Затратный подход при оценке недвижимости. Затратный подход является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с федеральными стандартами оценки, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.
Стоимость нового строительства улучшений в текущих ценах восстановительная стоимость в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. В расчётах Оценщики определяли стоимость замещения.
При определении полной восстановительной стоимости объектов недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен 2010 года. Основная формула расчета где ПВС - полная восстановительная стоимость здания на 2010 г. УПВС69 - стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 года, руб. куб.м. И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года И 84-2010 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены 2010 года V - строительный объем здания, куб.м. Информационной основой стоимостных показателей послужили сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС зданий и сооружений в ценах 1969 года. Пересчет сметных цен 1969 г. в сметные цены 1984 г. осуществляется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов от 11 мая 1983 г 94. Для объектов коммерческого строительства коэффициент пересчета цен 1969 года составляет 1,18, для Архангельской области дополнительный поправочный коэффициент 1,02. Согласно приложению 3 к письму КЦЦС от 13.08.2010 г. КЦ 2010-08 СЗФО Рекомендуемые индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 гг. на август 2010 года по Архангельской области индекс пересчета базисных цен 1984 г. в текущие без учета НДС составляет 141,40 п. 1.1 Предпринимательский доход Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения.
Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта.
Величина прибыли зависит от состояния рынка и определяется на основании наблюдения над ним. Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Износу подвержены только улучшения здания и сооружения, по отношению к земле он не определяется.
При использовании затратного подхода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа физический износ, функциональный износ, внешний износ. Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в период эксплуатации.
Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым.
Устранимый физический износ т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Функциональный моральный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для тех же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий. На сегодняшний день на рынке недвижимости невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без исчерпывающей информации о техническом состоянии объекта, как в целом, так об его отдельных конструктивных элементах и инженерных системах. Основными факторами экономического внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Размер внешнего износа зависит от изменений, произошедших после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию объекта вне его при условии, что при принятии решения о строительстве и составлении проектно-сметной документации не допущены ошибки, которые изначально несут противоречия между объектом и его окружением.
В противном случае внешнее устаревание может быть присуще объекту еще не построенному. Этот вид износа обычно равен потере потенциального дохода от объекта. Износ также можно определить методом Срока жизни, основанном на соотношении эффективного возраста и срока экономической жизни здания. Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Срок экономической жизни здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. В настоящем отчете величина износа определена кумулятивным методом. Она включает в себя величину физического износа, функционального и внешнего износов. При оценке затратным подходом нами использовались 1. Сборники УПВС, Изд-во Экономика, номера сборников и таблиц приведены ниже. 2. Сведения о состоянии конструктивных элементов зданий получены Оценщиками от Заказчика, а также при визуальном осмотре.