Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
В соответствии со стандартами оценочной деятельности использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы быть наиболее эффективным.
Оно должно быть - физически возможным - законодательно разрешенным - экономически оправданным - приносить максимальную прибыль.
Наиболее эффективное использование определяется обычно дважды для земельного участка как бы свободного незастроенного, а также для всего объекта недвижимости в целом. В соответствии с анализом НиНЭИ снос имеющихся сооружений должен увеличивать стоимость земельного участка, в настоящем случае это невозможно и снос имеющихся улучшений будет экономически нецелесообразен и приведет к потере стоимости земельного участка как части объекта недвижимости.
В связи со сложившимися условиями на всем рынке недвижимости Архангельской области стоимость недвижимости создают здания и сооружения, а не земля, в отличии от мировой практики. Нами выполнен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования только для самого объекта недвижимости, то есть земельного участка с уже имеющимися улучшениями.
Физически возможные варианты использования Принимая во внимание местоположение, размеры и конструктивное решение оцениваемого объекта, а также его техническое состояние, эксперты пришли к мнению, что его можно использовать как торговое или офисное помещение. Варианты использования объекта для других целей, на наш взгляд, не имеют смысла. Законодательно разрешенное использование Текущее использование объекта соответствует его разрешенному использованию, все вышеуказанные варианты использования данного объекта являются законодательно разрешенными.
Варианты использования, приносящие прибыль Текущее использование Объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земельного участка. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. В рамках настоящего Отчета данный критерий можно рассматривать в более узком разрезе - является ли текущее использование прибыльным, что, в свою очередь, и будет создавать стоимость Объекта оценки.
Использование объекта в качестве офисного или торгового объекта является прибыльным, так как возможна сдача его в аренду, другие варианты с учетом возможных затрат на реконструкцию не имеют экономического смысла. Вариант использования, приносящий максимальную прибыль Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне риска, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Принимая во внимание текущее состояние рынка аренды нежилых помещений в г. Новодвинск, мы считаем, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта среди всех экономически целесообразных вариантов является его использование в качестве торговых помещений, поскольку подобное использование исследуемого объекта является максимально доходным, что и создает максимальную стоимость объекта.