Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Министерствообразования Российской ФедерацииГосударственноеобразовательное учреждение высшего профеСсионального образованияТюменскийгосударственный нефтегазовыйуниверситетИнститут нефти и газа Кафедраменеджмента в отраслях ТЭККОНТРОЛЬНАЯРАБОТАпо дисциплине Экономика недвижимости Вариант 7 Выполнил студент заочного обучения гр. МОзс 01 КалачевС.А. Проверил Тюмень 2003 Содержание 1. Определение нормативной цены земли 32. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости 5Список использованной литературы 1.Определение нормативной цены землиПри решениипрактических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли.Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.

Порядокопределения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави тельстваРФ от 25 февраля 1992 г. 1992. По этому постановле нию нормативная цена землиприменятся для обеспечения эконо мического регулирования земельных отношенийпри передаче зем ли в собственность гражданам установлении коллективной соб ственностина землю передаче по наследству дарении получении банковского кредита подзалог земельного участка, а также в дру гих случаях, предусмотренных земельнымзаконодательством РФ.Нормативная цена земли этоустановленная правительством РФ минимальная цена земли.

В соответствии с даннымпоста новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участковопределялась в размере пятидесятикратной ставки зе мельного налога в рублях заединицу площади земель соответ ствующего целевого назначения.Минимальный размер ставки земельногоналога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли припредостав лении в городах и поселках земельных участков в собственностьгражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развитиясадоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налогадля этой категории платель щиков.Местным органам государственнойвласти по этому поста новлению предоставлялось право при продаже земельныхучастков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чемна 50 . Если земельные участки продавались пааукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажитаких участков не ограничивался.

То есть в данном случае ре шающую роль играллибо рыночный механизм, либо тайный сго вор участников сделки.В 1994 г. постановлением правительства РФ 1204 норма тивнаяцена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога заединицу земельного участка.

Через три года постановлением правительства РФ от15 марта 1997 г. 319 поря док определения нормативной цены земли был изменен.Норма тивная цена земли не должна превышать 75 уровня рыночной цены натипичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

По этому жепостановлению органам местной власти были предоставлены права уточнятьколичество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать илипонижать нор мативную цену земли, но не более чем на 25 .В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок опре делениянормативной цены земли в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации О плате за землю налог за городские земли уплачивается на основесредних ставок, приведенных в при ложении к закону.

Средние ставкидифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов,границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории игенеральным планом городов.В Петербурге границы зон градостроительной ценностиутверждены Законом О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995году от 14.07.95,77-10.В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зонградостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельныхучастков.

Центральная часть города Невский проспект н прилегающие улицы ,например, расположена в первой зоне гра достроительной ценности.

По мереудаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности.Ставка зе мельного налога используется также при определении норма тивной ценыземельных участков. 2. Методкапитализации дохода и его использование при оценке объектовнедвижимости Корректировки цен продажсравнимой недвижимости дела ются потому, что цены продаж ее известны, астоимость оцени ваемой недвижимости не известна.С помощью этой процедурысравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификациипроблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов доходаи ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж.

Вподходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся кним как к элементам сравнения.Эти Данные применяются в методе капитализациидохода.Капитализациядохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременнополучаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки отпродажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом.Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании исооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценкестоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитаютостаток долга по ипотечному кредиту.В оценке недвижимостииспользуют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущейстоимости с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется кдоходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимостипроизводится по формуле К Кt 1 n К -текущая стоимость т.е. стоимость в настоящее вре мя , руб. Кt - доход, ожидаемый к концу t года t 1 год , руб. n - ставка дисконта норма доходности или процентная ставка , долиединицы.Величина 1 1 n представляет собой коэффициент ка питализации, или коэффициент дисконта.

Пример.

Приожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20 текущаястоимость объекта не движимости составит К 120 1 0,2 100 тыс.руб. При этом коэффициенткапитализации коэффициент Дисконта равен 1 1 0,2 0,8333. Пример.При ожидаемомчерез год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при нормедоходности 10 и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при нормедоходности 50 текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия вцелом, составит коэффициенткапитализации для земли R -R 1 1 0,1 коэффициент капитализациидля здания R1 R 1 1 0,5 0,6667 текущая стоимость объектанедвижимости К 50 0,9091 150 0,6667 145,45 тыс. руб.Коэффициенткапитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемыхобъектов как отношение годового дохода к цене продажи прямая капитализация ,либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитали задаваемых условий возмещения инвестиций капитализация отдачей .Ставка дисконтаиспользуется для построения модели дисконтированных денежных потоков.

При этомк текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про гнозного года,а также гипотетическая выручка от продажи,Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид Кt Кt Кt КtК 1 n 1 1 n 2 1 n 3 1 n t где К - текущая стоимость руб. Кt -доход, ожидаемый к концу t года, руб. n -ставка дисконта, доли единицы t -фактор времени число лет 1,2,3 порядковый номергода.

Пример.

При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности20 текущая стоимость объекта недвижимости составит K 250 1 0,2 5 100,47тыс. руб. при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит конец 1-го года 250 1 0,2 1 208,33 тыс. руб. конец 2-го года 250 1 0,2 2 173,61 тыс. руб. конец 3-го года 250 1 0,2 3 144,68 тыс. руб. конец 4-го года 250 1 0,2 4 120,56 тыс. руб. конец 5-го года 250 1 0,2 5 100,47 тыс. руб. Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка.Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса ипредложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.

Например,инвестор, желающий вложить деньги в много квартирный дом, ожидает как возвратавложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, не обходимогодля привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущегонедвижимости.Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняетсявместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых какальтернативные возможности инвести рования.

Списокиспользованной литературы 1 Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М. Финансы и статистика 2001г.2 Купчин А.Н Новиков Б.Д. рынок недвижимости состояниеи тенденции развития. Учебное пособие. М. 1995.3 Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М. Экзамен , 2000. 4 Комов Б. В. Взаимодействиегосударственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами.М 1996.