рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Работа сделанна в 2001 году

СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ - Дипломная Работа, раздел Экономика, - 2001 год - Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга Современные Принципы Анализа Рынка Недвижимости. Успех Бизнеса В Условиях Рын...

СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения.

Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса. Наиболее показательной иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке.

Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И это притом, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированности участников.

Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.

В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию. Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты.

В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства.

При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий. Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям в частности.

А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми но не достаточными ! для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности. Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием.

Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения. Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес. Следует заметить, что понятие анализ рынка недвижимости в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере две процедуры Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Можно долго дискутировать по поводу того, что первично, а что вторично, и где заканчивается одна процедура и начинается другая.

На мой взгляд, это два самодостаточных типа исследования, имеющие много общих позиций.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. Поэтому в первой части работы обсуждаются основные принципы состоятельного анализа рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений, во второй части рассматриваются принципиальные подходы к адекватному мониторингу рынка недвижимости. 1.1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный как правило будущий момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке.

Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования. Принцип 1.Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.

При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь закладывается основа состоятельности исследования в целом. В некоторой степени помочь аналитику может следующий принцип. Принцип 2.Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, кучей кирпичей, из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой чёткой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде. Положительное восприятие заказчиком отчёта с результатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только если а аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или б заказчик изначально благосклонно относится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика. Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа. Принцип 4.Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы. Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход NOI в конкретный период будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определения производительности будет иметь следующий вид NOI PGI-V L M-FE-VE, где PGI - потенциальный валовой доход, V L - потери от недозагрузки и неплатежей. M I - прочие доходы. FE - постоянные операционные расходы, VE - переменные операционные расходы.

Рассмотрим процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов. Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени. Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и роста ареала поглощения недвижимости.

Для проектов девелопмента прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня. Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест уровня занятости, либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости. Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих мест и притока новых трудоспособных людей.

В другом случае, рост населения может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь офисная или производственная на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости.

Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем.

Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья. К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.

Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объём увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.

Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади включая площадь объекта конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.

Следует заметить, что при определении коэффициента поглощения важнейшими условиями являются детальное сегментирование спроса и конкурентного предложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых в реализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследования здесь является использование каких-либо средних данных. Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также являются фактором, который не должен быть упущены из виду при прогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы, хотя и представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.д. Постоянные и переменные расходы традиционно считаются более определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для условий России справедлива лишь частично.

Например, налоги на недвижимость сегодня это налоги на имущество, налоги на землю и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные сюрпризы в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций. Аналогичная ситуация наблюдается и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного обоснования принимаемых в расчёт показателей.

При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов 1.2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

Субъекты мониторинга. В странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенного рынка. Такая постановка вопроса хоть в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка.

В силу понятных причин достичь на рынке недвижимости такой же полноты, доступности и оперативности информационного обеспечения, как на фондовом рынке, в принципе невозможно. Тем не менее, сложившаяся информационная инфраструктура позволяет всем участникам рынка недвижимости иметь представление об общих тенденциях на национальных, региональных и городских уровнях. Основу сложившейся информационной инфраструктуры составляют либо коммерческие компании, для которых информационно-аналитический бизнес является основным, либо специализированные информационно-аналитические подразделения крупных, как правило, транснациональных компаний, работающих на рынке недвижимости.

Особняком стоят информационные службы профессиональных сообществ, которые на первый взгляд не являются коммерческими. Однако, учитывая мощное финансирование со стороны членов своей организации, они, по сути, также являются коммерческими, хотя и не всегда прибыльными. Другими словами аналитика - это удел профессионалов, а вести мониторинг собственными силами, постоянно расходуя временные и финансовые ресурсы и не всегда получая соответствующую отдачу - каприз, который может себе позволить не всякий.

История развития и текущая ситуация с информационно-аналитическим обеспечением участников российского рынка недвижимости объективно отражают процессы постепенного понимания его важности. В самом начале формирования рынка желание сразу сделать его цивилизованным привело к бесчисленным попыткам создания единых информационных пространств на уровне местных рынков, которые, как правило, заканчивались ничем.

Основная причина неудач - нежелание участников делиться своим вкупе с огромным желанием получить чужое. Поняв, что получение чужого придется долго ждать, фирмы начали активную работу по созданию собственных корпоративных баз данных, разрабатываемых сначала для собственных нужд, а затем продвигаемые на рынок под предлогом создания очередного единого пространства. На этом этапе стало ясно, что таким приёмом фирма как правило, риэлторская может получить больший контроль над рынком и большие конкурентные преимущества за счёт имитации открытого информационного пространства.

Наконец, сегодня, на наш взгляд, дело дошло до настоятельной потребности со стороны участников рынка в действительно профессиональном мониторинге. На повестке дня вопрос о том, какие именно структуры должны обеспечивать информационную поддержку российского рынка недвижимости. С точки зрения перспектив реализации мониторинга рынка недвижимости, корпоративные базы данных изначально представляют тупиковый путь, так как они имеют другое назначение, а задание на их разработку обычно формулируется исходя из текущих потребностей фирмы в электронной картотеке для учёта и хранения информации.

Очевидно, что создание сложных аналитических инструментов, стоимость которых исчисляется десятками тысяч долларов и которые должны эксплуатироваться высокопрофессиональными аналитиками, для любой отдельно взятой риэлторской или оценочной не говоря уже о других участниках рынка фирмы не выгодно.

Попытки создания служб мониторинга в профессиональных сообществах в большинстве своём также оказались бесплодными, так как в общественном сознании большинства членов таких сообществ исторически доминируют социалистические принципы взаимоотношений, не предполагающих мысли о том, что за качественную информацию надо хорошо платить. Единственным и безусловным прорывом в деле создания системы мониторинга рынка жилья в профессиональном сообществе является работа, проводимая в Российской Гильдии Риэлторов под руководством Г. Стерника.

Однако в перспективе подмена целевого финансирования беззаветным энтузиазмом даже самого уважаемого российского аналитика будет иметь вполне прогнозируемые результаты. Таким образом, видно. что организацию содержательного и системного мониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитические подразделения профессиональных сообществ национального уровня при условии целевого финансирования, либо специализированные коммерческие службы, бизнес которых заключается в продаже качественной аналитической информации.

При этом государство, пытающееся вовлечь недвижимость в рыночный оборот и получать от этого солидные поступления, представляется в качестве одного из первоочередных потребителей рыночной информации, и, что совершенно естественно, в качестве одной из финансирующей сторон. Любая иная самодеятельность в плане организационных подходов к мониторингу будет в конце концов обречена жесткими требованиями к качеству информационно-аналитического обеспечения рынка недвижимости.

Задача мониторинга. Единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведений о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений. 1.2. Принципы формирования информационных массивов.

При формировании информационных массивов для целей мониторинга следует руководствоваться следующими основными принципами Принцип 1.Объём и степень детализации информации должны быть адекватны задачам мониторинга. Степень подробности описания объекта мониторинга является устоявшимся предметом дискуссий. Дело в том, что витающая в смежных профессиональных кругах мысль о необходимости, в конце концов, собрать в единую базу данных всю информацию, имеющую отношение к недвижимости, до сих пор не дает покоя романтикам.

С одной стороны, было бы замечательно, иметь в одном месте информацию для землеустроителей, строителей, работников комитетов по управлению имуществом и регистраторов, работников технической инвентаризации и коммунальных служб, экологов, представителей охраны памятников, архитекторов и градостроителей, сотрудников МВД и налоговых органов, работников СЭС, гидрогеологов и почвоведов и т.д. Практически каждое из перечисленных ведомств имеет свою информационную базу, практически в каждой базе содержаться в различной степени элементы, которые можно отнести к недвижимости, и практически каждое ведомство старается узаконить своё право на отношение к недвижимости путём закрепления за собой эксклюзива на ведение различных кадастров.

С другой стороны, следует чётко различать информационную и рабочую составляющие информации для мониторинга рынка недвижимости. Включение в информационные массивы для мониторинга большей части информации, содержащейся в смежных базах, создаст эффект излишнего балласта, препятствующего оперативному решению основной задачи мониторинга.

Наконец, следует заметить, что до исторического момента объединения информационных баз ещё далеко, так как сложившиеся ведомственные взаимоотношения не предполагают в ближайшей перспективе ситуации свободной передачи информации. Таким образом, в информационный массив следует включать только рабочую, то есть минимально необходимую и достаточную для целей мониторинга рынка недвижимости информацию.

Принцип 2.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций. Идея данного принципа состоит в том, что задание на разработку информационных массивов и их структуризацию должны ставить профессиональные аналитики, имеющие представление о спектре информации, необходимой и достаточной для реализации аналитической функции. Если информационный массив изначально формируется без ориентации на основную аналитическую функцию, его использования для целей анализа дает примитивные результаты, не отвечающие потребностям сегодняшнего рынка.

Принцип 3.Информационный массив должен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации. Принцип 4.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры.

Смысл двух приведенных принципов достаточно прост. Качество мониторинга и аналитической работы зависят от качества структуры информационного массива, то есть от форматов, в которых описываются объекты недвижимости. К настоящему времени идея создания единых форматов в конечном виде не реализована, и вряд ли когда- нибудь будет реализована по причине традиционно сложившихся в разных российских регионах некоторых различий в типаже, значимости отдельных ценообразующих факторов и других местных условиях.

Однако, такие отличия могут составлять не более 5-10 от общего объёма информации. А это значит, что уже сегодня вполне реально согласование на региональном и национальном уровнях базовых форматов, охватывающих до 90 информационных массивов. В качестве основы для таких форматов можно рассматривать обкатываемые в течение нескольких лет и хорошо зарекомендовавшие себя системы Российской Гильдии Риэлторов КИнАС РГР - жилая недвижимость и Санкт-Петербургского Исследовательского Центра Оценки Активов ValMaster Technology - коммерческая недвижимость. Именно эти системы созданы теми, для кого анализ рынка недвижимости стал основной профессией.

Принцип 4.Информационный массив должен постоянно обновляться. Содержание анализа. В зависимости от особенностей конкретного мониторингового исследования рынка, аналитик, как правило, выбирает адекватный объём и содержание анализа, постепенно продвигаясь в своих исследованиях от общего к частному.

Однако можно выделить несколько общих принципов, следование которым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление о текущем состоянии и тенденциях рынка недвижимости. Для большей наглядности рассмотрим рынок недвижимости уровня города с несколькими районами, хотя сопоставляться могут города, области и даже регионы. На первом этапе анализа следует выявить общие характеристики активности местного рынка недвижимости.

К общим характеристикам активности рынка можно отнести общие объёмы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением по составу передаваемых прав собственности по типу недвижимости. Привлекая информацию об общем количественном и функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объём сделок и предложения на душу населения, обеспеченность населения недвижимостью определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д. На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональных сегментах.

Объём и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объёмом и степенью подробности соответствующей информации. Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т.п К общим позициям анализа следует отнести объёмы сделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города распределение сделок и предложений по диапазонам площадей распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д распределение сделок и предложений по диапазонам цен Задачей третьего этапа является выявление характеристик сделок и предложений максимально однородных выборок, характеризующих отдельные виды товара на рынке недвижимости.

Результаты третьего этапа мониторинга должны обеспечивать участников рынка данными для выполнения сравнительного анализа.

В качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений. Получение обоснованных выводов при выполнении трех этапов исследования возможно только при комплексном использовании различных методов анализа.

К обязательно применяемым следует отнести структурный и динамический анализ характеристик. Сопоставление может быть построено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в том числе физических и правовых. 1.4. Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости. Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных ставках и показателях доходности yields. Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным объектам.

Считается, что такие объекты отвечают самым высоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационному обеспечению, планировочным решениям и т.п а ставки аренды определяются в одинаковых стандартах измерения и распределения затрат между собственником и арендатором на обслуживание, ремонты, страховку и т.д. Информация о ставках аренды считается доступной. Для её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности. Информация же о показателях доходности более сложна для подготовки.

Так как сделок купли-продажи не так много, то учитывают ранее совершенные сделки, интегрируют данные по различным объектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы. Показатели доходности несут в себе также информацию о региональных рисках, и здесь преобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной из специализаций на рынках недвижимости. Активизация бизнеса и инвестиций в регионе обязательно сопровождается активизацией на офисном рынке, повышением спроса, заполняемости и арендных ставок. При этом стимулируется новое строительство и модернизация офисов, вслед за ними - сервисных служб, торговых комплексов, центров досуга и т.д. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших центров бизнеса традиционных финансовых столиц Америки и Старого Света, бурно растущих столиц Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Анализ статистики арендного бизнеса указывает на ряд интересных явлений. Так, например - данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности динамика ставок аренды характеризуется определенной колебательностью, отражая хотя и со сдвигами общие процессы подъемов и спадов изменения показателей офисной и торговой недвижимости могут не совпадать по времени и величине улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в снижении показателей доходности в силу их заметно меньшей динамичности асимметричная картина имеет место и при ухудшениях рыночной ситуации - значения показателей доходности тем лучше ниже, чем надежнее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка.

Лидерами стабильного арендного бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6 - изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны это может объясняться как меньшими объёмами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных экспертов и деловых кругов к этим рынкам показатели доходности для восточноевропейских столиц устойчиво - в 2-3 раза превышают аналогичные значения для западных столиц.

А в период после августовского 1998 года кризиса показатели доходности по Санкт-Петербургу были хуже в 4 и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки состояния нестабильности и возрастания рисков бизнеса в данном регионе Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать с помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости УКС - как оценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта.

Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебания арендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса. Исходную информацию - арендную статистику для городов Европы - можно найти в западных изданиях например, в ежемесячнике EuroProperty. В качестве объектов-представителей выберем Франкфурт, Лондон и Париж - центры наиболее стабильного бизнеса, Санкт-Петербург, Прагу и Варшаву - центры переходной экономики с наиболее рискованными в Европе показателями арендного бизнеса.

Арендный офисный бизнес.

Период наблюдения 01.99-08.00 для западных столиц показал в целом прогресс арендного офисного бизнеса.

Отметим абсолютную стабильность показателя доходности для Лондона 5.00-5.50 и улучшение показателей доходности для Франкфурта с 5.75 до 4.90-5.50 и Парижа с 6.25-6.75 до 5.50-6.00 . Для восточноевропейских столиц этот же период характерен ухудшением показателей.

Анализ расчётных данных УКС позволил, кроме того, привести в соответствие внешнее расхождение логики арендных ставок их превышение в Санкт-Петербурге и Варшаве до середины 1999 года над ставками в Париже и Франкфурте. Как результат, низкие показатели УКС при высоких ставках аренды не позволяет пока с оптимизмом ожидать роста инвестиций.

Арендный торговый бизнес. Период наблюдения 05.99-08.00 для западных столиц характерен общим ухудшением показателей что наглядно прослеживается с помощью УКС . Это говорит о том, что могут существовать достаточно длительные периоды рыночной активности, по прошествии которых реализация приобретенных торговых площадей вообще не принесет реального дохода. Для восточноевропейских столиц период наблюдения 05.99-08.00 связан с прохождением периода длительной стагнации и, возможно, началом выхода из него отмечено улучшение динамики показателей, хотя разрыв показателей УКС в сравнении с западными столицами представляется гигантским - почти на порядок. Поэтому пока следует ограничиться утверждением, что могут существовать достаточно длительные периоды на рынках торговых помещений, когда инвестиции в приобретение торговой недвижимости в восточноевропейских столицах могут принести заметный положительный эффект, в том числе, в периоды спадов на западных рынках. Это может послужить хорошим аргументом при поисках путей для межрегиональной диверсификации портфеля недвижимости. 1.5. Ставка дисконтирования при решении задач оценки недвижимости.

Одной из основных расчётных концепций рыночной экономики является теория стоимости денег во времени.

Нормально функционирующая рыночная экономика предполагает плату за использование ресурсов, в том числе и капитала. Предположим, что инвестор положил 1 на счёт в банке на 1 год. Через год банк должен вернуть инвестору 1 и заплатить за пользование его капиталом.

В формализованном виде данная ситуация описывается классическим выражением FV PV 1 i , 1 где FV - сумма, которую инвестор получит через год будущая стоимость PV - сумма, которую инвестор имеет сегодня настоящая стоимость i - плата инвестору за пользование его капиталом норма процента. В условиях определённости ставка дисконтирования выражает временное предпочтение инвестора, то есть его готовность обменять сегодняшние деньги на будущие деньги или наоборот.

Более того, для всех инвесторов на равновесном рынке цена временного предпочтения для одинакового количества периодов времени должна быть одинаковой. С математической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует изменению настоящей стоимости денег во времени в зависимости от количества периодов дисконтирования. С экономической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует закономерности измерения временного предпочтения инвестора. Таким образом, в условиях определенности механизм дисконтирования с применением безрисковой ставки дисконтирования корректно описывает процесс изменения стоимости денег во времени, соответствует его исходным допущениям и даёт адекватный результат при расчёте настоящей текущей стоимости будущих денежных потоков.

В условиях определённости предположим, что имеются два инвестиционных проекта А и В. Оба проекта предполагают покупку функционирующих офисных зданий и их коммерческую эксплуатацию.

Пусть чистый операционный доход NOI будет равен 1000 на протяжение всего проекта. Инвестор на каком-либо основании определил, что риску проекта А соответствует ставка дисконтирования 10 , а риску проекта В - 15 . Рассмотрим настоящую стоимость чистого операционного дохода, получаемого от рассматриваемых проектов в различные периоды времени Таблица 1. Настоящая стоимость NOI, получаемого в 1 год 2 год 10 год 20 год Проект А 909.09 826.45 385.54 148.64 Проект В 869.57 756.14 247.18 61.10 А В 1.045 1.093 1.560 2.433 Последняя строка таблицы показывает отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. При этом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получает инвестор, инвестируя в более рискованный проект В. Если каждый из двух проектов характеризуется вполне определенной величиной риска, то это в явном виде предполагает постоянство риска каждого проекта в течение периода владения.

Последняя формулировка, с экономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостей одинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумя проектами, должны быть одинаковыми.

Математический же механизм дисконтирования по умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, как правило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типов инвестиций.

Чем больше рисковая составляющая, тем больше неопределенность получаемого результата. В российских условиях, когда рисковая составляющая может иметь порядок 10-20 и более, резкое уменьшение настоящей стоимости денежных потоков заставляет задуматься о последствиях механического применения такого подхода для развития экономики страны и определения величины национального богатства в целом, так и для определения обеспечения конкретных кредитов или инвестиционных проектов в частности.

В ходе анализа необходимо определить стоимость инвестиции в на открытом рынке, или выражаясь в терминах стандартов оценки, выполнить оценку рыночной стоимости инвестиции. С другой стороны, ценность инвестиции для инвестора будет основываться не на текущих фактах и конъюнктуре рынка, а на прогнозе значений объективно измеряемых переменных в сочетании с субъективными представлениями инвестора об их перспективном влиянии на данную инвестицию. На основании вышеизложенного, в зависимости от типа решения, которое должен принять инвестор при вложении денег в существующий объект недвижимости, содержательную часть анализа инвестиций в недвижимость представляется целесообразным разделять на 1 . оценку рыночной стоимости инвестиции, выполняемую на базе ретроспективного и текущего анализа рыночного ценообразования 2 . анализ инвестиционной ценности инвестиции, выполняемую на базе перспективного прогнозирования экономических характеристик.

Последняя концепция в полной мере относится и ко второму типу инвестиционных решений - об инвестировании в создание нового или улучшение существующего объекта недвижимости, который предназначен для получения арендного дохода.

В этом случае смысл инвестиционного анализа сводится к анализу инвестиционной ценности проекта девелопмента. В основе концепции ставки дисконтирования лежит понятие альтернативной стоимости капитала, в качестве которой для инвестиций в недвижимость на стабильно работающих рынках традиционно применяются показатели доходности инвестиций на рынке ценных бумаг.

Однако при таком сопоставлении следует иметь в виду следующие отличительные характеристики инвестиционных характеристик недвижимости по сравнению с ценными бумагами - неоднородность неделимость не эластичность предложения высокие трансакционные издержки особые проблемы управления особые риски бессрочность несовершенство информации децентрализованный рынок государственное регулирование возможность создания новых интересов Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно.

Абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надёжный банк для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк. На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве без рисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке найти надёжную государственную ценную бумагу достаточно сложно, что обусловлено общей ситуацией с платёжеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа евробондам, наминируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении.

Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставкой по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия. На рынке недвижимости, вследствие его не совершенности и небольшого числа рыночных сделок, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками.

Такие оценки, в свою очередь, включают элементы субъективизма, и даже могут быть ошибочными. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные её уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид - риск управления недвижимостью - риск низкой ликвидности - секторный риск - региональный риск - риск износа - экологический риск - риск инфляции - законодательный риск - налоговый риск - планировочный риск - юридический риск. Это показывает всю уникальность недвижимости, как инвестиционного актива.

В течение последних 5-6 лет в крупных городах России появились объекты коммерческой недвижимости, которые по общепринятой международной классификации можно отнести к категории первоклассной инвестиционной недвижимости. В первую очередь это крупные торговые и офисные здания, имеющие, как правило, современную систему менеджмента, высокий уровень сервиса и надежных арендаторов.

Постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости, осуществляемый в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, объективно свидетельствует о стабильности арендных ставок и цен для таких объектов. Кризис августа 1998 года практически не изменил общую ценовую тенденцию на данном сегменте, в то время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке.

Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим согласиться, то диапазон 13-18 уже не кажется криминалом. Если с этим не согласиться и доказать обратное, то принимая ставку по валютным государственным облигациям 15 и добавляя к ней по аналогии с зарубежными рынками 2-4 , получим диапазон 17-19 . Однако именно в первом варианте мы видим российские особенности. Есть ли смысл говорить о какой-либо верхней границе вероятных значений ставки дисконтирования, ведь в отчетах о практической оценке встречаются значения ставки дисконтирования 35 , 40 и даже 50 ? Предположим, что для оценки денежных потоков недвижимости принята ставка дисконтирования 50 . В соответствии с определением риска это означает, что вероятность неполучения арендных платежей составляет 50 . Может ли существовать в принципе такой инвестор, который приобретет недвижимость зная, что ему удастся сдать её в аренду или вернуть свои деньги путём последующей продажи с вероятностью 50 ? Скорее всего, склонный к такому риску инвестор найдет более подходящий объект инвестиций, чем недвижимость. С другой стороны, если вероятность неполучения дохода оценивается в 50 , то это может означать, что в текущей ситуации рынок аренды аналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает спрос и реализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности.

А если так, то рассматриваемый объект в текущей ситуации нельзя относить к доходным, так как рынок не подтверждает его способность обеспечивать владельца доходом. Из вышесказанного можно сделать несколько нестандартный вывод о том, что сегодня на российском рынке недвижимости может иметь место ситуация, когда либо само применение доходного подхода, либо придание ему существенного веса при оценке подавляющего большинства объектов является некорректным ввиду отсутствия конкурентного рынка спроса для недвижимости оцениваемого типа. Более того сама природа долгосрочной инвестиции в объект недвижимости не предполагает вероятности неполучения дохода выше 30 . Назначение ставки дисконтирования выше 30 будет означать отсутствие конкуренции и спроса на недвижимость, как объект получения арендного дохода.

Совершенно очевидно, что в сегодняшних условиях говорить о возможности точного определения величины разницы в ставках дисконтирования для объектов, не попадающих в категорию первоклассной недвижимости, говорить преждевременно.

Исследования показывают, что фактически рынок коммерческой недвижимости в высшей степени сегментирован, как по местоположе- нию, так и по характеристикам недвижимости.

Данный вывод сделан не на основе теоретических умозаключений, а на основе детального микросегментирования и отслеживания тенденций поведения отдельных микро сегментов рынка.

Рассмотрим предположения о возможном реальном уровне риска инвестиций в различные типы коммерческой недвижимости в двух российских столицах по состоянию на первую половину 2001 года Таблица 2. Тип инвестиционной недвижимости Ставка дисконтирования, в Москва Санкт- Петербург Первоклассная торговая недвижимость prime shops 15-18 17-19 Крупные городские торговые центры shopping centers 18-22 19-24 Районные торговые центры local shopping centers 22-25 22-26 Первоклассные офисные здания prime offices 18-22 20-24 Офисные здания класса В и С 20-25 23-26 Специализированные складские здания 20-25 23-26 Неспециализированные складские здания 25-30 25-30 Это выполнено на основании исследований тенденций поведения сегментированного рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге в течение последних 4 лет, а также анализа возможных аналогичных соотношений на зарубежных рынках.

Меньший риск инвестиций в Москве ассоциируется с текущей политической и социально-экономической разницей в статусе двух городов. 1.6. Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга.

В последние годы Комитет по управлению городским имуществом СПб стал уделять самое серьёзное внимание частным инвестициям в недвижимость города.

Практика подобной деятельности за три года показала, что такое явление становится всё более значительным фактором в развитии региона. Начиная с 1994 г. КУГИ заключил более 300 инвестиционных договоров, в соответствии с которыми завершены строительные работы и реконструкция 47 объектов.

В настоящее время в городе разрабатывается закон о частных инвестициях в недвижимость. Естественно, каждый инвестор, вкладывая средства, должен иметь определенные гарантии. Сегодня они обеспечиваются правовой формой, записанной в инвестиционном договоре. Во-первых, это передача земельного участка в аренду с правом его застройки и с последующим переходом построенного объекта в собственность инвестора. Во-вторых, передача здания, подлежащего достройке, инвестору.

Это может быть передача в собственность либо постоянное использование, либо в долгосрочную аренду. Всё зависит от того, что за здание, для каких целей предназначено и в каком состоянии передается. Объектов у города, которые могут быть использованы для частных инвестиций, очень много - это кроме жилья здания, сооружения, строения, недостроенные или подлежащие реконструкции. Предметом инвестиционного договора может быть и земельный участок для нового строительства с

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Стр.11-2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости. Субъекты мониторинга. Задача мониторинга.Стр.16-3. Принципы формирования информационных… Стр.19-4. Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости. Стр.23-5. Ставка… Стр.66-20. ПРИЛОЖЕНИЯ. Стр.70-21. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Стр.75-22. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. Стр.79-81 Введение.…

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Эта работа не имеет других тем.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги