Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров длительного пользования.
Известное, хотя и упрощенное представление о месте рынка недвижимости в экономике, дает следующая схема .
Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы, рост оборота влечет за собой спрос населения на товары и т.д.
В то же время рынок недвижимости и сам испытывает на себе мощное влияние смежных рынков, прежде всего, финансового, являющегося в странах с развитой рыночной экономикой основным источником ресурсов для сферы недвижимости.
Доходность иных финансовых активов, уровень рисков при инвестировании в них, состояние банковской системы - все это прямо влияет на состояние рынка недвижимости. Но об этом чуть далее.
Сейчас же остановимся на проблеме взаимодействия рынка недвижимости и реальной экономики.
В современной экономической литературе существуют разные позиции по вопросу о влиянии инвестирования в недвижимость на развитие экономики.
Упрощенно весь спектр позиций может быть сведен к следующему.
Апологеты рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в недвижимость, рост активности на рынке недвижимости стимулируют развитие экономики.
Апологеты «реальной экономики» считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение финансовых ресурсов из других секторов экономики, следовательно, ведут к экономическому спаду.
Анализируя проблему, обратим внимание на следующее.
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики (см. рис. 3).
Спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике. Существуют различные варианты объяснения этого явления с позиций монетаристского и кейнсианского подходов к анализу экономических процессов.
Правильными, по мнению автора, являются такие соображения.
Рынок недвижимости ранее, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.
Увеличение стоимости денег (рост ставки процента) и уменьшение денежной массы заставляет потребителей, в первую очередь, отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости. Однако значительная часть средств оказывается действительно «замороженной» в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно-строительного цикла, что не дает возможности использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики.
Предложение не может быть быстро уменьшено на рынке недвижимости в силу длительности создания объектов недвижимости. Возникает избыток предложения над спросом, что в дальнейшем оказывает влияние и на ситуацию в смежных отраслях: производство строительных материалов, оборудования и т.д. Волна превышения предложения над спросом проходит по ряду отраслей экономики. В нижней точке цикла происходит «перестройка» рынка недвижимости: изменение технологий, мест развитая недвижимости и пр.
Затем, с ростом доходов, массы денег в обращении и соответствующих ожиданий спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается и на состоянии экономики в целом. Именно в данный момент рынок недвижимости начинает играть роль «локомотива» экономического роста, вызывая рост спроса на смежных рынках - финансовом, подрядных работ и др.
Рис. 3. Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом, и в то же время он является индикатором этого состояния: если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения состояния в экономике в целом; если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то за этим следует и подъем в реальной экономике.
Из сказанного выше следует, что по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденции в экономике в целом. А что является показателем состояния рынка недвижимости? По каким показателям можно оценить происходящие на нем изменения?
Очевидно, что к числу наиболее явных показателей изменений в состоянии рынка относятся изменения в количестве сделок на рынке и в сроках экспозиции объектов на рынке. Увеличение сроков экспозиции, сокращение числа сделок являются первыми симптомами спада на рынке недвижимости.
В свою очередь, приближающееся падение объемов сделок весьма наглядно показывает, например, снижение числа заявок на покупку или продажу недвижимости (снижение числа открываемых сделок).
Учитывая эти особенности взаимодействия рынка недвижимости с реальной экономикой, перейдем теперь собственно к проблеме анализа рынка недвижимости.
Взаимодействуя с экономической системой, рынок недвижимости воспринимает полученные сигналы, и их воздействие трансформируется во внутренние процессы, происходящие уже собственно на рынке недвижимости.
3.2. Взаимодействие «рынка капиталов» и «рынка товаров» как подсистем рынка недвижимости