000 65000 4,31 Среднее значение валового рентного мультипликатора 4,26. Тогда 150 000 долл. Х 4,26 = 639 000 долл что составляет стоимость оцениваемого двухэтажного офиса. Задача 2. Офисное здание выставлено на продажу.

Общая площадь помещений здания составляет 4 000 . На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает арендную плату из расчета 270 долларов за 1 в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание. Проведенный оценщиком анализ показывает, что после освобождения здания его целесообразно реконструировать под четыре офисных секции по 1 000 каждая. Величина арендной платы после реконструкции представлена в табл. 3. На такую реконструкцию потребуется 600 000 долларов. Она может быть осуществлена в течение трех месяцев.

В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято только две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание здания составляют 150 000 долларов, а операционные – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной платы составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 8% в год, арендная плата останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 12% в год, а ставка арендной платы уменьшится на 10%. Ставки дисконтирования, определенные оценщиком по годам реализации проекта, представлены в табл. 3. Методом капитализации дохода определить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 3 Величина арендной платы и ставки дисконтирования Величина арендной платы, руб. Ставка дисконтирования, % 0 – 1 год 2 – 4 год 5 – 7 год 270 8 9 12 Таблица 4 Расчеты текущей стоимости объекта недвижимости Год Валовый доход Постоян- ные рас- ходы Операци- онные расходы Расходы на рекон- струкцию Перио- дический поток до- хода Ставка дисконта Дискон- тирован-ный чис- тый до- ход 1 0 150000 160000 80 8 490000 2 1 150000 160000 80 9 437500 3 2 162000 87750 60 438750 9 -327647 4 3 174960 234000 1170000 9 541693 5 4 188957 234000 1170000 12 427124 6 5 204073 234000 1170000 12 363897 7 6 220399 235872 1053000 12 257982 8 7 238031 264177 1053000 12 207063 Текущая стоимость объекта 2397612 Чистый доход: 1. 80 – 150000 – 160000 = 490000 2. 80 – 150000 – 160000 = 490000 3. 438750 – 162000 – 87750 – 60 = - 411000 4. 1170000 – 174960 – 234000 = 761040 5. 1170000 – 188957 – 234000 = 747043 6. 1170000 – 204073 – 234000 = 731927 7. 1053000 – 220399 – 235872 = 596729 8. 1053000 – 238031 – 264177 = 550792 Чистый дисконтированный доход: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Таким образом, текущая стоимость объекта недвижимости = 453703,7 + 449541,3 – 300593,6 + 698201,8 + 667002,7 + 653506,25 + 532793,75 + 491778,6 = 3645934,5.

Список использованных источников

2. 5. и доп. – 2008 № 11. и доп.