Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долга по истечении срока погашения облигации. Однако облигации (сертификаты) жилищных займов существенно отличаются по своей природе. По сути, это разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностьюи' обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коээфициента» - индекса цен в строительстве. ' '
В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на него. В качестве заемщика могут выступать, например, муниципалитет города или частная строительная фирма.
Кредитором-собственником облигаций может быть любой инвестор - как физическое, так и юридическое лицо.
В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг - облигаций жилищного займа, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Какой-либо инвестиционный институт, например, банк, выступая в качестве финансового агента займа, осуществляет размещение облигаций на рынке ценных бумаг, т.е. берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может быть банк, страховая компания.
Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно - при погашении. Доход по облигации существует в натуральной или денежной форме.
Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию - один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья устанавливается не менее 0,1 кв. м.
Денежный доход по облигациям получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.
Ä Отличительными чертами облигационного жилищного займа являются:
• адресный характер использования заемных средств;
• эквивалентность жилищной облигации определенной площади;
• разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество облигаций;
• формирование цены жилищной облигации в зависимости отзатрат по каждомуэтапу строительства и отуровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
• независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредитования банком программы строительства;
• зависимость срока действия займа от срока строительства;
• выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.
Погашение облигаций по желанию «инвестора» осуществляется тремя способами:
• деньгами, исходя из рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья, построенного на средства займа;
• жильем;
• обменом на облигации последующих серий или других займов.
Опыт организации и размещения займов позволяет выявить ряд принципов, обеспечивающих достижение успеха проектов:
• тщательный предварительный отбор проектов строительства по показателям: стоимость, ожидаемая прибыль, сроки строительства и возможности их выполнения с учетом выявленных факторов риска;
• выбор надежных партнеров - ключевых участников займа, привлечение мощных финансовых структур;
• одновременное использование различных источников финансирования строительства: средств, поступающих от первичного размещения облигаций жилищного займа, долевого строительства и кредитных ресурсов;
• снижение текущих издержек при строительстве и обслуживании займов за счет конкурсного отбора подрядчиков, определения в подрядных договорах лимитных цен, а также выпуска облигаций в бездокументарной форме и высокой степени автоматизации депозитарного обслуживания займа;
• адресность каждого займа, т.е. обеспечение привязки продаваемых инвестору облигаций к конкретным адресам жилых домов, финансирование строительства которых осуществляется за счет средств займа;
• минимизация рисков при размещении облигаций за счет:
• соответствия количества облигаций в выпуске площади вводимого жилья,
• определения объема займа по номиналу с превышением суммарной стоимости строительно-монтажных работ, затрат на инфраструктуру и прочих издержек займа на 5-10%,
• изменения цены первичного размещения с учетом текущих индексов в строительстве,
• поэтапного размещения облигаций на сумму, не превышающую стоимость работ очередного этапа строительства,
• создания резервного фонда в объеме 3-5% от суммы размещенного займа для обеспечения ликвидности облигаций и снижения влияния сезонности строительных работ.
Поскольку погашение облигаций происходитиз расчета: одна облигация - единица площади жилья, то эмитент облигационного займа имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:
• обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту облигаций на разницу площадей квартиры;
• предоставление льготных условий продажи пакетов облигаций;
• рассрочка и отсрочка платежей, предоставление кредитов под залог части облигаций дляоплаты ценных бумаг, недостающих до полного пакета.
На операции с облигациями жилищных займов распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.
В Петербурге наибольшую известность получил муниципальный жилищный займ, первый выпуск сертификатов которого был эмитирован в 1996 г. под конкретный объект. Приведем основные характеристики займа.
Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 кв. м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9 150 шт. Период размещения - с 5 мая по 24 мая 1996 г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга был 6 месяцев, начало погашения - с 18 ноября 1996 г.