До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необходимостью освоения новых территорий; увеличением цен на стройматериалы поставщиками в связи с ростом спроса на них; применением более прочных материалов из-за роста этапности застроек и т.д.).
Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке недвижимости, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.
Созданная недвижимость (так называемые «валовые инвестиции») будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости (жилищному фонду). Вместе с тем, одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:
Sa=S.G,
где Sa -выбывший фонд,
G - норма амортизации.
Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в отдельные периоды не одинаковы, то абсолютная величина выбывающего фонда существенно различна в разное время.
Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:
S=C- Sa
Эта разница носит название «чистые инвестиции» и можетиметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровня арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем - уменьшается (уровень арендной платы повышается).
Ä Если обратиться к опыту Санкт-Петербурга, то объемы нового жилищного строительства в 1995-1997 гг. колебались в пределах 600-800 тыс. кв. м, в 1998 г. построено около 1 млн кв. м. В то же время около 15 млн кв. м нуждается в капитальном ремонте, в том числе приблизительно 4 млн кв. м составляет фонд, находящийся в аварийном и предварийном состоянии. Таким образом, чистые инвестиции имеют отрицательное значение. Это означает, что существует потенциальная опасность выбытия из эксплуатации значительных объемов жилищного фонда (причем единовременно, учитывая, что значительную часть жилищного фонда составляют здания, построенные в конце 50-х - начале 60-х годов («хрущевки»), нормативный срок эксплуатации которых уже исчерпан).
Общее представление о ситуации с выбытием жилищного фонда в Петербурге дает табл. 3, показывающая долю зданий различных периодов постройки в общем фонде жилой недвижимости города.
Таблица 3. Доля зданий различных годов постройки в Петербурге*
| Время постройки | До 1918г. | 1918-- 1940 | 1941--1950 | 1951--1960 | 1961--1970 | 1971--1980 | 1981-- 1988 | Итого |
| Процент к итогу | 16,4 | 2,9 | 0,1 | 9,5 | 28,1 | 28,5 | 14,5 |
"Источник: Санкт-Петербург в зеркале статистики. СПб, 1993. С. 21.
Как видим, здания, построенныев 1951-1970 гг., составляют почти 40°/о от общего объема жилищного фонда, Это более 30 млн кв. м жилья.
Подумайте, к каким последствиям для рынка недвижимости может привести длительное несоответствие между объемами строительства и объемами выбытия жилищного фонда.