ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие ВЕЛИКИЙ НОВГОРОД Рецензент кандидат экономических наук, доцент Е. П. Дружинин Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2002. – с. В конспекте лекций, включенном в учебное пособие, кратко изложены основные положения курса “Экономика недвижимости”. Эта дисциплина очень важна для студентов экономических специальностей независимо от их технологических специализаций.Конспект знакомит студентов с такими важными понятиями, как недвижимость, рынок недвижимости, ипотека.
Изложены методы оценки недвижимости и основы финансовой математики.Учебное пособие содержит расчетные примеры и материал позволяющий проводить практические занятия. © Новгородский государственный университет, 2002 © Я. В. Паттури, составление, 2002 СОДЕРЖАНИЕ 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 2 ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ 3 КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 4 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 5 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 5.1 Современный российский рынок недвижимости 5.2 Понятие и особенности рынка недвижимости 5.3 Степень совершенности рынка недвижимости 12 5.4 Основные понятия рынка недвижимости 5.5 Функции рынка недвижимости 5.6 Субъекты рынка недвижимости 5.7 Сегментация рынка недвижимости 6 РОЛЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВА В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 7 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ 7.1 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 26 7.2 Виды стоимости объектов недвижимости 7.3 Принципы оценки объектов недвижимости 7.4 Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости 7.5 Технология оценки недвижимости 8 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 8.1 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости 8.2 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж 41 8.3 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода 8.4 Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов 9 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ 9.1 Постоянный ипотечный кредит 9.2 Ипотечные кредиты с переменными выплатами 10 ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 52 10.1 Стоимость денег во времени 10.2 Шесть функций сложного процента 11 ПРАКТИКУМ 11.1 Временная теория денег 11.2 Ипотечное кредитование 11.3 Принципы оценки объектов недвижимости 11.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью затратного подхода 11.5 Оценка стоимости объектов недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж 11.6 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода 62 12 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ Понятие “недвижимость” в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде.
Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) – государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях.
С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества.
Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий.
По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.
В экономически развитых странах недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.
Дальнейшее развитие рынка недвижимости в России имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране.
Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей (физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже) с одной стороны, с другой стороны – приносит доход собственнику.
В связи с этим население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, более эффективные формы занятости.
Как следствие, повышается уровень деловой активности в стране, и появляются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, создающие основы экономического роста.
Кроме того, в процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений (как формы отложенного спроса ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости). В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т. е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание: − земельный участок; − объекты над поверхностью участка; − имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые; − воздушное пространство; − комплекс прав на объекты недвижимости.
В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей.
Однако: − не абсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитет правительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать); − не абсолютно право собственника на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству). В России понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”. Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством.
К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты: земля, природные ресурсы, здания имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства.
Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона.Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на 5 территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космические объекты). К сожалению, Гражданский кодекс не дает расширенного толкования словосочетаний “прочно связано” и “без несоразмерного ущерба их назначению”. Между тем отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости.Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей.
Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место? Можно предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение больше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения.
Однако, такая трактовка приводит к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы.Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено: − недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.)); − воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.
Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции. Базовый объект недвижимости – земля.Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин “земельный участок”, или просто “участок”, – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни.
В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию.Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения.
Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус.Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе – дело специфическое и непростое.
Можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивает идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства.Борьба двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу в США: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, то есть государство получает право вводить ограничения прав собственника.
К таким ограничениям относятся, например: строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой. Ни в одной стране мира нет абсолютного права на землю.Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин “улучшенный земельный участок”. Связано это с тем, что термин “улучшения” является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка.
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами.К их числу можно отнести фиксчерсы – движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). 2. ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.
П о л е з н о с т ь . Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д. Ф и к с и р о в а н н о е м е с т о п о л о ж е н и е в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке.
Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.
У н и к а л ь н о с т ь (н е п о в т о р и м о с т ь ). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.Д в у х к о м п о н е н т н о с т ь . Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным.
Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.Н а т у р а л ь н а я ф о р м а н е п о т р е б л я е т с я , сохраняется в течение всего срока жизни. Д о л г о в е ч н о с т ь . Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается.
Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни.Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.
Ф у н д а м е н т а л ь н о с т ь . Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1). Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географическую; экономическую; юридическую; социальную.
Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико- правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.
Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса.Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях (рис. 2). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества.
Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.Недвижимое имущество Физический объект Объект экономических отношений Объект правовых отношений Объект общих социальных отношений (земля) • место обитания людей всех поколений • условие жизни людей • невосполнимый природный ресурс • источник благ • пространственный базис размещения других объектов • защищается на благо всех людей • основа свободы и независимости • престижность владения • основа гордости и славы • многофункциональное назначение • условие формирования среднего слоя общества • местоположение • площадь и границы • объем • размер (высота, длина, ширина) • форма • ландшафт • залежи ископаемых • тип почвы • физические характеристики • внешняя среда • товар • капитал в вещной форме • полезность • доходность • издержки содержания • ликвидность • финансовый актив • стоимость • цена • налогообложение • инвестирование • спрос и предложение • право собственности • вещные права - право пожизненного наследуемого владения - право постоянного пользования - право хозяйственного ведения - право оперативного управления - траст - право залога, аренды, застройки - сервитуты - право на земельный участок собст- венника здания, расположенного на нем - специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием - иные права.