Рынок недвижимости и реальная экономика

Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потре­бительских товаров длительного пользования.

Известное, хотя и упрощенное представление о месте рынка недвижимости в экономике, дает следующая схема .

Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на фи­нансовые ресурсы, подрядные работы, рост оборота влечет за собой спрос населения на товары и т.д.

В то же время рынок недвижимости и сам испытывает на себе мощное влияние смежных рынков, прежде всего, финансового, являющегося в странах с развитой рыночной экономикой основным ис­точником ресурсов для сферы недвижимости.

Доходность иных финансовых активов, уровень рисков при инвестировании в них, состояние банковской системы - все это прямо влияет на состояние рынка недвижимости. Но об этом чуть далее.

Сейчас же остановимся на проблеме взаимодействия рынка недвижимости и реальной экономики.

В современной экономической литературе существуют разные позиции по вопросу о влиянии ин­вестирования в недвижимость на развитие экономики.

Упрощенно весь спектр позиций может быть сведен к следующему.

Апологеты рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в недвижимость, рост активности на рынке недвижимости стимулируют развитие экономики.

Апологеты «реальной экономики» считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение финансовых ресурсов из других секторов экономики, следовательно, ведут к экономическому спаду.

Анализируя проблему, обратим внимание на следующее.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики (см. рис. 3).

Спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике. Существуют различные варианты объяс­нения этого явления с позиций монетаристского и кейнсианского подходов к анализу экономических процессов.

Правильными, по мнению автора, являются такие соображения.

Рынок недвижимости ранее, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.

Увеличение стоимости денег (рост ставки процента) и уменьшение денежной массы заставляет по­требителей, в первую очередь, отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спро­са на рынке недвижимости. Однако значительная часть средств оказывается действительно «замороженной» в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно-строительного цик­ла, что не дает возможности использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики.

Предложение не может быть быстро уменьшено на рынке недвижимости в силу длительности соз­дания объектов недвижимости. Возникает избыток предложения над спросом, что в дальнейшем ока­зывает влияние и на ситуацию в смежных отраслях: производство строительных материалов, обору­дования и т.д. Волна превышения предложения над спросом проходит по ряду отраслей экономики. В нижней точке цикла происходит «перестройка» рынка недвижимости: изменение технологий, мест развитая недвижимости и пр.

Затем, с ростом доходов, массы денег в обращении и соответствующих ожиданий спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается и на состоянии экономики в целом. Именно в данный мо­мент рынок недвижимости начинает играть роль «локомотива» экономического роста, вызывая рост спроса на смежных рынках - финансовом, подрядных работ и др.

Рис. 3. Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом, и в то же время он является ин­дикатором этого состояния: если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения состояния в экономике в целом; если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то за этим следует и подъем в реальной экономике.

Из сказанного выше следует, что по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденции в экономике в целом. А что является показателем состояния рынка недвижимости? По каким показа­телям можно оценить происходящие на нем изменения?

Очевидно, что к числу наиболее явных показателей изменений в состоянии рынка относятся изме­нения в количестве сделок на рынке и в сроках экспозиции объектов на рынке. Увеличение сроков экспозиции, сокращение числа сделок являются первыми симптомами спада на рынке недвижимости.

В свою очередь, приближающееся падение объемов сделок весьма наглядно показывает, например, снижение числа заявок на покупку или продажу недвижимости (снижение числа открываемых сделок).

Учитывая эти особенности взаимодействия рынка недвижимости с реальной экономикой, перей­дем теперь собственно к проблеме анализа рынка недвижимости.

Взаимодействуя с экономической системой, рынок недвижимости воспринимает полученные сиг­налы, и их воздействие трансформируется во внутренние процессы, происходящие уже собственно на рынке недвижимости.

3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости