рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Работа сделанна в 2001 году

Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга - Дипломная Работа, раздел Экономика, - 2001 год - И Н С Т И Т У Т Б И З Н Е С А И П О Л И Т И К И Факультет Бизнеса И Политики ...

И н с т и т у т б и з н е с а и п о л и т и к и факультет бизнеса и политики ДИПЛОМНАЯ РАБОТА Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга Выполнила студентка 5-го курса вечернего факультета Боровцова фамилия Светлана имя Владимировна отчество подпись Научный руководитель Лысов фамилия Олег Евдокимович имя, отчество подпись Допустить к защите Дипломная работа защищена Заведующий кафедрой 2001г. учёная степень, звание Оценка фамилия, и о. Председатель ГА подпись фамилия, имя, отчество 2001г. подпись Санкт-Петербург 2001г. Содержание 1. Введение. Стр.4 - 2. ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.9 -1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений. Логика исследования рынка недвижимости.

Стр.11-2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости. Субъекты мониторинга. Задача мониторинга. Стр.16-3. Принципы формирования информационных массивов. Содержание анализа.

Стр.19-4. Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости. Стр.23-5. Ставка дисконтирования при решении задач оценки недвижимости. Стр.25-6. Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга. Стр.32-9. ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.34-35 10. 2.1. Три метода оценки рыночной стоимости недвижимости. Стр.35-2.Практическое применение метода сравнительных продаж. Стр.39-3. Влияние факторов окружающей среды на стоимость. Стр.51-5. Требования к оформлению результатов оценки. Стр.52-6. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. Стр.55-15. ГЛАВА 3. РЫНОК ЖИЛЬЯ В ПЕТЕРБУРГЕ. 1. Мониторинг. Стр.58-2. Квартирные сегменты. Стр.60-3. Новое строительство. Стр.63-66 19. 3.4. Средняя цена по району.

Стр.66-20. ПРИЛОЖЕНИЯ. Стр.70-21. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Стр.75-22. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. Стр.79-81

Введение

Введение. Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения. Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке. Термин недвижимость появился в российском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики 1992 г в третьих - в 1993 году и позже.

За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике валовой внутренний продукт ВВП снизился на 30 , промышленное производство - на 40 . В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов от 95 до 50 росли. Причём, средние рыночные цены в долларовом выражении выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз к 1995 году, в других городах - в 7-10 раз. Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике рост цен в долларовом выражении от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города мировом уровне.

Этот рост в отдельные периоды может замедляться вплоть до временного снижения в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жильё был выше предложения более чем в 50 городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15 жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5 в год. К настоящему времени более 40 жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых объектов становится всё больше в 1997 году - 35 . Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками и квартиры в так называемых кооперативных домах ранее это жильё имело статус личной собственности граждан. Общий объём жилья в собственности граждан частный жилой фонд составляет в Санкт-Петербурге - 37 , или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55 . Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно - строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Государство, например, должно эффективно использовать принадлежащую ему недвижимость, полезные ископаемые, средства государственного бюджета, патенты, квалификацию рабочих и служащих государственных учреждений и предприятий. В различных разделах экономики понятие инвестиция имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не потреблённая в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счёт которой обеспечивается прирост капитала.

В микроэкономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала. В 1996-97 гг. до середины 1998 г. общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте. Высокий потенциальный спрос на жильё обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения.

Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счёт увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов.

В настоящее время подавляющая часть спроса по некоторым оценкам, до 80 формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Санкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года. Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но её влияние было перекрыто тем, что рынок жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5 из выборки в 50 городов, причём стабильность эта была стабильностью морга рынок в этих городах ещё отсутствовал, то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30 цены на жильё прекратили свой рост предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется мало активность рынка объём сделок практически стабильна.

К концу 1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70 городов.

Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранее прогнозы. Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве.

Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций - как иностранных, так и стороны российских партнёров. Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение инвестиции Инвестиции - это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора.

При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата повышения благосостояния, выраженного в денежной форме. Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования. При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.

Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи - выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами - выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных - выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции. В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов. При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов. Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на - инвестиции в финансовые активы - инвестиции в реальные активы - инвестиции в нематериальные активы.

Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, под реальными активами - физические объекты со сроком службы более одного года, а под нематериальными активами - патенты, торговые марки и т.п. Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности анализа и оценка недвижимости являются основной темой настоящей работы. Глава 1.

СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Качественный анализ предполагает использование нескольких источников и... Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным объ... Для её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специф... Объектов у города, которые могут быть использованы для частных инвести...

заключением договора аренды на срок не менее 49 лет. Плата за аренду земли обещает стать важным источником пополнения городского бюджета.

В минувшем году средняя плата за землю составляла свыше 250 млрд. руб. Объектами инвестиций могут стать элементы инженерной, транспортной и коммуникационной инфраструктуры, приобретение оборудования, работы по сносу старых строений, расчистке и подготовке участков к застройке. Кроме этого, городской бюджет будет постоянно пополняться за счёт перечисления определённых средств на развитие городской инфраструктуры.

Если в 1995 г. СПб получил таким образом около 1.9 млрд. руб то в 1996 г 14.6 млрд. руб. Однако самой надёжной формой вложения денег, противостоящей инфляции и экономическому кризису, являются такие инвестиции в недвижимость, которые подкреплены и обеспечены чёткими юридическими правами, что необходимо учесть в новом законодательном документе. Глава 2. Оценка недвижимости. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.

Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и её коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки. Такими условиями являются 1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов.

Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной. 2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов. 3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент. 4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными. 5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой. 6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью. 7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок. 8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на изменчивом состоянии рынка недвижимости во времени.

Внезапные изменения в бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости. 2.1. Три метода оценки рыночной стоимости недвижимости. Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости 1. метод сравнения 2. затратный метод 3. метод капитализации доходов. Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж САП . Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта.

Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе 90 процентов случаев. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая. 1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений ипотечные банки, страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др. 2. Проверка информации о сделках подтверждение сделки одним из основных участников покупателем или продавцом или агентом риэлторской компании выявление условий продажи. 3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производится в трёх основных формах в денежном выражении, процентах, общей группировке. Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости.

Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования. В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются цена за единицу площади цена за единицу длины вдоль магистрали цена за участок. При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются цена за единицу площади участка цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду цена за единицу общей площади помещений цена за единицу объема сооружения цена за комнату цена за квартиру цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят состав передаваемых прав собственности условия финансирования сделки купли-продажи условия продажи время продажи месторасположение физические характеристики экономические характеристики характер использования компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке. Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.

Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики. 2.2. Практическое применение метода сравнительных продаж.

В конце 1998 года в районе проспекта Авиаконструкторов началось коттеджное строительство. Малоэтажное жилые комплексы - ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами становятся всё более заметным явлением в нашем городе. Также эксперименты в этой области предпринимают застройщики кварталов в Каменке и Коломягах.

Слово кондоминимум, обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу общие стены и крыша - свой двор, в питерском обиходе прижилось англоязычное слово таун-хаус. Недолгая, всего лишь пятилетняя история строительства таун-хаусов в окрестностях Петербурга насчитывает десяток и положительных, и печальных опытов.

Какой красивый был проект! Нарядный фасад, в котором читаются элементы северного модерна, кованные решётки, крыша из металлочерепицы, уютные дворики с альпийскими горками и газончиками. Между этими жилыми строениями - бродвей с магазинами, фитнес-центрами, парикмахерскими и салонами, спортивными залами. Выходящие в тихую улочку помещения цокольных этажей предполагалось сдавать в аренду для коммерческих целей. Причём арендовать их должны были сами жильцы - представители мелкого и среднего бизнеса, готовые обслуживать будущий элитный посёлок. Но большинство владельцев этих домов предпочитают большую часть времени проводить в городе, а потому мало заинтересованы в развитиии социальной инфраструктуры. Всё же определим, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

Общая площадь 120 кв.м коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка - 1000 кв.м. Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.

Таблица 1. Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000 Право собственности полное полное полное полное полное Условия фи-нансирования нерыночные, цена завышена на 3000 нерыночные, цена завышена на 8000 рыночные рыночные рыночные Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Условия рынка время 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год Площадь дома 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. Площадь участка 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м Кол-во комнат 6 7 6 7 6 Кол-во спален 3 3 3 3 3 Ванна 1 1 1 1 1 Душ 1 1 1 1 1 Подвал не закончен не закончен не закончен не закончен закончен Гараж есть есть есть есть нет Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками. Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием.

При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной ставке.

В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта 1 и 8000 для объекта 2. Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется. Для корректировки на условия рынка время продажи необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект 1 и 3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи.

Скорректировав цену продажи объекта 1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи 62000 - 56000 156000 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10 . Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения. В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка.

Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов 1 и 2 имеет следующий вид 70000 - 62000 8000. Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов 3 и 5 61600 - 59400 2200. Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов 2 и 4 77000 - 70000 7000. Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 2. Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Цена продажи 65000 78000 56000 70000 54000 Передача права собст-венности полное полное полное полное полное Корректировка правоспос. 65000 78000 56000 70000 54000 Условия финансиров. не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные рыночные Корректир-ка на условия финансиров 3000 - 8000 0 0 0 Скорректированная цена 62000 70000 56000 70000 54000 Условия сделки коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие Корректир-ка на условиях сделки 0 0 0 0 0 Скорректированная цена в условиях рынка 2 недели 6недель 1 год 1 год 1 год Корректировка на условиях рынка 10 10 10 10 10 Скорректир-ая цена 62000 70000 61600 77000 59400 Местоположение аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное Размер 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. Корректир-ка на размер 0 - 8000 0 - 8000 0 Гараж есть есть есть есть нет Коррект-ка на наличие гаража - 2200 - 2200 - 2200 - 2200 0 Законченный подвал нет нет нет да нет Корректир-ка на подвал 7000 7000 7000 0 7000 Скорректир-ая цена 66800 66800 66400 66800 66400 Общая чистая коррекция 1800 11200 10400 3200 12400 То же в 3 14 19 5 23 От цены продажи общая валовая коррекция 11200 25200 14800 17200 12400 От цены продажи 19 32 26 25 23 Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки.

При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий корректировок, взятых по абсолютной величине, общий корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи - от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес - для объекта 5 количество корректировок 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта 5 так же почти наименьшая.

Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта 5 - 66400. Метод оценки по затратам к земле практически не применим.

Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений.

Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений зданий, сооружений, а земля оценивается отдельно другими методами. Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности определение стоимости участка земли определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений определение величины накопленного износа зданий и сооружений определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя. К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством стоимость материалов, изделий и оборудования заработная плата строительных рабочих стоимость строительных машин и механизмов стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ. стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг стоимость финансирования строительства расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям. Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчёт стоимости земли. Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства реконструкции зданий оценке для целей налогообложения для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости при оценке для целей страхования оценке последствий стихийных бедствий оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её. Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте на окраине города, будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом.

В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство. В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е.метод капитализации доходов. Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности прогнозирование будущих доходов капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа доходы от операционной эксплуатационной деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии. Доходы от операционной эксплуатационной деятельности прогнозируются путем составления реконструированного гипотетического отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется непосредственным назначением абсолютной величины реверсии назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения с применением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться методом прямой капитализации методом капитализации по норме отдачи. Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются анализ сравнительных продаж расчет с использованием коэффициента покрытия долга техника инвестиционной группы. Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода.

В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется - методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов - методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке - методом мониторинга рынка недвижимости. В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско банки много потеряли на липовом страховании.

В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом. Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов.

Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости. 2.3. Особенности различных видов оценки.

Оценка для целей купли или продажи и классификация недвижимости. При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации. Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.

В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид 1. Оценка для покупки или продажи 2. Оценка для продажи в течении ограниченного периода времени 3. Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств 4. Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности 5. Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи 6. Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании 7. Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком. После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность. Для целей оценки выделяют два класса собственности Специализированная Неспециализированная Специализированная собственность - это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.

Примерами специализированной собственности являются 1. Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору 2. Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности 3. Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций 4. Стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.

Неспециализированная собственность - это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности.

Другими словами, это та на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо независимо от того, занята она или свободна в качестве инвестиции или для развития.

При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия бизнеса в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала. остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости. Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения.

Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей. В США, например, при налогообложении собственность делится в соответствии с целями владения на удерживаемую 1. в качестве инвестиции 2. для использования в бизнесе 3. для личного проживания 4. для продажи. Ретроспективная оценка Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, включая вопросы налогообложения, наследства, выплату компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе, рецензий существующих оценок.

Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. При этом следует придавать соответственно меньшее значение данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или тенденциям, возникшим после даты проведения определения стоимости, которые могут подвергнуть сомнению объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. 2.4. Влияние факторов окружающей среды на стоимость.

Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам. В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение. 2.5. Требования к оформлению результатов оценки.

Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого Отчёт об оценке. Основной формой Отчёта об оценке является полный отчёт. Содержание полного отчёта излагается в повествовательной форме и для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе должно включать титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика сопроводительное письмо с указанием полученных результатов краткое содержание основных фактов и выводов основные предпосылки, допущения и ограничения перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них дату и объём технического освидетельствования и экологической экспертизы анализ социально-экономической ситуации в регионе анализ местоположения объекта оценки описание объекта оценки анализ наилучшего и наиболее эффективного использования определение стоимости затратным методом определение стоимости методом сравнения продаж определение стоимости методом капитализации дохода согласование результатов оценки заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты список использованной литературы общие сведения об оценщике приложения.

На основе полного Отчёта об оценке может быть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчёта об оценке.

ПЕТЕРБУРГКОМСТАТ НАЧИНАЕТ АККРЕДИТАЦИЮ ОЦЕНЩИКОВ. С 17 февраля 2002 года начнётся аккредитация организаций, занимающихся оценочной деятельностью, и оценщиков физических лиц при Петербургском комитете государственной статистики.

Правительством РФ принято постановление от 7 декабря 1996 г. N 1442 О переоценке основных фондов. Распоряжением губернатора Ленинградской области N 23-РГ от 3 февраля 1997 г. СПб комитету государственной статистики поручено организовать работу по проведению переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г. и провести в течение 1997 г. аккредитацию оценщиков.

Для обеспечения сотрудничества между Петербургкомстатом, организациями оценщиков и учебными центрами, занимающимися подготовкой специалистов по оценке, при Петербургкомстате создан Экспертный совет по оценке основных фондов.

В него вошли руководители обществ оценщиков председатель правления СПб отделения РОО Сергей Дмитриев, председатель Петербургского общества оценщиков Эдуард Баяндин, специалисты Восточно-Европейского союза экспертов, Университета экономики и финансов.

Возглавляет совет председатель СПб комитета государственной статистики Николай Беспалов. Целью аккредитации является упорядочение оценочной деятельности в СПб и Ленинградской области, подтверждение необходимой профессиональной подготовки и опыта работы оценщиков, намеренных участвовать в переоценке основных фондов в 1997 г а также содействие предприятиям и организациям, которые хотят воспользоваться экспертными услугами оценщиков.

Аккредитация носит добровольный характер и не является обязательной для выполнения работ по переоценке основных фондов в 1997 г но специалисты, прошедшие ее, будут включены в перечень оценщиков, аккредитованных при Петербургкомстате. Это позволит Комитету давать потенциальным заказчикам некоторые гарантии качественной переоценки и повысит авторитет включённых в перечень оценщиков. Право на аккредитацию имеют оценщики, прошедшие дополнительную подготовку на специализированных курсах при наличии высшего среднего специального образования - не менее 5 дней при отсутствии такового - две недели.

Для аккредитации заявитель должен представить в Комитет ряд документов, в т. ч. копии сертификатов и дипломов об образовании, заявление о стаже работы оценщиком, копию справки о постановке на учёт в налоговых органах, сведения о наличии отчётов об экспертных оценках и другие. До 1997 г. переоценка основных фондов уже проводилась четыре раза, но её результаты зачастую были неудовлетворительными, так как большинство предприятий попросту умножали данные предыдущей переоценки на средние коэффициенты, разработанные Госкомстатом России.

Переоценка основных фондов, выполненная специалистом-оценщиком, позволит устранить накопившиеся неточности в определении полной восстановительной стоимости основных фондов. Кроме того, Петербургкомстат планирует организовать в марте - апреле серию семинаров для бухгалтерских служб предприятий и организаций с участием налоговых служб города и области, оценочных и аудиторских фирм. 2.6. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране.

В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций.

Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются 1. Политическая нестабильность. 2. Нестабильность финансового сектора. 3.Политика властей на первичном рынке. 4.Криминогенная обстановка на рынке. Несовершенство механизма лицензирования. 5. Несовершенство законодательства. Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки.

Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями. Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы.

В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Закон Об инвестициях в недвижимость Санкт- Петербурга Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 9 июля 1998 года Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона 1. Настоящий Закон определяет условия и порядок осуществления инвестиционной деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию зданий, сооружений, их частей, находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга, в целях получения прибыли дохода, если результатом инвестиционной деятельности является вновь созданное недвижимое имущество новая вещь . 2. Настоящий Закон определяет права и обязанности инвесторов в процессе осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим Законом, в том числе определяет порядок их взаимодействия с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, а также определяет права и обязанности исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга. 3. Настоящий Закон не распространяется на осуществление инвестиционной деятельности в отношении отдельных жилых и встроенных нежилых помещений, мансард, чердаков и подвалов.

Владимир Яковлев в порядке законодательной инициативы внёс на рассмотрение Законодательного Собрания Петербурга проект закона О внесении изменения в Закон Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга. Цель законопроекта - приведения местного законодательства в соответствие с федеральным.

Глава 3. Рынок жилья в Петербурге в 2000 году. 3.1. мониторинг В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексов в разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, мертвый сезон летних отпусков События лета-осени показали, что петербургский квартирный рынок не столь однороден и стабилен.

Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене. Дорожали все категории жилья - от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда.

Как показывает анализ предложений в Бюллетене Недвижимости, начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1 в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки.

Главная выявленная особенность второго полугодия - в том, что наибольшее подорожание происходило в сегментах самого демократичного жилья. Это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы. Рис 1. Доля предложения комнат в различных ценовых диапазонах Нижняя ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге БН в значительной степени происходит за счёт уменьшения числа самых дешевых объектов.

Если в послекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле 3000, то в прошлом - таковых уже практически не стало. Количество вариантов с ценами до 3500 исчисляется единицами - и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей. По всей видимости, три с половиной тысячи долларов - минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Петербурге.

Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее это исключения через риэлтеров такие сделки не отслеживаются. В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат в ценовом диапазоне 3500-5000 в июле их было 32 от числа всех предложений о продаже комнат в БН , в декабре - 22.5 . Число предложений с ценами от 5 до 7 тыс. именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4 . Изменение незначительное, однако именно в этой ценовой нише сегодня пребывают просто комнаты то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью.

Цена выше 8.5 тысяч - это обычно намёк на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать.

По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых петербургских комнат - приезжие иногородние студенты, эмигранты из горячих точек, экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые варианты. Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными или лучшими характеристиками. Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег. 3.2. Квартирные сегменты большие и маленькие.

Обозначенный специфический спрос на минимальное жильё привел к тому, что квартирный рынок Петербурга условно разделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования однокомнатные квартиры, и всё остальное жилье.

Отмеченное экспертами увеличение цен на самые дешёвые варианты отдельного жилья однокомнатная квартира в хрущевке или корабле на окраине Красносельского района - Рис 2 лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными.

Рис 2. Динамика изменения ценовых индексов для квартир с разным количеством комнат. Приличных однокомнатных квартир сталинские дома, кирпичные дома 528-й серии, новая панель в спектре предложений риэлтерских фирм не так много см. Таблица 1 и 2 . Интерес к ним со стороны покупателей был всегда, но к осени спрос еще больше вырос. И те, кто откладывал приобретение жилья в течение валютно- стабильного лета, получили возможность подкопить денег и теперь готовы рассматривать более интересные варианты.

Однокомнатные квартиры доля предложения, удельная цена. Таблица 1. Тип дома Доля 1ккв Уд. Цена Кирпич 29.3 388.7 Новая панель 23.9 370.2 Сталинские 2.5 435.4 Старая панель 25.6 374.7 Старый Фонд 3.9 389.0 Старый Фонд КР 5.7 419.0 Всего 15.9 383.1 Таблица 2. Район Доля 1ккв Уд. Цена Адмиралтейский 5.6 366.9 Василеостровский 10.0 432.2 Выборгский 19.3 392.0 Калининский 28.4 377.2 Кировский 16.9 381.4 Красногвардейский 18.8 367.0 Красносельский 29.2 349.5 Московский 16.8 399.9 Невский 19.5 367.2 Петроградский 4.2 438.8 Приморский 25.0 367.6 Фрунзенский 22.7 380.1 Центральный 4.3 434.8 Всего 15.9 383.1 Однако вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов.

А потому соответствующая кривая однокомнатные квартиры на рис 5 взлетает все выше и выше. Рост цен на однокомнатные квартиры и в первую очередь! на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментах квартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците минимального по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию цен на петербургском квартирном рынке.

Многокомнатные квартиры в Петербурге тоже дорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самым дорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых сталинских домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительно других типов жилья Рис 3 и 4 . Рис 3. Индексы цен сталинских квартир по отношению к другим типам жилья. Рис 4. Удельные цены сталинских квартир по отношению к другим типам жилья долл кв. м в основном, благодаря тому, что представление об элитности сталинского дома заметно пошатнулось.

То же касается и таких категорий жилья, как старый фонд и старый фонд после капремонта. По всей видимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают свое внимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах. В то же время, дальнейшее снижение цен в многокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материала расселений - минимального жилья.

Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльной отраслью в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10 прибыли. Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденные расходы таковые возникают едва ли не в каждой сделке. По всей видимости, чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры, следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья. 3.3. Новое строительство в начале ценового витка.

До этого момента мы рассматривали вторичный рынок Петербургских квартир в отрыве от первичного. Тем не менее, крах крупного застройщика группа юридических лиц Виадук, а также повышение себестоимости строительства и прогнозы на сей счет по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве заметно переключили интерес потенциальных покупателей к вторичному рынку жилья. Причиной для панических настроений на первичном рынке послужило резкое увеличение цен на стройматериалы, энергоносители и транспортные услуги.

Только за период с июля по октябрь цемент подорожал на 30 , газобетон, кровельные материалы, щебень - на 15 . Стоимость строительных материалов поднималась ежемесячно минимум на 10-15 . Участились перебои с поставками цемента, из-за чего сбивается график работ, затягиваются сроки строительства, нарушается производственный цикл. Строители заявляли, что подошли к очередному витку цен. Конечно, мгновенно и в полном объёме повышение себестоимости строительства не отразилось на цене 1 кв. м в строящихся домах.

Первичный рынок достаточно инертен среднее время реализации одного проекта - 2,5 года, и подобного рода катаклизмы проявляются не сразу. В четвертом квартале 2000 года несколько крупных компаний, сетуя на удорожание стройматериалов и бензина, увеличили стоимость 1 кв. м на 10-15 . В настоящий момент цены на строящееся жилье хоть и растут, но уже не такими темпами, которые наблюдались летом-осенью 2000 года, хотя бы по той причине, что в начале года наблюдается сезонный спад продаж.

Оживление в отделах продаж строительных компаний начнется в феврале-марте. Поэтому большинство участников первичного рынка считают, что до весны 2001 года цены не вырастут. В дальнейшем, как утверждают они сейчас, стоимость 1 кв. м будет подниматься, но постепенно, дабы не спугнуть клиентов. Рис 5. Динамика изменения средней удельной цены кв. м в группе домов. Прошлое и настоящее положение дел на рынке иллюстрирует Рис 5. Сразу следует отметить, что в рассматриваемую выборку группу домов вошли не только строящиеся, но и сданные объекты, где стоимость 1 кв. м, по известным причинам, гораздо выше. В целом, график наглядно демонстрирует тенденцию увеличения средней удельной цены кв. м. Это объясняется постоянным повышением себестоимости строительства, а следовательно - ростом цен на рынке.

В январе-феврале 2000 года значения удельной цены более высокие по сравнению с мартом.

Однако в течение второго квартала эта величина снова поднимается до прежнего уровня. Такое поведение кривой продиктовано спецификой питерского рынка. В северной столице львиная доля зданий сдается госкомиссии в декабре. Поэтому в январе 2000 года средняя удельная цена по сданным и строящимся объектам достаточно большая. По данным Комитета по строительству, за период с января по октябрь 2000 года было введено в эксплуатацию 537,7 тыс. кв. м, а всего в 2000 году сдано чуть более 1 млн. кв. м. Следовательно, за два последних месяца сдали почти половину объектов. Таким образом, можно прогнозировать, что как это было в феврале 2000 в начале 2001 года средняя удельная цена будет немного больше, чем в марте-апреле.

Затем она снова будет подниматься вместе с ростом себестоимости строительства. В течение прошлого года структура предложения на первичном рынке практически не изменилась см. Рис 6 . Рис 6. Структура предложения на первичном рынке Процентное соотношение объёмов кирпичного, монолитного и панельного домостроения сохранилось. Небольшие флуктуации находятся в пределах допустимых погрешностей.

Так, доли панели и монолита составляют, в среднем, по 20 . Лидирует в этом зачёте кирпичное домостроение. Его объём оценивается в 45 . Аутсайдеры - реконструкция старого фонда, а также мансардное и малоэтажное строительство на графике они обозначены как другие. Доля каждого из них не превышает 7-8 . Большинство участников первичного рынка уверены в том, что в нынешнем году существующая картина распределения предложения по типам домов сохранится.

Что касается ближайшего будущего, скажем, в размерах советской пятилетки, то, вероятно, на общем фоне доля монолитного жилья должна заметно увеличиться. Об этом в один заявляли все участники первичного рынка, опрошенные БН . 3.4. Средняя цена по району. Ценовая карта Петербурга за прошедший год почти не изменилась. Рис 7, отражающий изменение удельной цены квартир в разных районах города, не показывает каких-либо резких подъёмов и спадов.

Как свидетельствуют данные телефонной справочной службы Квартирный Вопрос, традиционно высок интерес потенциальных покупателей к жилому фонду Выборгского и Московского районов. Следует отметить значительное увеличение цены в Приморском районе, где ведётся активное жилищное строительство. Рис 7. Динамика изменения средней удельной цены квартир в районах Петербурга Самым дорогим с точки зрения квартирного рынка городским районом по-прежнему остается Московский.

Это обусловлено в первую очередь явным дефицитом предложения малогабаритного жилья выставленная на продажу одно- или двухкомнатная квартира надолго в листингах не задерживается, а потому способна серьезно поднять ценовой рейтинг района. Еще одна заметная ценообразующая особенность района - большое количество выставляемого на продажу жилья повышенной комфортности сталинских квартир, отремонтированных с претензией на евростандарт. По всей видимости, все это - отголоски моды 1992-1994 годов на расселение целых подъездов вблизи Московского проспекта, но так или иначе, средняя квартирная температура по району стабильно превышает отметку 400 кв.м. К числу дорогих по-прежнему относятся районы старого фонда - Центральный, Василеостровский, и Петроградский.

Любопытно, что самым демократичным с точки зрения цен на квартиры является соседствующий с самым дорогим Московским районом Красносельский здесь квадратный метр среднестатистического жилья почти на 100 дешевле. Нельзя не заметить, что в общем объёме предложения доля Красносельского района - всего 3.9 , в то время как Московский район - это 6.6 от числа всех выставленных на продажу городских квартир - то есть, выбор здесь, на первый взгляд, значительно больше.

Однако именно Красносельский район может предложить сегодня самое востребованное рынком жилье - стандартные малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в более или менее тихих спальных районах. Подводя итог, надо отметить, что среднестатистический петербуржец, наверное, не стал за последний год богаче, он просто вынужден тратить больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И нижний этаж квартирного рынка, предлагающий еще не совсем качественное, и не совсем своё жильё, но уже крышу над головой это как раз тот сегмент, в котором развиваются сегодня самые интересные события.

Для того чтобы делать прогнозы, попробуем сначала внимательно прочесть график изменения индекса БН за два последних года Рис 8 . В первой половине 1999 года долларовое значение, показывающее среднюю стоимость квадратного метра в выставленной на продажу петербургской квартире, стремительно падало после августовского кризиса, причём более всего обесценивалось именно самое дешёвое жильё. Рис 8. К осени цены стабилизировались, но уже на новом, послекризисном уровне.

Бросается в глаза то, что крутизна волн графиков август - декабрь за 1999 и 2000 годы, и даже ценовые значения во многих точках почти одинаковы. На основании этого наблюдения можно было бы сделать заключение, что в начале 2001 года по аналогии с прошлогодней ситуацией начнётся плавное снижение цен. В самом деле, прошлогодний пик, пришедшийся на декабрь 2000 года, мог быть не столь острым.

Ажиотаж был вызван не просто сезонными факторами, а тревогами субъектов рынка по поводу возможных налоговых изменений призрак установления контроля за доходами граждан. Опасения не подтвердились, однако продавцы долго размышляли, прежде чем уступить, и потребовалось несколько месяцев и летние каникулы, чтобы цены предложения вернулись к прежней отметке Таким образом, последствия ажиотажной волны приходилось расхлебывать до лета. Для того чтобы сделать прогноз, скажем, что сегодняшняя структура рынка соотношение спроса и предложения, повышенный интерес к отдельным секторам, затоваривание в других сейчас больше похожа на ту, что была до кризиса - осенью-зимой 1997-98 года. А тогда наметившийся осенью рост цен не закончился с наступлением нового года они продолжали увеличиваться вплоть до памятного августа-98, проигнорировав все теории о сезонных колебаниях.

Итак, если не принимать во внимание вероятность новых экономических и политических кризисов, то недвижимость будет дорожать.

Увеличение объёма денежной массы привело к увеличению цен во всех секторах квартирного рынка. Летом не следует ждать спада, зато особо заметное увеличения индекса БН возможно в начале весны и в конце лета 2001 года. Цены на петербургские квартиры будут стремиться к докризисному уровню, достичь которого, впрочем, в этом году не удастся.

Приложения. Обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга октябрь 2000г. 1. Характеристика активности рынка. В сентябре 2000г. общее количество зарегистрированных в ГБР документов, относящихся к рынку жилья в Санкт-Петербурге и области, составило 14375, из них 13080 в самом Санкт-Петербурге. Среди зарегистрированных сделок наибольшую долю занимают сделки купли-продажи см. таб.1 . Ниже приводятся основные виды сделок на рынке жилья Санкт-Петербурга.

Таблица 1. Количество сделок на рынке жилья в Санкт-Петербурге. Вид сделки Количество сделок Договор купли-продажи 4191 Договор мены 227 Договор дарения 398 Договор найма 69 Свидетельство о праве наследования 1811 Соглашение об определении долей 293 Социальный найм 620 Рисунок1. Доля сделок различного вида в общем объёме. В сентябре 2000г. количество сделок купли продажи составило 4191 что на 15,3 больше чем в сентябре прошлого года. Рисунок 2. Что касается уровня активности, то можно заметить, что для этого времени года активность очень высока.

Об этом говорят данные, представленные в следующей диаграмме Рисунок 5. Структура сделок купли-продажи по районам города данные за сентябрь 2000г. Центральный район по прежнему остается лидером по количеству заключенных на рынке жилья сделок купли-продажи в целом по рынку, вслед за ним лидирующие места занимают Выборгский и Приморский район. Структура сделок купли-продажи по районам города представлена в следующей диаграмме.

По сравнению с августом количество заключенных на рынке сделок купли-продажи, как и можно было ожидать, уменьшилось. Но в октябре на рынке возможно увеличение числа сделок, что связано, в первую очередь, с оживлением деятельности после летнего затишья во всех сферах экономики, к тому же к концу года возрастает предложение на первичном рынке - строительные компании в это время закрывают сдачей свои проекты. Многие хотят купить квартиры в уже сданных домах, что и приводит к увеличению числа сделок купли-продажи в целом.

Таблица 2. Количество сделок купли-продажи по районам города жилой фонд Район Период Янв. Февр. Март Апр. Май Июнь Июль Авг. Сент. Адмиралтейский 96 184 261 241 219 214 256 268 257 Василеостровский 89 164 202 248 228 228 220 204 227 Выборгский 175 341 397 386 338 428 360 376 387 Калининский 161 328 402 394 335 384 359 380 314 Кировский 120 213 277 365 281 325 318 269 252 Красногвардейский 121 211 268 289 261 289 194 205 242 Красносельский 113 174 203 192 169 217 212 220 233 Московский 167 283 322 364 317 325 309 286 282 Невский 184 311 408 393 442 424 384 371 350 Петроградский 103 177 223 215 198 211 188 210 217 Приморский 181 278 353 354 335 364 352 384 372 Фрунзенский 104 177 255 282 223 280 256 307 233 Центральный 192 370 432 528 383 490 458 424 415 Всего по городу 1806 3211 4003 4251 3729 4179 3866 3904 3781 2. Предложение Предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге, как и в предыдущие годы, складывается из предложения как новых, так и бывших в эксплуатации квартир.

На первичном рынке лидерство по прежнему удерживает Приморский район 39,5 , за ним следуют Выборгский 10,2 и Кировский 10,1 . Доля Калининского района заметно снизилась с 9 в августе до 6,7 в сентябре.

Рисунок 6. Структура предложения на первичном рынке по районам города на 01.10.2001 Заключение. Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию.

Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.

Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой. Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился.

И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация - выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья. При этом если всплеск предложения на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцы будут исходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда - соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторских фирм. В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы - рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены.

Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования - создания федерального и региональных агенств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов. Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений.

И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами - системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами.

Признание всеми участниками рынка недвижимости необходимости профессиональных стандартов анализа рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитических услуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков чёткими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям к аналитической работе.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами. Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости.

В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики. Экономически целесообразно отменить налог на добавленную стоимость НДС в сфере жилищного строительства.

Законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций - вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости. Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике.

Ситуация на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности - эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора. Список нормативных актов и используемой литературы 1. Гражданский кодекс РФ. 2. Жилищный кодекс РФ. 3. Закон РФ от 24.12.92 г. Об основах федеральной жилищной политики. 4. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. 4462-1 5. Указ Президента РФ от 14.02.96 г. О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости 6. Указ Президента РФ от 27.08.96 г. Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество . 7. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Указ Президента РФ от 28.04.97г. 425. 8. Федеральный закон Об ипотеке залоге недвижимости. Принят Госдумой 24.06.97г. одобрен Советом Федерации 9.07.97г. 492. 9. Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности.

Постановление Правительства РФ от 23.11.96г. 1407. 10. Положение О предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной платной и срочной основе для строительства жилья при реализации федеральной целевой программы Свой дом. Утверждено Минфином РФ, Минэкономики РФ от 27.01.97г. 7-07- 01-65. 11. О совершенствовании порядка продажи отдельных квартир и изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.

Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3.02.95г. 122-р. 2.1. Бойко Т. Недвижимость парадоксы закона и логика права ж-л ЭКО , 1995г, 9. 2.2. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости Российский экономический журнал ,1996г. 5-6 2.3. Витрянский В. Купля - продажа Хозяйство и право ,1996г. 1 2.4. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды Хозяйство и право ,1996г. 3 2.5.Газман В. Гарантии для участников лизинговых операций Хозяйство и право ,1996г. 11 2.6. Кузьмин В. Предвыборный рынок Эксперт 23, 1996г. 2.7. Лаврухин О. Рынок недвижимости этап становления закончен, но что дальше? ж-л Бизнес ,1996г. 11 2.8. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации Инвест курьер М. 1996г. 2.9. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество Экономическая газета, 1996г. 4 2.10. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество Российская юстиция ,1995г. 5 2.11. Сделки с недвижимостью Российская газета ,1996г. 20 2.12. Суханов Е. Сделки с недвижимостью Экономика и жизнь , 1996г. 21 2.13. Трутнева Э.К. Недвижимость парадоксы закона и логика права ЭКО , 1995г. 5 2.14. Филатов А.А. Лизинг правовые аспекты Деньги и кредит , 1995г. 8 2.15. Хозяйственные документы Сборник договоров , М. 1996 2.16. Хамин Д Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов Экономика и жизнь, 1997г. 3 3.1.Балабанов И.Т. Эканомика недвижимости , СПб 2000г. 3.2.Беренс В Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций Пер. с англ М. Интерэксперт, 1995г. 3.3. Бирман Г Шмидт С. Экономический анализ инвести - ционных проектов Пер. с англ М. ЮНИТИ,1997 г. 3.4. Виленский П.Л Лившиц В.Н Орлова Е.Р Смоляк С.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов , М. ДЕЛО, 1998 год. 3.5. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций М. Финстатинформ,1997 г. 3.6.Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом или квартиру , М.1995г. 3.7. Идрисов А.Б Картышев С.В Постников А.В. Стратеги- ческое планирование и анализ эффективности инвестиций , М. ФИЛИН,1998 г. 3.8. Котлер Ф. Основы маркетинга Пер. с англ. М. Прогресс, 1990 г. 3.9. Калачева С.А. Арендные сделки , М. 1996 г. 3.10. Ковалёв В.В. Финансовый анализ , М. 1995 г. 3.11.Коган Э.Э. Правовые основы лизинга , М.1996г. 3.12.Купчин А.Н Новиков Б.Д. Рынок недвижимости состав и тенденция развития , Учебное пособие , М. 1995г. 3.13. Липсиц И.В Коссов В.В. Инвестиционный проект методы подготовки и анализа , М. БЕК, 1996 г. 3.14.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости , СПб. 2000г. 3.15. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости - СПб Технобалт, 1995 г. 3.16. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости СПб - СПбГТУ, 1997 г. 3.17. Шарп У.Ф Александер Г.Дж Бэйли Д.В. Инвестиции Пер. с англ М. ИНФРА,1998 Г. 3.18. Чампнис П. Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости Пер. и редакция Тарасевича Е.И М. Российское общество оценщиков, 1998г.

– Конец работы –

Используемые теги: анализ, инвестиций, Оценка, недвижимости, Санкт-Петербурга0.079

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Еще рефераты, курсовые, дипломные работы на эту тему:

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ на тему Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения ЭУ в/т-5
Федеральное государственное образовательное учреждение... высшего профессионального образования... Санкт Петербургский государственный университет водных коммуникаций...

Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры
Курсовая работа по дисциплине... Практика оценки стоимости недвижимости на тему...

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Виды стоимости недвижимости
Оценка это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта... Стоимость не является характеристикой которая сама по себе присуща недвижимости наличие стоимости зависит от желания...

Анализ хозяйственной деятельности строительной организации как объект анализа
Анализ выступает в диалектическом, противоречивом единстве с понятием синтез соединение ранее расчленнных элементов изучаемого объекта в единое… Анализ синтез, понимается как синоним всякого научного исследования.В любой… Особое значение анализ и синтез приобрели в экономике, являющейся, как известно, основой всего сущего на планете…

Оценка стоимости объекта недвижимости
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования... Южно Уральский государственный университет... Научно исследовательский институт...

Маркетинговый анализ рынка недвижимости
Предложение и конкуренция в области качественной офисной недвижимости г Краснодара... Как отмечают специалисты Becar Realty Group SPb одним из основных маркеров... Текущее предложение офисных площадей в городе представлено четырьмя основными группами объектов...

ЛЕКЦИЯ 6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ... ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ... МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА доходный подход доходная недвижимость действительный валовой доход условно переменные операционные эксплуатационные...

Цели и принципы оценки недвижимости
Цели оценки недвижимости стоимость и виды стоимости Целями оценки объекта недвижимости являются... Отличие стоимости от затрат и цены представлено на рис...

Введение в оценку недвижимости
Оценка недвижимости курс лекций ориентированный на расширение и углубление знаний студента о гражданском обороте собственности Оценочная... Изучение подходов и методов курсов Экономика оценка недвижимости и Оценка... Методы оценки...

Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
Экономика недвижимости это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью... К недвижимости относят землю и все улучшения постоянно закрепленные на ней... К недвижимым вещам недвижимое имущество недвижимость относятся земельные участки участки недр и все что прочно...

0.037
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • По категориям
  • По работам
  • Исследование и анализ рынка окон и дверей Санкт-Петербурга Переход экономическихотношений на международный, всемирный уровень прив л к тому, что маркетинговыеисследования стали неотъемлемой частью… Если е руководство заинтересовано в увеличении прибыли, оно в современных… Для этого необходимо исследоватьтекущую ситуацию на рынке, включая изучение предпочтений потребителей и ихотношение к…
  • Анализ и оценка финансового сотояния предприятия Бухгалтерский учет и его основной продукт – отчетность – имеют чрезвычайно важное значение, причем не только с позиции контроля, но и с позиции… Финансовая (бухгалтерская) отчетность нужна не только бухгалтерам и… Любое предприятие в той или иной степени постоянно нуждается в дополнительных источниках финансирования. Найти их…
  • Анализ методов оценки загрязнения почв Именно почвенная оболочка определяет многие процессы, происходящие в биосфере. Важнейшее значение почв состоит в аккумулировании органического… Если это звено биосферы будет разрушено, то сложившееся функционирование… Попавшие в почву химические вещества поступают в организм человека главным образом через контактирующие с почвой…
  • Принципы оценки недвижимости Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого,… Принципы основанные на представлениях пользователя. Данные принципы включают в… Определение полезности Полезность это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном…
  • Методы оценки эффективности инвестиций и обоснование их экономической целесообразности по проекту Использовано 2 литературных источника. Приведены следующие методы расчета экономической эффективности капитальных вложений метод чистой теперешней… Содержание.Введение. 1. Методы оценки эффективности инвестиций. 1. Метод… Принятие инвестиционного решения невозможно без учета следующих факторов вид инвестиции, стоимость инвестиционного…