рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ ä Облигация, Как Известно, - Это Долговое Обязательство, По Которому Зае...

Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору вы­плату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долга по истече­нии срока погашения облигации. Однако облигации (сертификаты) жилищных займов существенно отличаются по своей природе. По сути, это разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высокой ликвид­ностьюи' обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коээфициента» - индекса цен в строительстве. ' '

В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строитель­ства жилых домов, на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строи­тельство и проектную документацию на него. В качестве заемщика могут выступать, например, му­ниципалитет города или частная строительная фирма.

Кредитором-собственником облигаций может быть любой инвестор - как физическое, так и юри­дическое лицо.

В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвесто­ром на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг - облигаций жилищного займа, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент про­изводит эмиссию.

Какой-либо инвестиционный институт, например, банк, выступая в качестве финансового агента займа, осуществляет размещение облигаций на рынке ценных бумаг, т.е. берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом воз­вратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может быть банк, страховая компания.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объек­тов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно - при погашении. Доход по облигации существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию - один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построен­ном на средства займа. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья устанавливается не менее 0,1 кв. м.

Денежный доход по облигациям получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Ä Отличительными чертами облигационного жилищного займа являются:

• адресный характер использования заемных средств;

• эквивалентность жилищной облигации определенной площади;

• разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество облигаций;

• формирование цены жилищной облигации в зависимости отзатрат по каждомуэтапу строительства и отуровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

• независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного креди­тования банком программы строительства;

• зависимость срока действия займа от срока строительства;

• выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

Погашение облигаций по желанию «инвестора» осуществляется тремя способами:

• деньгами, исходя из рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья, построенного на средства займа;

• жильем;

• обменом на облигации последующих серий или других займов.

Опыт организации и размещения займов позволяет выявить ряд принципов, обеспечивающих достижение успеха проектов:

• тщательный предварительный отбор проектов строительства по показателям: стоимость, ожидаемая при­быль, сроки строительства и возможности их выполнения с учетом выявленных факторов риска;

• выбор надежных партнеров - ключевых участников займа, привлечение мощных финансовых структур;

• одновременное использование различных источников финансирования строительства: средств, посту­пающих от первичного размещения облигаций жилищного займа, долевого строительства и кредитных ресур­сов;

• снижение текущих издержек при строительстве и обслуживании займов за счет конкурсного отбора подрядчиков, определения в подрядных договорах лимитных цен, а также выпуска облигаций в бездокументарной форме и высокой степени автоматизации депозитарного обслуживания займа;

• адресность каждого займа, т.е. обеспечение привязки продаваемых инвестору облигаций к конкретным адресам жилых домов, финансирование строительства которых осуществляется за счет средств займа;

• минимизация рисков при размещении облигаций за счет:

• соответствия количества облигаций в выпуске площади вводимого жилья,

• определения объема займа по номиналу с превышением суммарной стоимости строительно-монтажных работ, затрат на инфраструктуру и прочих издержек займа на 5-10%,

• изменения цены первичного размещения с учетом текущих индексов в строительстве,

• поэтапного размещения облигаций на сумму, не превышающую стоимость работ очередного этапа строительства,

• создания резервного фонда в объеме 3-5% от суммы размещенного займа для обеспечения ликвидности облигаций и снижения влияния сезонности строительных работ.

Поскольку погашение облигаций происходитиз расчета: одна облигация - единица площади жилья, то эми­тент облигационного займа имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:

• обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту облигаций на разницу площадей квартиры;

• предоставление льготных условий продажи пакетов облигаций;

• рассрочка и отсрочка платежей, предоставление кредитов под залог части облигаций дляоплаты ценных бумаг, недостающих до полного пакета.

На операции с облигациями жилищных займов распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.

В Петербурге наибольшую известность получил муниципальный жилищный займ, первый выпуск сертифи­катов которого был эмитирован в 1996 г. под конкретный объект. Приведем основные характеристики займа.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 кв. м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9 150 шт. Период размещения - с 5 мая по 24 мая 1996 г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных серти­фикатов Санкт-Петербурга был 6 месяцев, начало погашения - с 18 ноября 1996 г.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества 1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность 1.3. Физиче

Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости. Развернутое опр

Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
    Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость его выделе­ния в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости
  Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наи­большее влияние на специфику ее рынка. К их числу относят материальность, полезно

Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич

Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в ка­честве объекта

Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяй­ственной дея

Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них мо­жет быть основанием для выделения особого сегмента рынка. Однако важнейшее значение среди всего спе

Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четы­ре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле

Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рын­ке в качестве части сово

Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является вы­сокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек). Развернутая к

Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной опе­рации или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в

Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локаль­ность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную под­водят нас к еще одной

Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потре­бительских товаров

P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход

Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние экономической конъюнктуры:

Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а на­сколько можно доверять выводам оценщика? Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф

Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения. Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Метод

Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов. Метод количественного ана

Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение. Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот

Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижи­мости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капита­ла и одновремен

Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
Главная особенность международной практики состоит в том,что основные средства для финан­сирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональ­

Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показыва­ет, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов: • за счет краткосрочного финансирования

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотноше­ниях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в

Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и кратко­срочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание кратко­срочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита спе­циализированного ипо

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в фи­нансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяю­щих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П

Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в об­щих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги