рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Экономика недвижимости

Работа сделанна в 2010 году

Экономика недвижимости - раздел Экономика, - 2010 год - По Дисциплине: Экономика Недвижимости Выполнила: Студентка 5Курса Проверила: ...

По дисциплине: Экономика недвижимости Выполнила: студентка 5курса Проверила: Ситникова О.В. Москва 2010 Задача 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом на основе данных, приведённых в табл. 1. Таблица 1. Характеристика оцениваемого объекта № п/п Наименование показателя Усл. обозначения Ед. измерения Величина показателя 1 Строительный объем здания 2 Фактический срок эксплуатации здания годы 8лет 3 Удельные затраты на строительство аналогичного здания тыс.руб. 33,4 Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового k 1,5 Функциональный износ здания тыс.руб. 80% от восстановительной стоимости системы телефонизации 6 Внешний износ здания тыс.руб. 0,1% от восстановительной стоимости здания 7 Ставка земельного налога в расчёте на 1 земли руб. 3420,8 Площадь земельного участка, относящегося к зданию 500 Восстановительная стоимость здания определяется исходя из объёма здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового: * *k=33*10000*1.05=346500тыс.руб. Для расчета физического износа здания необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа (табл. 2). Таблица 2. Расчет физического износа здания Наименование конструктивных элементов здания %от восстановительной стоимости всего здания Восстановительная стоимость эле мента Фактический срок эксплуатации Нормативный срок эксплуатации Коэффициент износа Сумма износа Фундамент 7 24255 100 0,08 1940,4 Наружные стены 15 51975 100 0,08 4158,0 Перекрытия 14 48510 100 0,08 3880,8 Кровля 8 27720 50 0,16 4435,2 Перегородки 9 31185 80 0,1 3118,5 Внутренняя отделка 6 20790 8 1 20790,0 Наружная отделка 3 10395 60 0,13 1351,3 Система водоснабжения и канализации 10 34650 50 0,16 5544,0 Система электроснабжения 7 24255 40 0,2 4851,0 Система отопления 9 31185 50 0,16 4989,6 Система вентиляции 2 6930 40 0,2 1386,0 Система пожаротушения 3 10395 50 0,16 1663,2 Система телефонизации 2 6930 40 0,2 1386,0 Лифты 5 17325 30 0,26 4504,5 Всего 100 346500 8лет 63998,5 Накопленный износ здания D определяется по следующей формуле: =++, где физический износ здания,=63998,5тыс.руб.; -функциональный износ здания, =346,5тыс.руб. Остаточная стоимость здания определяется путём вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа: -=346500-69889=276611тыс.руб. Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога: =85**85*3420*500=145350тыс.руб. Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка: =276611+145350=421961тыс.руб. Задача 2. Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации доходов.

В аренду сдано 95% полезной площади торгового центра.

Исходные данные даны в табл.3. Таблица 3. Характеристические данные торгового центра Наименование показателя Величина показателя Полезная площадь торгового центра 1400 Арендная плата за 1кв.м в месяц, тыс.руб. 26,0 Операционные расходы на1кв.м полезной площади в месяц, руб. 12200 Отчисления на капитальный ремонт 2% от действительного валового дохода Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды могут включать в себя: валовый доход, чистый доход и др. Валовый доход является исходным пунктом оценки недвижимости по доходности.

Потенциальный валовый доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 кв.м( ) и полезной площади здания ( ). PGI= **12=26*1400*12=436800тыс.руб. Действительный валовый доход определяется следующим образом: EGI=PGI*k, где PGI- потенциальный валовый доход от аренды здания, k- коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду платежей). EGI=436800*0,95=414960тыс.руб. Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле: GOE=c**12, где c- операционные расходы в расчёте на 1 кв.м полезной площади в месяц.

GOE=12200*1400*12=20496тыс.руб. Чистый операционный доход от здания может быть определён как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами ( с отчислениями на капитальный ремонт ): NOI = EGI-(COE+W), где EGI- действительный валовый доход; COE- общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра; W- отчисления на капитальный ремонт NOI=414960-(20496+8299)=414960-28795=386 165тыс.руб. Коэффициент капитализации учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта.

Коэффициент капитализации для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в табл.4, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.

Таблица 4.Сопоставимые объекты A B C Цена продажи, тыс.руб. 3500 Чистый операционный доход, тыс. руб. 650 700 910 650:3000=0,2 700:2500=0,28 910:3500=0,26 0,2+0,28+0,26=0,74 R= =0,25 Стоимость объекта при оценке его методом прямой капитализации дохода определяется по формуле: V= = =1544660тыс.руб. NOI - чистый операционный доход, тыс.у.е. R- коэффициент капитализации.

Задача 3 Инвестор рассматривает проект организации бизнес - центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже.

Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.

Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведённые ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости.

Исходные данные даны в табл. 5. При введении бизнес – центра в эксплуатацию предполагается сдача полезной площади в аренду.

В конце периода коммерческого использования здание можно будет продать.

Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в аналогичных бизнес – центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год. Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования подобных зданий составляет - 0,5; во второй -0,75; в третий - 0,8; в четвёртый и пятый- 0,95. Коэффициент капитализации(R) для зданий такого типа составляет 0,3. Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра имеют тенденцию к росту на 3% в год. Ставка дисконтирования(i) по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22%- для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвёртого и 27% - для пятого года. Таблица 5.Характеристические данные бизнес – центра Наименование показателя Величина показателя Затраты на ремонт и оборудование здания, тыс.руб.(IC) 1500 Полезная площадь бизнес – центра, кв.м () 3000 Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в месяц в аналогичных бизнес – центрах, тыс.руб. () 12,0 Период коммерческого использования 5 лет Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра в 1-й год эксплуатации на1 кв.м полезной площади в месяц, руб.(c) 3000 Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором.

Будущие доходы включают в себя: -доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения; -денежные поступления от продажи имущественного объекта в конце срока владения.

Потенциальный валовый доход определяется по формуле: PGI=**12, Действительный валовый доход определяется по формуле: EGI=PGI*k, Операционные расходы по эксплуатации бизнес – центра определяются по формуле: COE=c**12 Чистый операционный доход от здания рассчитывается вычитанием операционных расходов из действительного валового дохода: NOI=EGI – COE Дисконтированный денежный поток определяется по формуле: DCF = n-номер анализируемого года. Текущая стоимость объекта недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектов недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования определяется путём деления дисконтированного денежного потока последнего,5-ого года на коэффициент капитализации: = = = 380873тыс.руб. Текущая рыночная стоимость объекта определяется по формуле: V= - IC + = -1500 +(90000+152640+140229+148748+114262) +380873=1025252тыс.руб. Все расчёты выполнены для каждого анализируемого года и сведены в табл.6. Таблица 6. Расчёт стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков Наименование показателей Значение показателей по годам 1 2 3 4 5 Полезная площадь здания, кв.м 3000 3000 3000 3000 3000 Арендная плата за 1кв.м полезной площади здания в месяц, тыс.руб. 12 12,6 13,23 13,89 14,58 Потенциальный валовый доход от аренды здания,тыс.руб. 432000 453600 476280 500040 524880 Коэффициент заполняемости 0,5 0,75 0,8 0,95 0,95 Действительный валовый доход,тыс.руб. 216000 340200 381024 475038 498636 Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1кв.м полезной площади в месяц,руб 3000 3090 3183 3279 3377 Операционные расходы, тыс.руб. 108000 111240 114588 118044 121572 Чистый операционный доход, тыс.руб. 108000 228960 266436 356994 377064 Продолжение таблицы 6. Ставка дисконтирования,% 20 22 24 25 27 Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. 90000 152640 140229 148748 114262 Первоначальные инвестиции, тыс.руб. 1500 Текущая стоимость перепродажи здания, тыс.руб. 380873 Рыночная стоимость бизне-центра, тыс.руб. 1025252.

– Конец работы –

Используемые теги: экономика, недвижимости0.051

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Экономика недвижимости

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Еще рефераты, курсовые, дипломные работы на эту тему:

Вопросы к зачету по дисциплине Экономика недвижимости 2. Понятие недвижимости. Различие понятий здания, сооружения, строения, кондоминиум
Признаки недвижимости Технические и социально экономические особенности... Понятие недвижимости Различие понятий здания сооружения строения кондоминиум...

Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
Экономика недвижимости это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью... К недвижимости относят землю и все улучшения постоянно закрепленные на ней... К недвижимым вещам недвижимое имущество недвижимость относятся земельные участки участки недр и все что прочно...

Экономика труда и Экономика труда экономика социально-трудовых отношений
Экономика труда и Экономика труда экономика социально трудовых отношений... Организация труда в обществе ее основные элементы... В одном случае под организацией понимают строение устройство чего нибудь его структуру внутреннюю упорядоченность...

Краткий конспект лекций о курсу “Мировая экономика”, “Мировая экономика и международные отношения”, “Международная экономика”
по курсу Мировая экономика Мировая экономика и международные отношения Международная экономика для всех специальностей ЭФ... Тема Современное всемирное...

Достоинства и недостатки плановой и рыночной экономики. Смешанный тип экономики
От типа системы зависит поведение государства, как на мировой, так и на внутренней арене. В своей курсовой работе я рассмотрю три типа экономических… Поэтому нам стоит познакомиться с особенностями основных таких систем и… Целью этой работы является анализ экономических систем. Какая всё-таки лучше? Так же я рассмотрю, к какому типу можно…

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ По дисциплине: Экономика организации Для специальности 080114 Экономика и бухгалтерский учет
среднего профессионального образования... Новокуйбышевский государственный гуманитарно технологический... МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ...

Дисциплина: Институциональная экономика. Предмет и причины возникновения институциональной экономики как науки. Основные течения современного неоинституционализма
Дисциплина Институциональная экономика... Предмет и причины возникновения институциональной экономики как науки...

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
Экономика недвижимости Учебное пособие Владим гос ун т Сост Д В... В учебном пособии кратко изложены основные положения курса Экономика недвижимости Рассмотрены специфика...

Задание для контрольной работы Экономика недвижимости
Экономика недвижимости... Специальность... Курс Задание определить стоимость своей квартиры методом сравнения продаж Оценка объекта методом сравнения...

Роль и место маркетинга в мировой экономике и в экономике России
Функции маркетинга... Исследовательская аналитическая... Производственная разработка товара Сбытовая Стимулирующая формирование спроса и стимулирование сбыта ФОССТИС...

0.037
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • По категориям
  • По работам