Принципы оценки недвижимости

Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а на­сколько можно доверять выводам оценщика?

Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила профессиональной этики, был независим в сво­их суждениях. Но наряду с этими качествами важно, чтобы он был еще и профессионально грамотен, максимально точно учитывал влияние всего многообразия факторов, которые влияют на цену недвижимости, пра­вильно интерпретировал имеющиеся данные. Для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику пра­вильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стои­мость недвижимости.

Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе логическую формулу:

• оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта опе­рации (сделки) с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;

• принципы, связанные с объектами недвижимости;

• принципы, связанные с рыночной средой.

Наконец, особоеместо занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффек­тивного использования объекта недвижимости.

Изложим коротко суть этих принципов.

Первая группа- принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности; замещения;

ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потреб­ности пользователя в данном месте в данное время ( не вообще, а именно в определенных условиях).

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анализа продаж (МСП), затратный (ЗП), доходный (ДП).

С точки зрения МСП применение этого принципа означает: при наличии альтернативных воз­можностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает: никто из рациональных покупателей не запла­тит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с уче­том сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливаете! на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доход­ность, равную доходности данного объекта.

Принцип ожидания.

Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость объ­екта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

 

Вторая группа - принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей}:

остаточной продуктивности земли;

предельной продуктивности (принцип вклада);

возрастающего и уменьшающегося дохода;

сбалансированности;

экономического размера;

экономического разделения.

• Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Следовательно, рента (доля стоимости созданного за определенный период времени продукта, приходящаяся на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расхо­дами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Величина ренты, в свою очередь, определяет цену земли.

Практически этот принцип может быть использован при определении целесообразности новогостроительства.

Ä Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загородного дома) составляет 100 000 долл., затраты на строительство - 70 000 долл., необходимая норма прибыли 20%, то цена, которую целесообразно заплатить за землю, равна:

Цена земли = 100 000 - 70000 - (70000 • 0,2) = 16 000.

Принцип вклада.

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие нали­чия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) мо­жет быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Ä Например, если к загородному домуиз предыдущего примера добавить бассейн, то его стоимость возрас­тет на 10000 долл., но дополнительные затраты - на 45000 долл. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получе­ния затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути - это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер является величиной площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землеполь­зования в соответствии с рыночными требованиями.

Ä Например, при площади загородного дома в 100 кв. м оптимальным размером земельного участка, обес­печивающего максимизацию стоимости объекта недвижимости, является для данного рынка участок площадью 110 сотых гектара. Уменьшение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

Принцип экономического разделения.

Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максималь­ную общую ценность объекта.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным решением аренда земли (например, долгосрочная).

Третьягруппа - принципы, связанныес рыночной средой: зависимости, соответствия, спроса и пред­ложения, конкуренци, изменения, наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, экологические, юриди­ческие и иные факторы.

Ä Особое значение имеют экономические факторы - близость объекта к транспортным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Взаимосвязь ценности объекта для его пользователя и его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое местоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объекта влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектом социальной инфраструктуры; для торговых предприятий - близость к пассажиропотокам и т.д.

Оценивая недвижимость, специалист должен определить, как влияет местоположение объекта на его цен­ность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и применять его как торговое).

Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Принцип спроса и предложения.

При определении стоимости объекта оценщик должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут про­изойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции - силы, приводящей к вы­равниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходноста, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня, и это принимается во внимание оценщиком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развили должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка независимости - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

ННЭИ - такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющих:

• физическая возможность,

• юридическая правомочность,

• финансовая осуществимость,

• экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков. Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1) определение наилучшего варианта землепользования;

2) определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.