рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Определение стоимости земельного участка.

Определение стоимости земельного участка. - раздел Экономика, Основные подходы к оценке объектов недвижимости Отдельная Оценка Рыночной Стоимости Земельного Участка, На Котором Находится ...

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для того, чтобы определить налогооблагаемую базу по стоимости этого участ­ка, либо для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости для осуществления нового строительства, при установлении аренд­ной платы за землю. Правда, пока в Российской Федерации плата за землю устанавливается единая по городским, сельскохозяйственным и пр. землями нормативная стоимость земельных участков рассчиты­вается исходя из величины земельного налога, умноженного на ко­эффициент 50. Однако в настоящее время в России начинает зарож­даться земельный рынок, на котором цены складываются исходя из спроса и предложения на этом рынке.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельно­
му участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и по­селковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется реги­страция сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, спе­циализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Существует ряд основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3.Капитализация земельной ренты.

4.Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка и др. Подход по сопоста­вимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за

по­следнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен при этом помнить, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) - это, так называемые, цены продавца (т.е. завышенные). А в целях сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.

Недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация, т.к. эти участки обычно больших размеров и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум ком­понентам:

а) по элементам сравнения;

б) по единицам сравнения.

Элементами сравнения являются шесть факторов:

1. Условия финансирования сделки.

2. Условия продажи.

3. Время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики..

6. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных, например, для покупки участка был взят 100% кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходи­мо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.

Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж, т.е. к об­стоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные по условиям продаж довольно трудно полу­чить и удовлетворить. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Однако, прави­лом, по-видимому, должно быть то, что, если эксперт-оценщик вы­явил отличие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, то он должен эту поправку учесть. Если же величину по­правки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.

Время продажи является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для того, чтобы производить поправки цен по: сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. как происходит изменение цен на землю с те­чением времени. В российских условиях имеют место ежегодная тен­денция повышения цен на земельные участки, а также значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - па дают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

Важно также для эксперта-оценщика провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда бывает, что принятие того или другого законопроекта или правительственно­го постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.

Одним из существенных элементов, сравнения сопоставимых продаж является местоположение земельного участка, на котором на­ходится объект недвижимости.

Важным элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические характеристики. Ими могут быть параметры почв, разме­ры участка, глубина, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень актив­ности земельного рынка. Например, степень активности земельного рынка в 30 километровой зоне Подмосковья выше, чем в более даль­ней зоне от Москвы. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо делать также поправку на этот элемент сравнения продаж.

Методы внесения поправок.

Если раньше в США применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то с некоторого времени -времени принятия Положения о Едином Отчете по оценке жилья -появились стандарты оценки жилья, которыми эксперты-оценщики руководствуются.

В упомянутом положении сказано, что эксперт-оценщик должен производить сравнение продаж по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцени­ваемому объекту. Поправки делаются долларовые. Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и на­оборот, если какой-либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству либо менее удобен, то вносится плюсовая (+) поправка, уве­личивающая стоимость оцениваемого объекта.

Эксперт-оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

Последовательность внесения поправок.

Привнесении долларовых поправок последовательность их вне­сения не имеет значения, однако, при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, т.к. последующие процент­ные поправки вносятся к каждой предыдущей уже скорректирован­ной величине цены сопоставимой продажи.

Специалистами рекомендуется следующая последовательность внесения поправок (см. табл. 1). Однако данная последовательность внесения поправок подвергается часто сомнению.

Таблица 1

Последовательность внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного участка

 

 

№п/п Элементы сравнения Поправка Откорректированная цена, долл.  
Продажная цена сопоставимого земельного участка-100000  
1. Условия финансирования -5%  
2. Особые условия продажи + 10%+9500  
•3. Время продажи (рыночная тенденция цен) + 10%+10450  
4. Местоположение +5% +5745  
5. Физические характеристи­ки -10%  
Стоимость оцениваемого земельного участка -10860  
         
           

Первая поправка делается на условии финансирования и приме­няется к цене сопоставимой продажи. В результате получается цена, за которую был бы продан сопоставимый земельный участок при нормальных условиях финансирования.

Вторая поправка делается на условия продажи. При этом эксперт-оценщик описывает в отчете, какие условия продажи сопутствовали сделке. В результате второй поправки получается цена, за которую был бы продан участок при нормальных условиях финансирования и продажи.

Третья поправка вносится на изменение тенденций цен на земеьном рынке (поправка на время). Величина этой поправки опре­деляется исходя из анализа продаж земельных участков при нормаль­ных условиях продаж и финансирования. В результате этой поправки получается сумма, за которую был бы продан сопоставимый участок на дату оценки при нормальных условиях финансирования и продаж.

Четвертая и пятая поправки на местоположение и физические ха­рактеристики вносятся в скорректированную по времени цену сопос­тавимой продажи. Полученная в результате этих поправок скоррек­тированная цена продажи сопоставимого земельного участка являет­ся стоимостью оцениваемого земельного участка. Эта цена продажи наиболее реально отражает цену, за которую сопоставимый земель­ный участок был бы продан на дату оценки, если бы он был бы точно такой, как оцениваемый земельный участок.

Если в данном примере не соблюдать строгую последователь­ность внесения поправок, а сложить процентные поправки (+25%-15%=+10%) иполученный результат отнести к цене сопоста­вимой продажи, то скорректированная продажная цена составит 110000 долл., т.е. такая процедура повлекла ошибку в цене около 800 долл. (или 1%). Эта ошибка может быть еще больше или меньше, ес­ли вводить поправки в другой последовательности.

Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоста­вимого участка, так и на удельную цену — 1 м , 1 сотка, 1 гектар.

Согласование скорректированных цен, сопоставимых продаж зе­мельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элемен­там сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации. Однако, в любом случае, когда для сравнения используются удельные показате­ли (1 м2, 1 сотка, 1 га), необходимо выполнить две дополнительные операции. Первая операция заключается в согласовании удельных показателей сравнения сопоставимых продаж и удельного показателя оцениваемого объекта и выведение единого удельного показателя для сравнения продаж. Вторая операция заключается в умножении значе­ния выбранного единого удельного показателя, по которому осуще­ствлялось сравнение, на размер земельного участка, выраженного в той же размерности.

Например, если удельным показателем сравнения всех сопоста­вимых продаж являлась цена участка за 1 сотку, то средневзвешенная скорректированная по сопоставимым продажам цена за 1 сотку умножается на количество соток, содержащихся в этом участке. Если удельным показателем сравнения являлась цена за 1 м2, то средневзвешенная скорректированная цена за 1 м2 умножается на количество кв. метров, содержащихся в этом участке. Путаница в размерности приводит к ошибке в цене участка.

 

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Основные подходы к оценке объектов недвижимости

На сайте allrefs.net читайте: "Основные подходы к оценке объектов недвижимости"

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Определение стоимости земельного участка.

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Затратный подход к оценке недвижимости
Для оценки объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, используется затратный подход. Этот подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом из­носа) в сово

Технология применения затратного подхода.
Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществ­ление следующих процедур и операций. Этап 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимост

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.
2 этап. Существует 4 способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения. 1. Метод сравнительной единицы, при котором скорректирова

Определение износа объекта недвижимости.
3 этап. Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обу­словленное различными причинами. Понятие "износа", используемое в оценочной деятельности, не­об

Определение общей стоимости объекта недвижимости и зе­мельного участка.
5 этап. На этом последнем этапе затратного подхода мы определяем ис­комую общую стоимость путем суммирования стоимости объекта не­движимости без износа полученной на предыдущем этап

Доходный подход к оценке
Собственник приобретает объект недвижимости, в основном, по трем причинам: либо для непосредственного использования (напри­мер, жилье), либо для получения доходов от данного объекта, либо для повыш

Mетод прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажиi объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым кики проводил

Анализ парных продаж.
Одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике является способ, который называется анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе несколь­ких пар сопос

Регрессионный анализ.
Основными способами сравнительного (рыночного) подхода к опенке объектов недвижимости (в том числе определения величин поправок) являются математические формулы, приведенные ниже: а) У

Расчет стоимости элемента, для которого необходима по­правка.
Данный способ также часто применяется экспертами-оценщи­ками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости, что имеет место в условиях российского не­развитого рынк

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги