Реферат Курсовая Конспект
Основные подходы к оценке объектов недвижимости - раздел Экономика, Тема. Основные Подходы К Оценке Объектов Недвижимости ...
|
Тема. Основные подходы к оценке объектов недвижимости
Выбор метода оценки.
Известны несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, которые используются для различных видов объектов: зданий,сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иною метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки , а также от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Что касается характера объекта, то здесьуместны следующие рассуждения. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, то наиболее приемлемым методом оценки будет метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то целесообразнее использоватьметод прямого анализа продаж, а если объект недвижимости функционирует и на "пассивном" секторе рынка недвижимости, то оптимальным методом оценки будет один из методов затратного подхода.
Выбор метода по критерию функции оценки предполагает следующие рассуждения. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, то целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать в развитие объекта недвижимости определенные средства, то для определения стоимости объекта используют один из методов доходного подхода.
Что касается целей оценки, то они еще теснее связаны с методами оценки. Если целью оценки является определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: либо сметный, либо индексный. Если целью оценки является определение стоимости замещения, то используются также методы оценки затратного подхода, но другие: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, то чаще используют методы доходного сравнительного подходов и т.д.
Таким образом, процесс выбора того или иного метода для оценки объекта недвижимости является сложным и творческим процессом. Насколько выбор будет оптимальным, большей степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Мы же рекомендуем российским экспертам определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее количество методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, больше вероятности получить более точное значение стоимости объекта.
Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный метод, сметный и индексный методы.
Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами из-мерения могут быть м2, м3, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.
Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости .
Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.
Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 года, а также другими постановлениями Правительства РФ и нормативными документами Госкомстата РФ о переоценке основных фондов. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати (см. индексы переоценки ОФ, утвержденные постановлением Правительства №1442 от 7 декабря 1996 г.).
Мы рассмотрели четыре основных метода определения стоимости объектов недвижимости, составляющих группу методов затратного подхода к оценке. Остановимся на двух основных методах доходного подхода к оценке недвижимости. Это метод капитализации и метод дисконтирования. Эти методы используются для определения стоимости объектов, приносящих доход.
Метод капитализации (или метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации
исходя из следующей формулы С = ЧД / К.
Из этой формулы легко вывести формулу расчета чистого дохода.
ЧД = С х К
и формулу расчета коэффициента капитализации К = .
При этом чистый доход представляет собой два слагаемых. Первое слагаемое - это чистый доход от использования объекта недвижимости. Второе - чистый доход от перепродажи объекта.
Чистый доход от эксплуатации объекта рассчитывается за первый прогнозный год (первый год после даты оценки) и предполагается, что эта величина чистого дохода будет и в последующие годы эксплуатации данного объекта. Таким образом, этот метод расчета стоимости объекта используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.
Ниже мы рассмотрим пример расчета чистого дохода от использования объекта сдаваемого в аренду офисного здания.
Следующим этапом метода капитализации является расчет коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий будущий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.
Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации. Мы упомянем лишь те, которые наиболее часто применяются. Это метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций - земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.
Второй метод доходного подхода — метод дисконтирования денежных потоков - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.
Третьим подходом к оценке недвижимости является сравнительный (или рыночный) подход. Он включает в себя также два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, который говорит о том, что "типичный" покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставляемым объектам недвижимости после их согласования позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Этот метод используется в основном на "активных" секторах рынка недвижимости.
Реализация данного метода предполагает выполнения следующих процедур:
1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка недвижимости;
2)Проверка информации о сделках;
3) Внесение поправок к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.
Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием метода валового рентного мультипликатора предполагает определение стоимости объекта, путем умножения валового рентного мультипликатора на величину потенциальной рентной выручки (или действительнойваловой выручки), получаемой от использования объекта.
Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке или действительной валовой выручке.
Пример. Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая выручка составляет 100000 $. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых оцениваемому:
Сопоставляемые объекты | Продажная цена | Потенциальная валовая рента | Валовый рентный мультипликатор |
№1 | 6,00 | ||
№2 | 5,86 | ||
№3 | 6,08 |
Решение. Итоговый валовой рентный мультипликатор, полученный как среднеарифметическое значение из имеющихся данных,составляет 6,00.
1000000x6,00 = 600000$.
Определение стоимости объекта недвижимости без износа.
4 этап.
На данном этапе реализации затратного подхода необходимо из восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вычесть величину совокупного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Наиболее распространенным методом оценки в группе сравни-
тельного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж.
Пример расчета стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж
Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о 3-х недавних продажах сопоставимых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупателями, и продавцами.
Сопоставимые объекты | Продажные цены | Количество квартир | Потенциальная валовая выручка |
Дом № 1 | |||
Дом № 2 | |||
Дом № 3 |
Сопоставимый объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и по отличие оценено в 5000 долл. Мусоропровод объекта № 1 такой же, как и у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 16000 долл. Объект № 1 продан три месяца назад.
Объект № 2 также имеет мусоропровод; объект продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 15000 долл. по сравнению с обычными условиями финансирования.
Сопоставимый объект № 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект - в 8-ми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 3000 долл. от цены объекта. Объект № 3 продан 2 дня назад. У него нет мусоропровода.
Темпы роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5% в месяц.
Внесение поправок осуществляется табличным способом. Конкретные расчеты приведены в таблице 5.12.
Откорректированные цены на квартиры колеблются от 24160 долл. до 25250 долл. поскольку жилой дом № 1 близок по своим характеристикам к оцениваемому дому по размерам, местоположению и времени продажи, а также, поскольку корректировка его цены требует немногих поправок, ему был придан наибольший вес при согласовании результатов и определении итогового результата.
2 Таблица 9
Внесение поправок при определении стоимости оцениваемого объекта (долл.)
№ п/п | Характеристика | Оцени- ваемый объект | Сопоставимые объекты | ||
Объект № 1 | Объект № 1 | Объект № 1 | |||
1. | Продажная цена | ||||
2. | Дата продажи | Сейчас | 1,5 (+9000) | 3(+2500) | |
3. | Мусоропровод | Есть | Есть | Есть | Нет |
4. | Окружающий ландшафт | Достаточный | Лучший (-5000) | Достаточный | Достаточный |
5. | Финансирование | Рыночное | Рыночное | Льготное (-15000) | Рыночное |
6. | Местоположение | - | Схожее | Схожее | Лучшее (-18000) |
Уточненная продажная цена | |||||
Число квартир | |||||
Цена на 1 квартиру (уточненная) |
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составила в расчете на одну квартиру 24500 долл.
Выводы.
Рассмотренный метод оценки недвижимости - метод прямого сравнительного анализа продаж - основан на анализе и обработке рыночной информации. В соответствии с этим методом данные о недавних сделках с сопоставимыми объектами недвижимости используются для выработки заключения о стоимости оцениваемого объекта. Он наиболее предпочтителен на развитых секторах рынка недви- жимости, т.е. там, где имеется достоверная рыночная информация о сделках купли-продажи. В Российской Федерации это пока лишь секторжилья. Этот метод оценки наиболее простой и наименее трудоемкий. Он состоит из нескольких этапов:
1. Изучение рынка и выявление сделок по объектам, сопоставимым с оцениваемым.
2. Проверка информации о сделках.
3. Внесение поправок и согласование полученных результатов.
Основными моментами в данном методе оценки является отбор
элементов сравнения, определение величины поправок на основе рыночных данных и их правильное применение.
Каждый сопоставимый объект недвижимости сравнивается с оцениваемым. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, выражающие отличия между этими объектами. Обычно элементами сравнения бывают состав имущественных прав, условия финансирования, условия продаж, время, местоположение и физические характеристики. Прежде чем вносить поправки, эксперт-оценщик должен проверить рыночную информацию на ее достоверность, т.е. получить подтверждение о цене сделки у продавца, у покупателя, у риэлтера (у оценщика), сопровождающего сделку.
Способы согласованиярезультатов оценки, полученных различными подходами.
Эксперты-оценщики обычно используют три основных способа согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стоимости объекта: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.
Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объекта.
Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки, путем анализа их преимуществ и недостатков, придании определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, а также выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результатов оценки зависит от квалификации и опыта эксперта-оценшика.
– Конец работы –
Используемые теги: основные, ходы, оценке, объектов, недвижимости0.081
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Основные подходы к оценке объектов недвижимости
Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Твитнуть |
Новости и инфо для студентов