Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наибольшее влияние на специфику ее рынка. К их числу относят материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ и т.д.
По мнению ряда авторов важнейшее значение имеют такие характеристики, как стационарность, уникальность, долговечность (и противоположное последнему качество - длительность создания). Все остальные качества так или иначе могут быть сведены к указанным. Именно поэтому данным характеристикам и уделяется основное внимание.
Имея в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как:
•стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);
•уникальность (отсутствие абсолютных аналогов);
•долговечность (длительность срока службы - например, в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяются шесть типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет)
и длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет).
К этим качествам следует добавить также характеристики, присущие земельным участкам - невоспроизводимость и ограниченность земли, которые являются причиной существования ренты.
Стационарность и уникальность недвижимого имущества внутренне связаны между собой, поскольку привязка к строго определенному участку поверхности земли является и важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от иного. (Наряду с этим могут быть и другие факторы, определяющие специфику данного объекта недвижимости - например, конструктивные особенности здания или сооружения, влияющие на возможности его функционального использования и срок жизни). Вместе с тем они и имеют самостоятельное значение, оказывая влияние на функционирование рынка недвижимости.
Так, стационарность, привязанность к определенному месту на земле означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном, территориальном (локальном) рынке.
Рынок недвижимости прежде всего - локальный рынок. Вместе с тем, на него влияет, и серьезно, общая макроэкономическая, социальная, политическая ситуация. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно отличаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей (экономических в первую очередь, но не только) региона.
Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаикуиз региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью, уровнем цен, доходности, рисков.
Ä Региональные различия в рынках недвижимости весьма наглядно видны на примере уровня цен на рынках жилья в Москве и Петербурге. Если в начале 90-х годов эти рынки стартовали примерно с одного уровня в 20-50 долл. за кв. м, то к середине 90-х годов цены в Москве были примерно в два раза выше, чем в Петербурге (800-1000 против 400-500 долл. за кв. м).
Уникальность, невзаимозаменяемость объектов недвижимости влечет за собой и уникальность каждой сделки на рынке.
В отличие от других рынков, где встречаются значительные массы покупателей, с одной стороны, и продавцов, с другой, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта - продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом, психологическом состоянии. Совершение сделки является в конечном счете результатом столкновения их интересов, оценки объекта, настроений. Цена, по которой продается объект, так же уникальна, как и сама сделка.
Каждая сделка на рынке недвижимости представляет собой уникальное по своим характеристикам явление. Уникальна и цена в каждой сделке.
Из сказанного вытекает, что применительно к рынку недвижимости следует весьма осторожно относиться к средним показателям - средняя стоимость квартиры, средняя цена квадратного метра и пр. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.
Долговечность недвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же ее объект переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса. Особенно это заметно на рынке коммерческой недвижимости, однако экономическая конъюнктура (а также политическая и социальная обстановка) оказывает влияние и на спрос на рынке жилой недвижимости.
Вместе с тем однажды созданное недвижимое имущество длительное время остается на рынке как составная часть предложения. Данное предложение может носить скрытый характер, если эта недвижимость используется, но оно может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке, что существенным образом повлияет на ценовую ситуацию.
Ä Примеры подобного рода довольно легконайти в современной России. Свертывание производства на крупных градообразующих предприятиях, национальные конфликты приводят к массовой миграции населения, что вызывает и резкое обесценивание недвижимости в отдельных регионах страны.