Первичный и вторичный рынки недвижимости

Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рын­ке в качестве части совокупного предложения порождают одну из важнейших для рынка недвижимо­сти проблем - проблему взаимодействия первичного и вторичного рынков.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами, под вторичным - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися или находившимися в эксплуатации.

Собственно говоря, в самом выделении первичного и вторичного рынков ничего специфического нет: точно так же может быть подразделен рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров и т.д. Но на других рынках обращаются товары с иным сроком жизни, со своими возможностями по перемещению в экономическом пространстве.

Суть проблемы поэтому не в самом подразделении рынка на первичный и вторичный, а в том, ка­ковы экономические последствия их взаимодействия. Выступая двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынки недвижимости взаимно влияют друг на друга, что прежде все­го проявляется в области ценообразования.

Цены вторичного рынка представляют собой ориентир, который показывает, насколько рента­бельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврат вкладываемых средств и не приносит необходимую прибыль при создании

объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то очевидно, что новое строительство таких. объектов не будет осуществляться.

Однако проблема в том, что цены вторичного рынка могут изменяться при определенных услови­ях достаточно быстро и существенно.

Ä На рынке недвижимости предложение привязано к вполне определенному региону, городу и даже микро­району. В этих условиях выталкивание на вторичный рынок дополнительного предложения, например, в связи с неблагоприятной экологической обстановкой или межнациональными конфликтами довольно быстро приводит к снижению цен на вторичном рынке. Очевидно, что это не может не повлиять и на ситуацию на первичном рынке. Каковы, по вашему мнению, будут эти последствия для подрядчиков, инвесторов?

Очевидно, что снижение цен на вторичном рынке жилья при прочих равных условиях является фактором, который ведет к обесцениванию вложенных в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не отреагировать на дополнительный приток предложения на рынке вторичном. В свою очередь это бу­дет способствовать потере части инвестированных средств для прямых инвесторов, не возвратам кредитов кре­дитным инвесторам, падению спроса на подрядные работы.

Вторичный рынок недвижимости испытывает на себе влияние первичного рынка. Если растут затраты на строительство, это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что ведет, при прочих равных условиях, к повышению спроса и, соответственно, цен на вторичном рынке. Графически это может быть изображено следующим образом (см. рис. 1).

Рис. 1. Влияние роста затрат на строительство на цены на вторичном рынке жилья.

Обозначения:

Р - цена;

Q- количество продаж;

S, D - предложение и спрос на первичном рынке;

S*, D* - предложение и спрос на вторичном рынке.

Рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения влево (S₁ — S₂), соответственно выросла цена на новое жилье (Р₁ —Р₂).В связи с этим кривая спроса на аналогичное жилье на вторичном рынке сдвину­лась вправо (D*₁ - D*₂),и выросли цены на сегменте рынка (P*₁ - P*₂ ).

И в том и в ином случае мы имеем дело с проявлением одного из фундаментальных принципов взаимодейст­вия спроса, предложения и цен на взаимозаменяемые товары. Вспомните, что это за принцип?

Ответ на поставленный вопрос очевидно следует искать в рамках общей теории взаимодействия спроса и предложения, вспомнив, что из всего многообразия товаров по отношению к данному товару могут быть выде­лены товары-субституты и товары-комплементы. В данном случае мы имеем дело с первой группой товаров, для которой работает правило: если цены на товары-заменители растут, то растет спрос и, соответственно, цена на данный товар и, наоборот, при падении цены на товары-заменители падает спрос на данный товар.

При описании приведенных выше ситуаций было употреблено выражение «при прочих равных условиях», Как вы думаете, какие условия могут сделать первичный рынок более независимым от ценовой ситуации hi вторичном рынке?

Отвечая на поставленный вопрос, следует обратить внимание на одно важное обстоятельство. В начале на­стоящего раздела мы обращали внимание на то, что одной из характерных черт недвижимого имущества явля­ется его уникальнойь. Ясно при этом, что чем более уникален товар, тем менее он может быть заменен иным товаром.

В этом, собственно, и заключается ответ на поставленный вопрос: для того чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный рынок, необходимо добиваться качественных преимуществ предлагаемых на первичном рынке объектов по сравнению с объектами, уже имеющимися на вторичном рынке. Безусловно, что эти качественные преимущества должны быть соразмерны и возможностям покупательского спроса.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости вы­ступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных реше­ний относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и по­тому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциаль­ный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой для принятия решений информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Существеннее иное. Рынок не­движимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. При этом возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения или падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затратнастроительство: при снижении ее за этот уровень застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействованы ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания недвижимости занимает месяцы и даже годы. В связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластич­ным в краткосрочном периоде.

В то же время вторичный рынок является более инертным в связи с тем, что решения нанем при­нимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Закрытость информации о ценах, низкая эластичность предложения на рынке (особенно первич­ном) существенно ограничивают возможности его саморегулирования посредством ценового меха­низма. Эффективно работающий в других секторах рыночной экономики, этот механизм дает суще­ственные сбои на рынке недвижимости. Главный элемент механизма - связка «спрос-цена-предложение» - здесь оказывается недостаточно эффективным для приведения рынка в состояние равновесия.

Мировой опыт показывает, что сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимо­сти - явление почти исключительное. Напротив, неравновесное состояние рынка выступает здесь почти правилом.

Неравновесность спроса и предложения на рынке недвижимости, несовершенство ценового меха­низма как информационной системы, предоставляющей достаточный объем информации для приня­тия экономических решений, становится одной из главных причин, ведущих к выделению профессио­нальной деятельности на рынке недвижимости. С макроэкономической точки зрения одно из глав­ных направлений этой деятельности - приведение в соответствие спроса и предложения на рынке, с микроэкономической - обеспечение принятия участниками рынка экономически рациональных ре­шений. Сбор, обработка и анализ ин4юрмации о состоянии и динамике спроса, предложения, цен, а главное, факторов, оказывающих на них влияние, являются необходимым условием повышения эф­фективности рынка недвижимости, важнейшим фактором, определяющим успех в бизнесе на этом рынке.