Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком

Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотноше­ниях двух сторон: девелопера и коммерческого банка.

Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу вне­дрения проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

© Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и прием­лемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов по ряду причин:

• большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить не­обходимые гарантии институциональным инвесторам;

• «первоклассные» проекты (в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по oпределению являющиеся, в основном, консервативными) составляют лишь небольшую часть рынка недви­жимости;

• по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институ­циональных инвесторов, что значительно сужает выбор;

• девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков,как состороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Во-первых, девелопмент, по определению, является процессом создания ценности, которой еще не существу­ет при предоставлении займа, а, во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недви­жимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проек­та.

В связи с этим ставка процента, по которой банки предоставляют кредит под строительство существенно выше, чем при долгосрочном финансировании; кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (в размере от 70 до 80°/о от себестоимости проекта) нуждаются в дополнительных гарантиях воз­врата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но обычно его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.