Оценка рыночной стоимости Квартир

 

 

Отчет об оценке

№4Р-00-06.01

Оценка рыночной стоимости

Квартир, расположенных

    Заказчик:

USD

( тысячи долларов США),

что в пересчете по курсу на 01.06.01г. – 29,14 руб./USD составит с учетом округления:

Руб.

( тысяч рублей)

 

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

 

Благодарим Вас, за возможность оказать Вам услугу.

 

С уважением,

Генеральный директор

Содержание 1.… 2. Цель…

Введение

На основании договора № 4Р-00-06.01 от 04.06.01г. эксперты ЗАО “МКД Партнер” провели оценку здания склада (корпус №8) ОАО "Завод турбинных лопаток", расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Седова, д.11. Оценка рыночной стоимости проведена на основании имеющейся учетно-финансовой и технической документации, собственных расчетов и суждений экспертов.

Цель оценки

Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки для целей купли-продажи.

Функции оценки

Мы понимаем, что результаты данной оценки будут использованы при заключении договора купли-продажи объекта.

Вид оцениваемой стоимости имущества

При проведении оценки определялась рыночная стоимостьздания склада.

Применяемые стандарты оценки

Работа по оценке выполнена в соответствии с Федеральным Законом РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Государственным стандартом ГОСТ Р 51195.0.01-98, стандартами профессиональной деятельности в области оценки движимого и недвижимого имущества Российского общества оценщиков.

Использование стандартов рыночной стоимости при проведении данной оценки обусловлено поставленной задачей и требованиями заключенного договора.

Основные термины и определения, используемые в отчете

Имущество –объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. Оценка имущества- определение стоимости имущества в соответствии с… Объект оценки– имущество, предъявляемое к оценке.

Дата проведения оценки

Стоимость имущества определяется по состоянию на 1 июня 2001 года. Оценка выполнена в период с 04.06.01г. по 09.06.01г. Последний осмотр объекта оценки проведен 1 июня 2001г.

Процедура оценки

Изучение характеристик и визуальный осмотр объекта оценки –на данном этапе был проведен анализ первичной документации предоставленной собственником,… Сбор общих данных и их анализ– на этом этапе были проанализированы данные,… Сбор специальных данных и их анализ – на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к…

Перечень документов, используемых при проведении оценки

2. ГОСТ Р 51195.0.02-98. 3. Свидетельство о государственной регистрации права №168637 от 19.12.00г.; … 4. Договор аренды земельного участка №13-3К-00856 от 27.08.96г.

Допущения и ограничительные условия

1) Предполагается, что учетно-финансовая и техническая информация, предоставленная Заказчиком в ходе выполнения договора, достоверна.… 2) Эксперты не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой… 3) Настоящий отчет может быть использован лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Эксперты не несут…

Специфические предположения и условия

В рамках данной оценки в соответствии с условиями договора определяется стоимость здания склада без учета стоимости земельного участка, на котором… 12. Обзор общих тенденций экономики РОссиИ: 1 квартал 2001 года

Общая политическая ситуация в РФ

Отсутствие продвижений в переговорном процессе по проблемам задолженности сделало неминуемым пересмотр параметров бюджета на 2001 г, а именно, схемы… Процесс принятия поправок в бюджет по поводу распределения дополнительных… Отражением этой тенденции стала постановка вопроса о вотуме недоверия правительству. Для этого существовал целый ряд…

Реальный сектор экономики

Таблица "Структура формирования валового внутреннего продукта по источникам дохода, в % к итогу" Год …   При опережающих темпах производства товаров по сравнению с динамикой услуг доля промышленности в совокупной прибыли…

Инфляция

Высокие темы роста потребительских цен сохранились и в феврале 2001 года. По предварительным оценкам, прирост ИПЦ в этом месяце составил 2,7–2,9%.… · Во-первых, на протяжении 2000 года продолжал накапливаться разрыв в темпах… · Во-вторых, сезонное повышение цен и тарифов на услуги естественных монополистов в 2001 году было относительно…

Рынок государственных ценных бумаг

В конце января – феврале 2001 года Министерство финансов РФ провело три аукциона по размещению государственных краткосрочных облигаций на общую…

Рынок акций

Вопреки наличию целого ряда негативных факторов, ситуация на российском рынке акций была достаточно стабильной. В январе 2001 г. индекс РТС вырос со 143,29 до 173,53 пунктов, т. е. на 21,1%.… Объем торгов в РТС в феврале 2001 г. составил около 420,5 млн. долларов, что выше показателя, зарегистрированного в…

Валютный рынок

В январе 2001 г. официальный курса доллара вырос с 28,16 руб./доллар до 28,37 руб./доллар, т. е. на 0,75% (9,33% в пересчете на год). Курс доллара… В феврале 2001 г. официальный курс доллара вырос с 28,37 руб./доллар до 28,72… В феврале объем торгов по доллару в СЭЛТ несколько снизился. По предварительным оценкам, в течение прошедшего месяца…

Внешняя торговля

Положительное сальдо внешнеторговых операций в январе текущего года составило 4,9 млрд. долл., что выше, чем в январе 2000 года на 19,5%. Внешнеторговый оборот со странами, не входящими в СНГ в январе текущего года… Внешнеэкономические условия в начале текущего года оставались в целом достаточно благоприятными для России.…

Основные индикаторы финансовых рынков

Рынок недвижимости, как правило, не чувствителен к краткосрочным изменениям…

Рынок жилой недвижимости

Элитное жилье и жилье повышенной комфортности представлено на рынке, в основном, квартирами в домах старого фонда и "сталинских" после… Определяющими характеристиками такого жилья являются местоположение в… По мнению риэлтеров, спрос на высококачественное и элитное жилье после августа 1998 года сократился не существенно,…

Рынок офисных помещений

В зависимости от своих характеристик и в соответствии с международной практикой офисные помещения подразделяют на четыре класса (А,B,С,D). Стандартных и четких требований, которыми можно руководствоваться для… Между тем, за время работы бизнес-центров на рынке Санкт-Петербурга, у управляющих сложились некоторые критерии оценки…

Рынок торговых помещений

Первые торговые сети сформировались на базе бывших торгов (ОАО "Центральные булочные", ЗАО "Ленобувь", "Ленмолоко" и… По сравнению с 1998 годом отмечается устойчивый рост количества… По данным исследования, выполненного специалистами ГУИОН, за 2000 год спрос на аренду магазинов вырос на 43%. На рынке…

Описание объекта оценки

Общие сведения

Оценке подлежит здание склада, расположенное в Невском районе г. Санкт-Петербурга по адресу: ул. Седова, д.11.

Реквизиты балансодержателя:

ОАО "Завод турбинных лопаток"

ИНН 7811000981;

Р./счет: № 40702810600000003906 в ОАО КБ "Балтонэксим Банк" г. Санкт-Петербург;

Корр./с.: № 30 101 810 500 000 000 705;

БИК 044030705;

 

Для определения качественных и количественных характеристик оцениваемого объекта, а также идентификации находящихся в нем коммуникаций была использована следующая документация:

· Свидетельство о государственной регистрации права №168637 от 19.12.00г.;

· Договор аренды земельного участка №13-3К-00856 от 27.08.96г.

· План первичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:7015:0:46;

· Технический паспорт;

· Поэтажные планы здания.

Вся указанная документация предоставлена ОАО "Завод турбинных лопаток".

При проведении анализа характеристик объекта принимались во внимание также результаты визуального осмотра и интервьюирования специалистов, проведенного экспертами ЗАО “МКД Партнер” в ходе данной оценки.

Описание здания склада

Право собственности на объект оценки удостоверено свидетельством о государственной регистрации права №168637 от 19.12.00г. Объект оценки расположен на территории ОАО "Завод турбинных лопаток"… Объект находится в непосредственной близости от железнодорожной станции "Навалочная", оборудован ж/д…

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Процедура анализа состоит из рассмотрения вариантов: - участка земли как свободного; - участка земли с улучшениями.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости объекта осуществлялось на основе трех стандартных подходов к оценке недвижимого имущества: затратного, доходного и сравнения продаж.

Исходной предпосылкой для проведения любых расчетов и анализа являлся принцип наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого здания.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках… Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении… 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к…

Затратный подход

Процедура оценки здания склада включала в себя следующие два этапа: 1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов улучшений,… 2. Определение величины накопленного износа улучшений. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму совокупного…

Определение стоимости нового строительства объекта оценки

Для расчета восстановительной стоимости объекта оценки были использованы Сборники УПВС предназначенные для переоценки в современных ценах зданий и… · величины восстановительной стоимости представлены в таблицах УПВС в… · удельные показатели определены из расчета стоимости одного кубического метра объема здания;

Расчет стоимости нового строительства по укрупненным показателям восстановительной стоимости здания

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС представлено в следующей таблице Таблица "Распределение стоимости строительства по конструктивным элементам"

Определение величины накопленного износа объекта

Определение физического износа объекта на основании методики разбивки по конструктивным элементам

Возможный физический износ конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства может быть классифицирован по… · причинам, их вызывающим; · механизму коррозионного процесса разрушения конструктивных элементов;

Расчет величины физического износа

 

 

Определение функционального износа

К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества… Исправимый функциональный износ вызывается: - недостатками, требующими добавления элементов;

Расчет стоимости функционального износа

Таблица "Определение стоимости корпуса №8 затратным методом" Показатель Значение, руб. Значение, USD …  

Доходный подход

Использование данного метода возможно на базе информации о доходах, связанных с эксплуатацией объекта оценки на каком-либо временном интервале. Основные этапы процедуры оценки при данном методе: 1. Оценка потенциального валовогодохода на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов.

Итоговая оценка рыночной стоимости здания

Таблица "Оценка здания. Полученные результаты"   № п/п Метод оценки Стоимость здания, USD …  

USD.

Заключение

На основании расчетов, предположений и методологии оценки, использованных в проведенном анализе, мы оцениваем рыночную стоимость здания склада (корпус №8) в сумме (без НДС):

USD

(сто две тысячи шестьсот долларов США),

что в пересчете по курсу на 01.06.01г. – 29,14 руб./USD составит с учетом округления:

Руб.

(два миллиона девятьсот девяносто тысяч рублей)

 

Указанное значение рыночной стоимости имущества действительно на дату оценки – 1 июня 2001 года, и может быть распространено на последующие периоды при условии незначительного изменения существующих темпов инфляции.

У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Мы выступали в качестве беспристрастных консультантов. С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта, мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

Оценка проведена с учетом всех ограничений и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

Настоящая оценка была произведена в соответствии и на условиях, определенных положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Государственного Стандарта РФ ГОСТ Р 51195.0.01-98, а также Кодексом Этики и Стандартами профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО). Расценки за проведение работ по оценке имущества никоим образом не связаны с величиной стоимости, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору.

В выполнении оценки принимали участие специалисты:

Селищев А.В.	Руководитель группы оценки и инжиниринга. Образовательный сертификат РОО № 039 от 11.02.95, сертификат Академии оценки № МОТ-127 от 29.06.96, сертификат МИПК при СПбГТУ серия ОН № 100-9599 от 20.08.98; квалификационное удостоверение оценщика № 8766 от 15.04.95г. Стаж работы в области оценки – 6 лет.
Акимов Ю.К.	Эксперт по оценке недвижимости. Образование высшее по специальности «Промышленное и гражданское строительство». Сертификат ПИНОиА № 9612/189 «Практика оценки рыночной стоимости земли» выдан 5.12.96 г. Стаж работы в области оценки – 5 лет.
Черезов Н.Ф.	Эксперт по оценке недвижимости. Образование высшее по специальности "Здания и сооружения Минобороны". Дополнительное: курс "Недвижимость. Подходы к оценке. Методы расчетов". По программе Всемирного Банка и Американского Общества Оценщиков. Сертификат № АН-0008 Общество "Знание". Стаж работы в области оценки – 3 года.

 

Гаврилова Ю.В.

Ассистент. Незаконченное высшее образование по специальности "Оценка собственности", СПбГТУ, кафедра "Экономика и менеджмент недвижимости". Стаж работы в области оценки – 2 года.

 

Отчет подготовлен по заказу ОАО "Завод турбинных лопаток".

 

Настоящий отчет подготовлен 9 июня 2001 года в г. Санкт-Петербурге, подписан исполнителями _______________ и передан Заказчику ______________.

 

Юридический адрес ЗАО "МКД Партнер": Россия, 190000, Санкт-Петербург, пл. Труда, 2.

 

Гражданская ответственность ЗАО "МКД Партнер" застрахована в ЗАО САК "Информстрах". Копия страхового полиса № 19/00-009665 (срок действия – с 14.10.2000 г. по 13.10.2001 г.) прилагается.

 

 

Генеральный директор ЗАО “МКД Партнер” Н.В.Потеряев

 

Руководитель группы оценки и инжиниринга А.В.Селищев

 

 

Приложение

 

Определение рыночной ставки аренды: вариант 1

 

Показатель/Объект	объект оценки	1	2	3	4	5	6	Вес фактора
	ул. Седова, 11	пр. Обуховской Обороны	Новочер-касский пр.	Цветочная ул.	Михайлова ул.	Граждан-ский пр.	Складская ул.
Ставка аренды, USD/кв.м./год	х							-
Построение таблицы корректировок
Передача права	аренды	аренды	аренды	аренды	аренды	аренды	аренды	-
Корректировка, USD/кв.м./год	х							-
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год	х							-
Условия финансирования	типич.	типич.	типич.	типич.	типич.	типич.	типич.	-
Корректировка, %	х							-
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год	х							-
Условия сделки	сделка	предлож.	предлож.	предлож.	предлож.	предлож.	предлож.	-
Корректировка, %	х	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%	-
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год	х							-
Условия рынка (время аренды)	июн.01	май.01	май.01	май.01	май.01	май.01	май.01	-
Время аренды, месяцев тому назад								-
Рост ставок аренды на рынке недвижимости за период	х							-
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год	х							-
Базовая скорректированная ставка, USD/кв.м./год	х							-
Качественный анализ
Местоположение:	0	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0	-
Удаленность от центра города	аналог.	лучше	лучше	лучше	лучше	лучше	аналог.	3%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка		0,03	0,03	0,03	0,03	0,03		-
Удаленность от ст. метро	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	3%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка								-
Вид из окон / характер окружения / тип улицы	промышленная застройка	промышле-нная застройка	промышленная застройка	промышле-нная застройка	промышле-нная застройка	промышленная застройка	промышленная застройка	3%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка								-
Престижность местоположения	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	3%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка								-
Физические характеристики:	0	0,44	0,46	0,73	0,25	0,54	0,25	-
Состояние основных конструктивных элементов здания	треб. ремонт	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.	25%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка		0,25	0,25	0,25	0,25	0,25	0,25	-
Состояние внутренней отделки здания	треб. ремонт	треб. ремонт	треб. ремонт	удовл.	треб. ремонт	удовл.	треб. ремонт	8%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка				0,08		0,08		-
Удобство подъездных путей	через территорию предприятия	отдельный подъезд грузового автотран-спорта	через территорию предприятия	отдельный подъезд грузового автотран-спорта	через террито-рию предпри-ятия	через территорию предприятия	через террито-рию предпри-ятия	19%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка		0,19		0,19				-
Группа капитальности улучшений	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	17%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка								-
Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций	треб. ремонт	треб. ремонт	удовл.	удовл.	треб. ремонт	удовл.	треб. ремонт	21%
Корректировка								-
Взвешенная корректировка			0,21	0,21		0,21		-
Суммарная корректировка		0,47	0,49	0,76	0,28	0,57	0,25	х1
Общая площадь, кв.м.	4 505		2 840	2 300	3 800	1 500	4 000	х2
Построение множественной регрессионной модели:
Ставка аренды объекта: линейная зависимость, USD/кв.м./год
Коэффициент детерминации	80,7%
Ставка аренды объекта: экспоненциальная зависимость, USD/кв.м./год
Коэффициент детерминации	80,3%
Итоговое значение стоимости здания, USD/кв.м./год