Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта. Описанными выше различными методами в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов Оценщику удалось найти три ориентира рыночной стоимости оцениваемого имущества.
Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.
Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.
Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.
Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса СЕРЕАН 15 - 19 октября 2002 г. Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления построим матрицу таблицу факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями по пятибалльной системе найдем сумму баллов каждого подхода найдем сумму баллов всех используемых подходов по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах На основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.
Результаты согласования в таблице.
Согласование ориентиров стоимостей Подход Затратный Сравнительный Доходный Величина ориентира, руб 16330 610 13 954669 Критерий Баллы Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты - 3 2 Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обеспечение, потенциальную доходность и т. п 3 2 Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя арендатора и или продавца арендодателя, прочие реалии спроса предложения в статике и динамике - 1 3 Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций включая риски - 2 2 Итого сумма баллов для данного подхода 9 9 Подход применялся Нет Да Да Вес подхода, 0 50 50 Согласованная величина стоимости, руб. 15 142640 На основании приведенных данных и сделанных предположений, Оценщики считают, что наиболее вероятное значение рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 311,0 кв.м. составляет округленно Округление до 5000 руб. с учетом НДС 15 145 000 рублей Пятнадцать миллионов сто сорок пять тысяч рублей