Риски на рынке недвижимости

Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной опе­рации или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), высокой зависимостью от состояния региональной экономики проблема рис­ков приобретает особенно важное значение, так что без преувеличения можно сказать: управление рисками -квинтэссенция всей проблематики рынка недвижимости.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости, причинами, вы­зывающими риски, могут быть самые разные факторы - политические, юридические, градострои­тельные, административные, экономические, технологические. Выделим следующие виды рисков:

* политические (вероятность снижения доходности инвестиций или даже полная утрата инвести­рованных средств в связи со сменой политического курса);

* юридические (возможность утраты права собственности и убытков в связи с ошибками при за­ключении договоров и контрактов, возникновения претензий третьих лиц, невыявленных обремене­нии объекта и пр.);

* технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его не­соответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор мате­риалов и т.д.);

* административные (нестабильность налогового режима, появление новых требований по вы­полнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

* экономические и организационно-экономические(неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.).

Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок требуют особого внимания к их юридической стороне. Особенно это важно в российских условиях, где еще не закончено форми­рование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречат друг другу, не всегда при проведении сделок точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, слабо раз­вита система регистрации прав на недвижимость и перехода. Как показывает опыт становления рынка недви­жимости в России, низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получении полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц весьма часто становятся причиной появления последующих претензий к сделкам, судебных исков. Тщательность юридического исследования, со­трудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

Градостроительные и технологические риски как правило связаны с недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов.

Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управлении или федеральные власти - налоговый режим, требования выполнения обязательств по развитию городской инфраструктуры и т.д. Очень важно поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкции, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличим затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.

В то же время можно выделить собственно финансовые риски, которые разделяются на несколько групп:

- риски, вытекающие из общего состояния и проведения мероприятий в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, несоответствие реальных темпов инфляции прогнозируемым, нестабильность в доходности альтернативных инвестиций;

- риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования ее деятельности, уровнем проработки ею финансовых решений (например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском aкций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты процента, чего нет при эмиссии акций. При этом выпуск акций новой, малоизвестной фирмой не гарантирует достаточного объема финансовых ресурсов);

- риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов (например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности, т.е. неспособности выполнить обязательства на каком-либо этапе проекта, и это потребует привлечения новых источников финансирования, как правило более дорогих или даже вызовет несостоятельность проекта в целом).

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются

друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту.

Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие экономического и финансового планирования способствует гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации стабильности или тем более роста.

Весьма существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и хартернее.

В значительной мере такое положение связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок на первичном и вторичном рынках. Если на первичном рынке в основном оперируют юридические и обладающие необходимыми квалифицированными специалистами, то на вторичном рынке, где основные объекты - физические лица юридические просчеты возможны в наибольшей степени.