Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Влияние экономической конъюнктуры:
- падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации (учитываемой при налогообложении) ведут к росту цен на жилье, увеличению объемов нового строительства, росту чистых инвестиций;
- рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство связан с увеличением затрат на строительство, уменьшением чистых инвестиций, ростом арендной платы, цен на рынке недвижимости;
- рост доходности государственных ценных бумаг вызывает относительное снижение доходности инвестиций в недвижимость, падение цен на недвижимость, снижение объемов строительства, чистых инвестиций, рост арендной платы.
Влияние государственной политики на ситуацию на рынке:
- дотирование арендной (квартирной) платы ведет к ее искусственному завышению, следовательно, искажается информация, поступающая на рынок недвижимости как в сферу обращения капитала. Это способствует завышению цен на рынке.
- государственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) ведет к превышению объемов строительства над теми размерами, которые «востребованы» рынком. В конечном счете это обусловливает снижение арендной платы, цен на недвижимость, падение объемов частных инвестиций в недвижимость и строительство (частные застройщики «выталкиваются с рынка»).
Исследование взаимосвязи отдельных сегментов рынка позволяет представить его как единое целое, увидеть, какие последствия может иметь изменение тех или иных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости,