Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:
• за счет краткосрочного финансирования (как правило, кредитным инвестором - коммерческим банком);
• за счет долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами - пенсионным фондом, страховой компанией, или кредитным -ипотечным банком);
• за счет сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.
Следует отметить, что краткосрочное и долгосрочное кредитование (финансирование) существенно отличаются друг от друга (это проявляется даже в терминологии: краткосрочное финансирование - finance, долгосрочное =funcling).
Различия долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:
1) обеспечение кредита;
2) технология выдачи кредита и механизм его возврата;
3) риски, связанные с кредитованием и механизмы управления ими.
Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.
Долгосрочное кредитование предоставляется в основномтолько под надежное обеспечение, каковым и является недвижимость.
Механизмы кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммы по завершении срока кредита.
Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:
О поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта);
О метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);
О система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства).
При кредитовании строительства в странах с развитой рыночной экономикой, как правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании уделяется внимания рискам, связанным с инфляцией из-за коротких сроков строительства и низкого уровня инфляции. В то же время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска, как:
• возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
• задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
• несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и т.д. В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из расчета за предоставление кредита и погашения процентов по кредиту, который чаще всего выдается на условии «плавающей» ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.
При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют весьма важное значение, и им уделяется существенное внимание (об этом подробнее см. далее в связи с ипотечным кредитованием).