Сравнительный подход при оценке недвижимости

Сравнительный подход при оценке недвижимости. Сравнительный подход является наиболее рыночным из трех основных подходов оценки недвижимости. Он определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходам, которые они приносят, и использованию. Оценка этим подходом является наиболее объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Информация о сделке считается достоверной в случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки продавцом или покупателем, либо посредником между ними. Поэтому составление реальной базы данных о совершенных сделках с объектами недвижимости является непростой задачей. В основе этого подхода к оценке лежит принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем приобретение на открытом рынке другого объекта аналогичной полезности.

Данный подход к оценке наиболее широко применяется для объектов недвижимости, постоянно обращающихся на открытом рынке. Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости. Как правило, это объекты некоммерческой недвижимости - многоквартирные и индивидуальные жилые дома, коттеджи, садовые и дачные участки, гаражи. В сегодняшних российских условиях возможно получение достоверной информации о сделках по аналогичным объектам.

Главной сложностью этого подхода является правильный выбор объектов-аналогов для сравнения. Прежде всего, объект-аналог должен относиться к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый. На сегодняшний день вторичный рынок объектов недвижимости находится в стадии развития подъема. В результате выполненной работы по сбору информации, нам удалось установить факты предложений о продаже объектов, аналогичных рассматриваемым, в реальных рыночных условиях, которые можно было использовать для окончательной оценки объекта.

Информация о реальных ценах на проданные объекты часто является закрытой, поэтому нами использовались цены предложений.