рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Основные подходы к оценке объектов недвижимости

Основные подходы к оценке объектов недвижимости - раздел Экономика, Тема. Основные Подходы К Оценке Объектов Недвижимости ...

Тема. Основные подходы к оценке объектов недвижимости

Выбор метода оценки.

Известны несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, которые используются для различных видов объектов: зданий,сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иною метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки , а также от имеющейся в рас­поряжении эксперта информации. Что касается характера объекта, то здесьуместны следующие рассуждения. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, то наиболее приемлемым методом оценки будет метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах ана­логичных квартир на жилищном рынке, то целесообразнее использо­ватьметод прямого анализа продаж, а если объект недвижимости функционирует и на "пассивном" секторе рынка недвижимости, то оптимальным методом оценки будет один из методов затратного под­хода.

Выбор метода по критерию функции оценки предполагает сле­дующие рассуждения. Если результаты оценки необходимы для стра­хования объекта, то целесообразнее использовать один из методов за­тратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать в развитие объекта недвижимости определен­ные средства, то для определения стоимости объекта используют один из методов доходного подхода.

Что касается целей оценки, то они еще теснее связаны с метода­ми оценки. Если целью оценки является определение восстанови­тельной стоимости объекта, то применяются методы затратного под­хода: либо сметный, либо индексный. Если целью оценки является определение стоимости замещения, то используются также методы оценки затратного подхода, но другие: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, то чаще используют методы доходного сравни­тельного подходов и т.д.

Таким образом, процесс выбора того или иного метода для оцен­ки объекта недвижимости является сложным и творческим процес­сом. Насколько выбор будет оптимальным, большей степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Мы же рекомендуем российским экспертам определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее количество методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различны­ми методами, больше вероятности получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что за­траты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения ры­ночной стоимости всего объекта недвижимости.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный метод, сметный и индексный методы.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами из-мерения могут быть м2, м3, 1 место и пр. Это наиболее простой спо­соб определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или ана­логичного объекта недвижимости .

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объ­ектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объ­екта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстанови­тельной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимо­сти на определенный индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ №1233 от 25 но­ября 1993 года, а также другими постановлениями Правительства РФ и нормативными документами Госкомстата РФ о переоценке основ­ных фондов. Индексы для переоценки основных фондов периодиче­ски утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати (см. индексы переоценки ОФ, утвержденные постановлением Правитель­ства №1442 от 7 декабря 1996 г.).

Мы рассмотрели четыре основных метода определения стоимо­сти объектов недвижимости, составляющих группу методов затрат­ного подхода к оценке. Остановимся на двух основных ме­тодах доходного подхода к оценке недвижимости. Это метод капита­лизации и метод дисконтирования. Эти методы используются для оп­ределения стоимости объектов, приносящих доход.

Метод капитализации (или метод прямой капитализации) заклю­чается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации

исходя из следующей формулы С = ЧД / К.

Из этой формулы легко вывести формулу расчета чистого дохода.

ЧД = С х К

и формулу расчета коэффициента капитализации К = .

При этом чистый доход представляет собой два слагаемых. Пер­вое слагаемое - это чистый доход от использования объекта недви­жимости. Второе - чистый доход от перепродажи объекта.

Чистый доход от эксплуатации объекта рассчитывается за первый прогнозный год (первый год после даты оценки) и предполагается, что эта величина чистого дохода будет и в последующие годы экс­плуатации данного объекта. Таким образом, этот метод расчета стои­мости объекта используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта не­движимости.

Ниже мы рассмотрим пример расчета чистого дохода от исполь­зования объекта сдаваемого в аренду офисного здания.

Следующим этапом метода капитализации является расчет коэф­фициента капитализации. Коэффициент капитализации - это пара­метр, преобразующий будущий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от экс­плуатации объекта недвижимости так и возмещение основного капи­тала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитали­зации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого до­хода.

Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации. Мы упомянем лишь те, которые наиболее часто при­меняются. Это метод прямой капитализации (или метод прямого со­поставления), метод связанных инвестиций - заемного и собственно­го капитала, метод связанных инвестиций - земли и здания, кумуля­тивный метод и метод Эллвуда.

Второй метод доходного подхода — метод дисконтирования де­нежных потоков - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.

Третьим подходом к оценке недвижимости является сравнитель­ный (или рыночный) подход. Он включает в себя также два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод вало­вого рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на прин­ципе замещения, который говорит о том, что "типичный" покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превы­шает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладаю­щего такой же полезностью.

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оце­ниваемым объектом и внесении соответствующих поправок на разли­чия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оценивае­мым объектом. В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же ос­новные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректиро­ванные цены по сопоставляемым объектам недвижимости после их согласования позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыноч­ной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод используется в основном на "активных" секторах рынка недвижимости.

Реализация данного метода предполагает выполнения следующих процедур:

1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка недвижимости;

2)Проверка информации о сделках;
3) Внесение поправок к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием мето­да валового рентного мультипликатора предполагает определение стоимости объекта, путем умножения валового рентного мультипли­катора на величину потенциальной рентной выручки (или действи­тельнойваловой выручки), получаемой от использования объекта.

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке или действительной валовой выручке.

 

Пример. Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая выручка составляет 100000 $. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых оцениваемому:

 

Сопоставляемые объекты Продажная цена Потенциальная валовая рента Валовый рентный мультипликатор
№1 6,00
№2 5,86
№3 6,08

Решение. Итоговый валовой рентный мультипликатор, получен­ный как среднеарифметическое значение из имеющихся данных,со­ставляет 6,00.

1000000x6,00 = 600000$.

Затратный подход к оценке недвижимости

В затратном подходе предполагается также, что совокупность из­держек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого… Другой особенностью применения затратного подхода является понимание… Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым…

Технология применения затратного подхода.

Этап 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Этап 2. Рассчитывается стоимость замещения или восстанови­тельная стоимость… Этап 3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

Определение стоимости земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию: а) титул собственности и регистрационные данные по земельно­ му участку; б) физические характеристики участка;

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Существует 4 способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения. 1. Метод сравнительной единицы, при котором скорректирован­ная стоимость… Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, ко­торый может всегда применяться экспертами-оценщиками.

Определение износа объекта недвижимости.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обу­словленное различными причинами. Понятие "износа", используемое в оценочной деятельности, не­обходимо… В дополнении к этому различию необходимо также разграничи­вать термин "износа", используемый в затратном…

Определение стоимости объекта недвижимости без износа.

4 этап.

На данном этапе реализации затратного подхода необходимо из восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вы­честь величину совокупного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа.

Определение общей стоимости объекта недвижимости и зе­мельного участка.

На этом последнем этапе затратного подхода мы определяем ис­комую общую стоимость путем суммирования стоимости объекта не­движимости без износа… Ниже приводятся два примера определения стоимости объектов недвижимости с… Пример 1. Определить затратным подходом стоимость дачи., если имеются следующие данные:

Доходный подход к оценке

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает в се­бя два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и ме­тод дисконтированных… Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации). Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации) за­ключается в расчете текущей стоимости будущих доходов,…

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравни-

тельного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Mетод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод оценки недвижимости основан на принципе заме­щения, который говорит о том, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость… При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик имитирует сопоставимые… Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной ин…

Анализ парных продаж.

Например, представим, что эксперт-оценщик анализирует сделки купли-продажи сопоставимых дач и обнаруживает, что в некоторых сделках в состав… В таблице 8 представлен расчет величины этой поправки. Анализируются и… Таблица 8

Регрессионный анализ.

а) Ус = ВХ, где Ус - рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; В - коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Расчет стоимости элемента, для которого необходима по­правка.

Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном, функционального старения данного элемента. Виды поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществлять­ся в нескольких видах: поправки в долларах, поправки в…

Пример расчета стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж

Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о 3-х недавних продажах сопостави­мых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупате­лями, и продавцами.

 

Сопоставимые объекты Продажные цены Количество квартир Потенциальная валовая выручка
Дом № 1
Дом № 2
Дом № 3

 

Сопоставимый объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и по отличие оценено в 5000 долл. Мусоропровод объекта № 1 такой же, как и у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 16000 долл. Объект № 1 продан три месяца назад.

Объект № 2 также имеет мусоропровод; объект продан шесть ме­сяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Послед­ний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 15000 долл. по сравнению с обычными условиями финансирова­ния.

Сопоставимый объект № 3 находится в двух кварталах от авто­бусной остановки, тогда как оцениваемый объект - в 8-ми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки от­нимает 3000 долл. от цены объекта. Объект № 3 продан 2 дня назад. У него нет мусоропровода.

Темпы роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5% в месяц.

Внесение поправок осуществляется табличным способом. Кон­кретные расчеты приведены в таблице 5.12.

Откорректированные цены на квартиры колеблются от 24160 долл. до 25250 долл. поскольку жилой дом № 1 близок по своим ха­рактеристикам к оцениваемому дому по размерам, местоположению и времени продажи, а также, поскольку корректировка его цены тре­бует немногих поправок, ему был придан наибольший вес при согласовании результатов и определении итогового результата.

 

2 Таблица 9

Внесение поправок при определении стоимости оцениваемого объекта (долл.)

 

 

№ п/п Характеристика     Оцени- ваемый объект Сопоставимые объекты
Объект № 1 Объект № 1 Объект № 1
1. Продажная це­на  
2. Дата продажи Сейчас 1,5 (+9000) 3(+2500)
3. Мусоропровод Есть Есть Есть Нет
4. Окружающий ландшафт Доста­точный Лучший (-5000) Доста­точный Достаточный
5. Финансирова­ние Рыноч­ное Рыночное Льготное (-15000) Рыночное
6. Местоположе­ние - Схожее Схожее Лучшее (-18000)
  Уточненная продажная цена  
  Число квартир
  Цена на 1 квар­тиру (уточнен­ная)  

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составила в расчете на одну квартиру 24500 долл.

Выводы.

Рассмотренный метод оценки недвижимости - метод прямого сравнительного анализа продаж - основан на анализе и обработке рыночной информации. В соответствии с этим методом данные о не­давних сделках с сопоставимыми объектами недвижимости исполь­зуются для выработки заключения о стоимости оцениваемого объек­та. Он наиболее предпочтителен на развитых секторах рынка недви- жимости, т.е. там, где имеется достоверная рыночная информация о сделках купли-продажи. В Российской Федерации это пока лишь секторжилья. Этот метод оценки наиболее простой и наименее трудоем­кий. Он состоит из нескольких этапов:

1. Изучение рынка и выявление сделок по объектам, сопоставимым с оцениваемым.

2. Проверка информации о сделках.

3. Внесение поправок и согласование полученных результатов.
Основными моментами в данном методе оценки является отбор

элементов сравнения, определение величины поправок на основе ры­ночных данных и их правильное применение.

Каждый сопоставимый объект недвижимости сравнивается с оцениваемым. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, вы­ражающие отличия между этими объектами. Обычно элементами сравнения бывают состав имущественных прав, условия финансирования, условия продаж, время, местоположение и физические харак­теристики. Прежде чем вносить поправки, эксперт-оценщик должен проверить рыночную информацию на ее достоверность, т.е. получить подтверждение о цене сделки у продавца, у покупателя, у риэлтера (у оценщика), сопровождающего сделку.

Способы согласованиярезультатов оценки, полученных различ­ными подходами.

Эксперты-оценщики обычно используют три основных способа согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стои­мости объекта: определение среднеарифметической величины, мате­матическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объек­та.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки, путем анализа их преимуществ и недостатков, придании определенных ве­сов результатам оценки, полученных различными методами, а также выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результатов оценки зависит от квалификации и опыта эксперта-оценшика.

 


 

 

– Конец работы –

Используемые теги: основные, ходы, оценке, объектов, недвижимости0.081

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Основные подходы к оценке объектов недвижимости

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Еще рефераты, курсовые, дипломные работы на эту тему:

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ на тему Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения ЭУ в/т-5
Федеральное государственное образовательное учреждение... высшего профессионального образования... Санкт Петербургский государственный университет водных коммуникаций...

Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом
Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.Рассмотрим… Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее… Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее…

Предмет и задачи дисциплины. Правовое и нормативно- методическое обеспечение классификации объектов недвижимости. Общая классификация объектов недвижимости
Предмет и задачи дисциплины Правовое и нормативно методическое обеспечение классификации объектов недвижимости... Общая классификация объектов недвижимости... Теоретические и методологические основы типологии недвижимости...

Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры
Курсовая работа по дисциплине... Практика оценки стоимости недвижимости на тему...

ЛЕКЦИЯ 6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ... ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ... МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА доходный подход доходная недвижимость действительный валовой доход условно переменные операционные эксплуатационные...

Затратный подход оценки недвижимости
С года согласно ст ГК РФ к недвижимости к недвижимому имуществу относятся земельные участки участки недр обособленные водные объекты... Недвижимость это участок территории с принадлежащими ему природными... Методы анализа инвестиционных проектов Методы...

Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
Экономика недвижимости это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью... К недвижимости относят землю и все улучшения постоянно закрепленные на ней... К недвижимым вещам недвижимое имущество недвижимость относятся земельные участки участки недр и все что прочно...

Демография как объект изучения, её место среди наук, структура, основные понятия и подходы
В отличие от демографии, социология рассматривает население с позиции общества, изучает его институты, отдельные социальные группы и отношения между… Очевидно, например, что тип социализации человека зависит от времени его … То же можно сказать и о психологии.Для этнографии чрезвычайно важно изучение демографического поведения народов,…

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости
Порядокопределения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави тельстваРФ от 25 февраля 1992 г. 1992. По этому постановле нию… В соответствии с даннымпоста новлением нормативная цена земли для конкретных… То есть в данном случае ре шающую роль играллибо рыночный механизм, либо тайный сго вор участников сделки.В 1994 г.…

Оценка основных средств и переоценка основных средств
На сайте allrefs.net читайте: "Оценка основных средств и переоценка основных средств"

0.04
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • По категориям
  • По работам