ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ОБЛАСТЯХ

ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ОБЛАСТЯХ. Стремительный рост цен на столичную жилую недвижимость на протяжении всего прошлого года не стал исключением для нашей республики.

Цены на вторичное жилье быстрыми темпами росли весь 2005 год и в белорусских регионах. По оценкам местных риэлтеров, в областных центрах нашей страны квартиры в среднем подорожали от 20 до 40 и более процентов, а в отдельных регионах – в два раза, побив тем самым даже столичный рост цен, который в среднем составил 45 процентов.

На протяжении всего прошлого года цены на вторичное жилье уверенно росли во всех областных городах нашей страны.

По оценкам местных риэлтеров, квартиры в Витебске и Гродно в среднем подорожали на 40 и более процентов, в Бресте – в среднем на 20 процентов, а в Могилеве – почти в два раза. Что касается Витебска и Гродно, то 40-процентный годовой рост цен почти никак не удивляет, потому что уже к середине года квартиры в этих городах успели подорожать в среднем на 20 и более процентов.

А уже к концу года двухкомнатные квартиры в Витебске подорожали на 52 процента, трехкомнатные – на 42 процента.

Как отметила директор Витебского агентства по оказанию риэлтерских услуг Ирина Демишкевич, на протяжении всего года на вторичном рынке квартир наблюдалась стабильная тенденция.

Ежемесячно через агентство продавалось и покупалось примерно по 300 квартир. Небольшой спад наблюдался в июне-июле и сентябре-октябре. Наиболее активным рынок был в марте и августе. Почти такая же ситуация наблюдалась и в Гродно – к концу года двухкомнатные и трехкомнатные подорожали на 48 и 52 процента соответственно. Что касается однокомнатных квартир, то в Витебске и Гродно эти квартиры подорожали за год меньше – в среднем на 25 процентов.

Значительный рост цен на двухкомнатные квартиры специалисты рынка недвижимости объясняют их особой популярностью среди покупателей. Так, если на начало года типовая двухкомнатная квартира в Витебске стоила в среднем 17,0-19,0 тыс. долл то к концу года она обходилась покупателям уже в 26,0 тыс. долл. В Гродно в начале года двухкомнатная квартира улучшенной планировки стоила в среднем 19,0 тыс. долл а в конце – 27,5 тыс. долл. Меньше всего квартиры подорожали в Бресте – приблизительно на 20 процентов.

По всей видимости, на ситуацию на квартирном региональном рынке повлиял тот факт, что до прошлого года цены на квартиры в Бресте были одними из самых высоких в республике по сравнению с другими областными городами. В отличие от Витебска и Гродно в 2005 году в Бресте самыми популярными были однокомнатные квартиры. Поэтому они и подорожали больше других типов квартир. А в целом, как отметил директор Брестского агентства по оказанию риэлтерских услуг Анатолий Войтович, спрос на квартиры в течение всего прошлого года был большой, и цены росли постоянно. Как правило, на ликвидную квартиру претендовало по три-четыре покупателя.

По мнению региональных риэлтеров, резкий рост цен на жилье в прошлом году в областных городах нашей республики был обусловлен значительным превышением спроса над предложением. Причем наибольшей популярностью среди покупателей традиционно пользовались одно- и двухкомнатные квартиры.

Как отметил в беседе директор Гродненского агентства по оказанию риэлтерских услуг Валерьян Стока, спрос на все типы квартир в Гродно превышал предложение почти в 2 раза. А вот пик популярности пришелся на двухкомнатные квартиры в отличие от квартир большой площади, которые почти не пользовались спросом. Тем не менее, все как один опрошенные риэлтеры отметили существенное снижение спроса в конце ноября и декабре. В Витебске в конце ноября и декабре на вторичном квартирном рынке впервые за многие годы было отмечено превышение предложения над спросом. В прямой продаже было достаточно любых, ничем не обремененных квартир.

Цены на квартиры были также доступные, но покупателей все равно не было В декабре в Гродно на рынок выставлялись даже не планируемые к продаже квартиры, и люди продавали их по сниженным ценам сказал Валерьян Стока, директор Гродненского агентства по оказанию риэлтерских услуг. Увеличение предложения в конце года, как считают местные риэлтеры, было обусловлено предполагаемым введением с 2006 года налога на продажу квартир, дач, домов и другой недвижимости, находившихся у граждан менее пяти, если только они получены не по наследству, который пришлось бы платить продавцам.

Поэтому многие из них были напуганы и старались избавиться от своих квартир. Тем не менее, ситуация, возникшая в конце 2005 года, в целом мало повлияла на формирование цен на жилье. Что касается объемов ввода в строй нового жилья, то они с каждым годом увеличиваются.

Так, если в 2004 году в целом в республике в эксплуатацию было сдано 3,5 млн. кв. метров общей площади жилья, в 2005 году – 3,7 млн. кв. метров, то в этом году планируется ввести в действие 3,7-4,2 млн. кв. метров общей площади жилья. Как отметил на пресс-конференции 5 января 2006 года министр архитектуры и строительства Беларуси Геннадий Курочкин, для строительной отрасли прошедший год стал особенно напряженным и наиболее результативным за последние 10-15 лет. По предварительной оценке, организации стройкомплекса выполнили задания по вводу в действие жилья, увеличению производства строительных материалов, росту объемов подрядных работ.

Тем не менее, специалисты рынка сходятся во мнении, что запланированных на 2006 год квадратных метров общей площади явно недостаточно, чтобы удовлетворить спрос на жилье. При этом значительная часть от общего объема - это частное жилищное строительство, а не менее 60 процентов от запланированных объемов будет отдано под строительство жилья для очередников.

Значительному росту цен в прошлом году способствовало и банковское кредитование жилья граждан. Ведь, как отметили все опрошенные риэлтеры, каждая третья, а то и вторая сделка на вторичном рынке жилья осуществляется с привлечением банковского кредита. И в дальнейшем количество таких сделок будет возрастать. Увеличивается число банков, которые предоставляют гражданам кредиты на покупку и строительство жилья, снижаются процентные ставки по кредитам.

Все это повышает возможности граждан в решении жилищных проблем. Вряд ли сегодня найдется специалист, который в точности скажет, как будет в этом году развиваться ситуация на квартирном рынке жилья. Тем не менее, впереди нас ждет два весьма важных события. Одно - указ президента о долевом строительстве, проект которого уже готов. И второе - совещание у главы государства по вопросам жилищного строительства, которое уже неоднократно откладывалось. Пока же местные риэлтеры предполагают, что рост цен на квартиры продолжится и в этом году. Потому что пока нет видимых причин для уменьшения спроса на жилье, как, впрочем, и нет причин для увеличения предложения [9]. 3. Характеристика строительных жилищных организаций г. Гродно Рынок строительных организаций г. Гродно представляют хозяйствующие субъекты разного масштаба деятельности и формы собственности.

ОАО «Гродножилстрой». На сегодняшний день одной из ведущих организаций в строительной отрасли Республики Беларусь является открытое акционерное общество Рис. 3.1 Комплекс жилых домов по улице Советских пограничников.

На областном конкурсе на лучший проект-застройку года в 1999 году авторский коллектив был награжден дипломом. За сорокалетний период было построено более 72 тысяч квартир общей площадью 4,5 миллионов квадратных метров (город с населением более 250 000 человек) построено в Гродно и за его пределами. Рис. 3.2 Монтаж панельного дома в микрорайоне Вишневец-4. Фирма «Гродожилстрой» возводит пяти восьми девяти и десятиэтажные понельные дома серии 90 (микрорайоны Вишневец, Девятовка, Фолюш, Румлева, Пушкина), а также многоэтажные каркасно-монолитные дома свободной планировки (наружные стены из керамзитобетонных блоков собственного производства и легкой штукатурной системой утепления) и пристройки к уже существующим зданиям (Виленская). Огромная мощность предприятия позволяет возводить более 100 тысяч квадратных метров жилья в год, что выводит фирму на ведущие позиции в области строительства.

По мнению специалистов предприятия, основными ее конкурентами являются «Гроднопромстрой» и «СМТ № 30». Остальные же более мелкие фирмы и строительные участки не могут составить должную конкуренцию. «Неманстройинвест» Эта сравнительно новая строительная организация, которая недавно появилась в Гродно Совместное общество с ограниченной ответственностью "Неманстройинвест" получило право на "проектирование и строительство зданий и сооружений 1 и 2 уровня ответственности и проведение инженерных изысканий для этих целей". Эта коммерческая организация создана по частной инициативе, основывается на соглашении четырех участников, белорусских и российских: крупнейшей в Гродно строительной организации ОАО "Гродножилстрой", гродненского ПСО "Свидравина", московского ЗАО "Строительная компания Ремикс" и гражданина Российской Федерации.

Уставной фонд общества составил более 30 тыс. долларов США, среди которых доля иностранных инвестиций составляет 65%. Предметом деятельности СООО "Неманстройинвест" являются практически все виды архитектурных, строительных и подготовительных к ним работ, а также аренда строительного оборудования, оптовая и розничная торговля строительными материалами, оптовая торговля древесиной и продукцией деревообработки, кредитование и другие виды финансового посредничества, покупка, продажа и сдача в наем недвижимого имущества, консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления и прочее.

Проектную часть работ берет на себя проектное бюро ОАО "Гродножилстрой", которое является также генеральным подрядчиком строительной деятельности организации.

Надо сказать, что не только "Неманстройинвест" заинтересован в том, чтобы находить заказчиков и строить в Гродно объекты различного назначения. Город в лице его руководства рассчитывает на взаимовыгодное сотрудничество.

Не секрет, что поиск потенциальных заказчиков, инвесторов строительства – дело нелегкое. Между тем, в Гродно довольно много пустующих площадей для строительства.

Реконструкция зданий исторического центра, которой вплотную занимаются власти города и области на данном этапе, с финансовой точки зрения для города очень затруднительна. Вместе с тем, если частная фирма берется за реконструкцию или восстановление здания в историческом центре, город ожидает от нее не только материальных вложений в объект, но и решения сопутствующих проблем: отселения жителей, сноса неремонтопригодных строений, благоустройства территории, обновления инженерных коммуникаций.

Так, например, на стадии обсуждения с органами управления архитектурной и градостроительной деятельности находится вопрос создания в границах исторического центра общественно-жилого комплекса по улице Большой Троицкой; СООО "Неманстройинвест" будет принимать участие в его строительстве и ведет активные поиски инвесторов. В перспективе у "Неманстройинвеста" – реконструкция еще нескольких исторически значимых объектов. В первом квартале 2005 года организация сдало в эксплуатацию двухэтажную пристройку к жилому дому в районе "Румлево", где могут разместиться в трех уровнях кафе, магазин и офисные помещения. [3]. Таким образом, ОАО «Гродножилстрой» является лидером на рынке строительских услуг Гродненского региона.

Несмотря на большой опыт работы и значительные производственные мощности данного общества, рынок характеризуется сравнительно высокой открытостью и привлекательностью. На рынке появляются частные игроки, такие как, например, «Неманстройинвест». 4. Характеристика товарной и ценовой политики строительной организации (на примере «Гродножилстрой») 4.1. Характеристика товарной политики Сегодня ОАО представляет собой многофункциональную организацию, которая не только строит, но и производит строительные изделия.

Номенклатура изделий, выпускаемых заводом КПД, позволяет возводить многоэтажные жилые дома с квартирами стандартной планировки и повышенной комфортности, в том числе коттеджей на одну семью. Песок и гравий для изготовления бетонных и железобетонных изделий фирма получает из собственного карьера Санники, что значительно снижает стоимость конечной продукции.

В соответствии с современной концепцией повышения теплотехнических свойств жилья, фирма «Гродножилстрой» на базе высокоэффективных технологий предлагает теплоизоляционную защиту как вновь строящегося, так и существующего жилого фонда. Теплоизоляция, тонкослойная система утепления наружной поверхности зданий основана на западной технологии (фирмы ALSECCO, DEITERMANN и др.) и проверена 20-летним опытом эксплуатации. Гарантирована полная ликвидация продувания, затекания и промерзания наружных стен при резком уменьшении теплопотерь и экономии тепловых ресурсов.

Важным акцентом любого жилого массива является выразительное и функционально безукоризненное благоустройство пространства, прилегающего к жилым домам и зданиям общественного назначения. Фирма «Гродножилстрой» предлагает высококачественные элементы внешнего благоустройства - тротуарную плитку и камней бортовых дорожных и газонных и фигурных различных размеров, цвета и конфигурации, удовлетворяющей самые строгие запросы заказчика.

Выполненные методом полусухого прессования бетона по новейшей зарубежной технологии, элементы сделают неповторимым каждый дом. Фирма предлагает как поставку элементов внешнего благоустройства, ток и выполнение всего комплекса строительных работ. Преимущества данной плитки - красота, прочность, морозоустойчивость, долговечность и всегда чистая обувь.

С помощью этой продукции Вы быстро, дешево и красиво преобразите облик улиц, скверов и дворов. Применение высококачественных отделочных материалов позволяет достичь качества отделочных работ, соответствующего стандартам высокоразвитых стран Европы. В настоящее время фирма "Гродножилстрой" возводит пяти восьми девяти- и десятиэтажные дома серии 90 (микрорайоны Вишневец, Девятовка, Румлево и др.). Мощность завода КПД более 100 тыс. квадратных метров жилья в год. Гибкая технология на производстве, полностью компьютеризованное проектирование и выполнение индивидуальных пожеланий заказчика позволяет удовлетворить запросы даже самого требовательного клиента.

Планировка рядовых и угловых секций позволяет варьировать количество квартир в доме и комнат в квартире, увеличить площадь комнат, проектировать и строить квартиры в двух уровнях. Модернизированные, улучшенной планировки дома серии 90 стали визитной карточкой города Гродно. Их привлекательный фасад можно видеть в жилых массивах "Принеманский", "Румлево", "Девятовка" и "Вишневец". Фирма «Гродножилстрой» возводит пяти восьми девяти и десятиэтажные крупнопанельные дома серии 90. Мощность завода КПД позволяет выпускать более 100 тысяч квадратных метров жилья в год. 4.2. Характеристика ценовой политики Цены на жилье для домов КПД: Стоимость 1м² общей площади квартир определена без внутренних отделочных работ: покрытий полов – в том числе подготовки оснований под полы; внутренних дверных блоков; встроенной мебели; обоев; ванн, раковин, умывальников; смесителей; вентрешеток, светильников в жилых комнатах, кухнях и коридорах; лампочек; малярных работ в т.ч. подготовительных работ под отделку; отделочных работ по лоджиям.

Таблица 4.1 Цены на квартиры для панельных жилых домов Таблица 4.2 Цены на квартиры для монолитных домов.

Входная дверь в квартиру устанавливается как временная и подлежит дальнейшей замене гражданином. Предприятие выполняет в полном объеме отделку мест общего пользования (лестницы, лифт, мусорокамеры, чердак, подвал), установку газовой плиты, приборов учета: холодной и горячей воды, электроэнергии.

Ценой учтено остекление лоджий одинарными рамами. Как видно из представленных таблиц, цена квадратного метра колеблется в зависимости от этажа. Вместе с тем, разбежка сравнительно небольшая.