Экономика недвижимости

 

Экономика недвижимости

Темы для подготовки к ГОСам:   1. Недвижимость как экономический актив.

Тема 1.

Недвижимость как экономический актив.

  1. Введение: Экономика недвижимости (ЭН) -весьма молодая ( в современной России) наука и, соответственно, учебная дисциплина…

Составляющие объекта недвижимого имущества (ОНИ)

2.2.1. Основа любого ОНИ - земельный участок: может быть ОНИ только из земельного участка, но не может быть ОНИ без земельного участка.   В ряде стран законодательством строения рассматриваются как составные части земельного участка.

R=Y -I

R - рента

Y – совокупный доход

I – доход на улучшения

4. Цена (стоимость) земли ( в соответствии с понятием упущенной выгоды)

= рента / ставку капитализации (требуемый уровень доходности):

P = R /r

P - цена

r - ставка капитализации (доходности) -

 

1. Физические особенности недвижимости.

Недвижимое имущество – прежде всего, физический предмет, обладающий определенными физическими характеристиками:

-географическое положение, размер, конфигурация, количество этажей, материал постройки и пр.

Но в данном случае важны не сами по себе характеристики, а особенности недвижимого имущества по сравнению с иными видами имущества.

3.1. (Основа любого ОНИ – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.

-ограниченность и невоспроизводимость земли -

следствие:

-неэластичность (относительная) предложения на рынке земли, рост стоимости земли в долгосрочной перспективе.

 

 

3.2. Из связи с землей вытекают и иные важные особенности ОНИ как физических объектов:

- стационарность,

- уникальность,

- долговечность,

- сложность (сочетание природных и искусственных составляющих).

Каждая их этих особенностей находит свое отражение в функционировании недвижимости в экономике, в функционировании рынка недвижимости.

Стационарность – локальность

 

Лекция 3.

Юридические особенности недвижимости

Первый аспект-оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав на недвижимость. Недвижимость относительно самостоятельна от ее собственника или… -ее нельзя передать как большинство иных вещей («из рук в руки»);

Для этого еще раз следует обратиться еще раз к пониманию содержания права собственности.

- понятие «собственность» имеет только в условиях ограниченности ресурсов; - понятие «собственность» имеет только в обществе, нет общества - нет… Отсюда:

Право на контроль.

    Переход от «триады» к «пучку» дает возможность:

Рациональная комбинация прав - такая, которая позволяет различным субъектам использовать потенциал недвижимости в своих интересах (не противореча друг другу) и за счет этого обеспечить максимальную эффективность использования собственности.

Распределение прав – «во времени» и «в пространстве».

Во времени- например, передача объекта в пользование разным лицам даже в течение короткого периода времени – почасовая аренда, например.

В пространстве – одновременное использование объекта разными пользователями (пример, кофейные аппараты в учебных корпусах).

«Богатый рынок» - рынок с большим количеством вариантов распределения прав.

«Бедный рынок» - рынок с ограниченным количеством вариантов распределения прав.

Второй аспект экономической теории прав собственности –исследование трансакционных издержек.

Трансакционные издержки” (издержки сделок) - понятие, предложенное Р.Коузом для обозначения издержек, которые несут участники рыночных сделок при их заключении:

“Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку, оповестить тех, с кем желательно осуществить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.”

 

 

Развернутая классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек:

1. Издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

3. Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности - затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

5. Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

 

Иные подходы к классификации ТИ:

1. выделение ТИ двух разновидностей: явных (выраженных в денежной форме) и неявных (выраженных в затраченном времени).

2. выделение ТИ «до сделки» и «после сделки».

 

В общем случае:

ТИ тем больше, чем менее точно определены права собственности и менее развита инфраструктура рынка.

Высокий уровень ТИ увеличивает совокупные издержки участников сделок, снижает привлекательность объектов недвижимости для приобретателей и, следовательно, тормозит развитие рынка.

 

Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.

Объект недвижимого имущества не существует без его юридического оформления.

Недвижимость = содержание (физический объект) + форма (юридический статус).

Юридическая форма недвижимости имеет два аспекта:

- объект недвижимости всегда имеет определенный правовой статус, определяющий возможности его использования и экономического оборота:

Устатус с точки зрения

Юридическое оформление объектзичсескиа недвижимости

Лекция 4.

Особенности недвижимости как экономического актива.

-реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары); -финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции,… Первые реально вовлечены в процесс производства, либо непосредственно используются их владельцем, вторые представляют…

В большинстве случаев сам внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив).

В отличие от этого, недвижимость может одновременно выступать (и часто выступает) для разных лиц как разновидность финансового актива ( имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования, в зависимости от интересов и целей собственника, пользователя.

На основании указанного критерия вся недвижимость может быть разделена на операционную и инвестиционную недвижимость с точки зрения интересов собственника.

 

Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр

Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Операционная недвижимость рассматривается как часть бизнеса, выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный бизнес, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость может быть отнесена к миру реальных активов, инвестиционная – ближе к миру финансовых активов.

Но –один и тот же объект недвижимости с позиций разных субъектов является, одновременно, и операционной и инвестиционной недвижимостью(помещение в бизнес-центре – для пользователя – операционная недвижимость, для собственника – инвестиционная ).

Недвижимость может приобретаться в различных целях: для личного потребления (реальный потребительский актив), для производственного потребления (реальный капитальный актив), для получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи (финансовый актив в вещной форме). Вследствие этого рынок недвижимости содержит в себе элементы как потребительского рынка, так и рынка капитала (реального и финансового) и не может быть однозначно отнесен к одному из них.

Упрощая терминологию, можно сказать, что:

Недвижимость одновременно является и товаром, и капиталом в вещной форме. Рынок недвижимости одновременно является рынком товаров и рынком капиталов.

1. Особенности недвижимости как товара.

С точки зрения обращения недвижимости на рынке ей присущи следующие особенности.

· ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными)… · неповторимость объектов недвижимости вследствие индивидуальной для каждого… · долговечность объектов недвижимости с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять…

Тема 2.

Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.

  1. Рынок недвижимости – содержание понятия. Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:

Неэластичность предложения по цене в краткосрочном и даже среднесрочном периоде, определенная эластичность - в долгосрочном периоде

если все факторы неизменны – краткосрочный период, некоторые – изменчивы – среднесрочный, все изменчивы – долгосрочный период.

Тема 2.

Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.

1. Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).

Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.

Наиболее распространенные варианты структурирования рынка: -разделение на первичный и вторичный рынки, -разделение на рынки типов и видов недвижимости,

Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.

Общая схема взаимодействия сегментов рынка.

Исходные посылки анализа состоят в следующем:

1 - рынок недвижимости – рынок капитала и одновременно рынок потребительских благ (рынок ресурсов и рынок продуктов);

2 - рынок недвижимости – первичный и вторичный.

 

Задача состоит в том, чтобы рассмотреть влияние изменений различных факторов на взаимосвязь этих сегментов рынка :

Как влияет арендная (квартирная) плата на уровень цен на рынке недвижимости?

Как цены на рынке недвижимости влияют на объемы нового стоительства?

Как новое строительство влияет на объем предложения на рынке?

Как изменения в предложении влияют на уровень арендной платы?

Как та или иная политика государства, ее направления и методы влияют на состояние рынка?

Для ответа на эти вопросы рассмотрим следующую схему.

Рис. 3.1. Взаимодействие сегментов рынка недвижимости.

РЫНОК ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (НЕДВИЖИМОСТИ)

РЫНОК ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

РЫНОК НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

(цена жилищных услуг) Размер квартирной платы за 1м2

объем строительства и реконструкции жилищного фонда (м2)

цена 1 м2 жилищного фонда (недвижимости)

количество жилищного фонда (м2)

R

S

V

P

D(R)=S

S=V-S1

P=f(C)

B

R1

A

спрос(D)

S1

V1

C

P1

P0

 

 

Как известно, спрос на капитальные блага, определяется спросом на потребительские блага.

Поэтому исходный пункт анализа – рынок жилищных услуг, товаром на котором является услуга по удовлетворению потребности человека в жилище.

Цена данной услуги – арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением.

(Жилища могут не только арендоваться, но и покупаться для удовлетворения потребности в жилье, но арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы:

P = R/I

Где Р – цена.

R – арендная плата (рента)

I - ставка капитализации.)

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их… Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов – уровня… D= f(R, экономика)

На привлекательность недвижимости как актива, приносящего доход, существенное влияние может оказывать доходность государственных ценных бумаг. Сверхвысокие доходы по ГКО в России долго являлись фактором, отталкивающим иныесторов от рынка недвижимости. Но отказ государства от погашения ГКО в августе 1998 года еще раз подчеркнул преимущества недвижимости как актива, обеспечивающего сохранность средств инвестора.

Для рынка недвижимости в целом характерна более низкая доходность (искупаемая большей стабильностью), чем для рынка государственных и корпоративных ценных бумаг. В развитых странах норма капитализации составляет 8-10% (т.е. соотношение между ценой и годовой арендной платой примерно 7; 8:1). В России (Петербург) она более высока 20-25% (т.е. соотношение «цена- годовая арендная плата» примерно3; 4:1).

 

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации, мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

Pr=R/I,

(Pr – цена на рынке недвижимости)

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен).

Цена нового жилья будет, следовательно, функцией от затрат:

Pn=f( C )

Созданная недвижимость (т.н. “валовые инвестиции” )будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако, одновременно часть имеющегося фонда… Sa = S x G.

Sa- выбывший фонд,

G-норма амортизации.

 

Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда существенное отличается в разное время.

Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:

S = C-Sa

 

Эта разница («чистые инвестиции») может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровня арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем – уменьшается (уровень арендной платы повышается).

Если обратиться к опыту Санкт-Петербурга, то объемы нового жилищного строительства в 1995-1997 гг. колеблются в пределах 600-800 тысяч кв.метров. В то же время около 15 миллионов кв.метров нуждается в капитальном ремонте, в том числе около 4 млн.кв.метров составляет фонд, находящийся в аварийном и предаварийном состоянии. Таким образом, чистые инвестиции имеют отрицательное значение. Это означает, что существует потенциальная опасность выбытия из эксплуатации значительных объемов жилищного фонда (причем единовременно, учитывая, что значительную часть жилищного фонда составляют здания, построенные в конце 50-ч – начале 60-ч годов («хрущевки»), нормативный срок эксплуатации которых уже давно исчерпан).

Влияние отдельных факторов на состояние рынка.

Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке… -падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы… -рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведет к росту затрат на строительство, уменьшению чистых…

Тема 3.

Формирование доходов от объекта недвижимости.

1. Аренда и арендная плата.
2. Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости

Аренда и арендная плата.

Понятие аренды и арендной платы.

Предмет договора аренды, т.о., - отдельные правомочия, входящие в право собственности. Договора аренды недвижимости подлежат государственной регистрации. Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный…

В виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения.

Основная характеристика – ставка арендной платы = величина денежных платежей в единицу времени на единицу площади (руб. в год / кв. метр и пр.).

 

Арендная плата (часто – рента) может существовать в виде чистой и общей ренты.

Общая и чистая рента.

  Чистая рента = износ + арендный процент Общая рента = износ + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.

Во-первых, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации о оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Å Предположим, известно, что среднегодовая оборачиваемость помещений на офисном рынке составляет 20%, а срок экспозиции для офисного рынка равен 2 месяцам. Имея эти данные, мы можем определить коэффициент незанятости помещений:

0,2 х 2 месяца / 12 месяцев = 0,03 /год или 3% в год.

 

Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.

Å Предположим, в нашем случае доля площадей, сдаваемых в аренду по льготным расценкам, составляет 20%, средняя величина льгот равна 10%. Это увеличивает величину снижения ПВД еще на:

1000х0,97х0,2х0,1 /1000 =0,02 или 2% в год.

В-третьих, известно, что ежегодно часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды.

Å Эта величина, по рыночной информации, составляет 1% от всех арендаторов в год.

Таким образом, потенциальный валовой доход должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов.

Å В нашем случае эта величина составит 6 % в год.

Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковки, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления такого рода услуг образуют прочие доходы, увеличивающие величину ПВД.

Å Предположим, что в нашем случае общая величина совокупная величина прочих доходов составляет 10 000$.

(Очевидно, к числу факторов, определяющих величину потерь ПВД при данном уровне арендной платы следует отнести такие как количество арендаторов и сроки аренды: чем больше число разных арендаторов и ниже сроки аренды, тем большее количество помещений окажется незанятым большее время.

Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда , то это дает возможности управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений.

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендатор вносит в качестве задатка арендную плату за определенный срок и эта сумма засчитывается ему при оплате, например, за последний месяц аренды или возвращается при освобождении помещений.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

Å В рассматриваемом нами случае ДВД равен:

200$ х 1000 – (200$ х 1000 х 0,06) + 10 000$ =198 000$.

 

За счет эффективного валового дохода должны быть, прежде всего, возмещены операционные расходы.

Под операционными расходами понимаются расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

 

Å Необходимо обратить внимание на то, что в состав операционных расходов входят, во-первых, фактические и, во-вторых, текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Из этого уже видно, что операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи как «амортизационные отчисления».

 

Операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Å Например, при наличии автономного отопления расходы на него могут зависеть от загрузки объекта. Однако, возможен и иной вариант, если здание подключено к системе центрального отопления и у собственника (арендодателя) нет возможности отключения отопления отдельных помещений, независимо от того, используются они или нет. Аналогичным образом к постоянным расходам следует отнести затраты на обеспечение противопожарной безопасности или часть расходов на управление, не зависящую от загрузки здания.

 

Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Å Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

· -расходы по управлению,

· -коммунальные услуги,

· -расходы на заработную плату обслуживающего персонала ( с налогами и начислениями),

· -расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг),

· -расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений.

· -расходы по обеспечению безопасности,

· -расходы на содержание территории,

· -резерв на замещение.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

· -кровля, половые покрытия, элементы отделки;

· -сантехника, электрооборудование и арматура,

· -мебель и пр.

Величина расходов на замещение, как нетрудно заметить, прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Точная оценка потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов исключительно важна, т.к. доходность актива является, при прочих равных обстоятельствах, критерием для принятия решения об инвестировании в актив.

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта.

 

ÅНапример, расходы по обслуживанию ипотечного кредита относятся именно к конкретным обстоятельствам приобретения недвижимости данным собственником и не имеют отношения к объекту недвижимости как таковому.

Таким образом, чистый операционный доход (ЧОД) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Å Опыт работы петербургских бизнес-центров показывает, что величина операционных доходов составляет 35-45 долларов на квадратный метр полезной площади в год. Если продолжить наш пример, то при этих условиях чистый операционный доход будет равен:

 

ЧОД = 198 000$ - (45$ х 1000) = 153 000$.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно и прибыли от объекта недвижимости. Однако, вместе с тем, уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а, следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

Так, анализ работы петербургских бизнес-центров показывает, что на выбор арендатора оказывают влияние следующие характеристики бизнес-центров:

- наличие парковки,

- организованное питание,

- круглосуточная работа,

- вежливая охрана,

- наличие оптико-волоконного кабеля или возможность подключения к нему.

 

 

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН):

ПДН = ЧОД – капитальные затраты – обслуживание долга

Понятие потока денежных средств до налогообложения близко по своему содержанию к понятию «валовая прибыль» в принятой в России методологии бухгалтерского учета. Однако, между этими понятиями есть и существенные отличия. Во-первых, проценты по кредитам в соответствии с требованиями нормативных документов по формированию затрат предприятия частично включаются в себестоимость продукции, частично относятся на прибыль предприятия после уплаты налога на прибыль. Во-вторых, величина амортизации определяется соответствующими нормативами и является расчетной категорией, не обязательно находящей выражение в физическом наличии соответствующих денежных средств. Под капитальными затратами понимаются фактические затраты капитального характера.

 

На основании показателя ПДН может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью):

ДСК = ПДН – налоги на прибыль

 

Тема 5.

Основы оценки стоимости недвижимости.

1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
2. Принципы, этапы и технологии оценки
3. Методы оценки недвижимости и их применение

Основы оценки стоимости недвижимости.

- Закон об оценочной деятельности в РФ (1998 г. с последующими изменениями) -Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности…  

Методологические основы оценки недвижимости.

Методические принципы оценки недвижимости.

3. Основные подходы к оценке недвижимости:

-затратный подход ,

-метод сравнительного анализа продаж,

- доходный подход.

 

Методологические основы оценки стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости – · - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости… · -суждение о величине денежного эквивалента стоимости.

Задача оценщика состоит в том, чтобы учесть факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества и грамотно выявить их влияние на величину этой стоимости.

Методические принципы оценки

Недвижимости.

Безусловно, важное значение имеют здесь информация об опыте его работы, профессиональной честности. Но наряду с этими качествами важно, чтобы он… Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют…

Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

    Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе…

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. ( Не вообще, а именно в данных условиях).

 

Принцип замещения.

С точки зрения МСП -применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется… С точки зрения ЗП принцип замещения означает – никто из рациональных… С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины…

Принцип ожидания.

2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей): - принцип остаточной продуктивности земли, - принцип предельной продуктивности (принцип вклада),

Принцип остаточной продуктивности земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату… Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю),… R= P – {K + L+ d(K+L)}, где R – рента, d – норма дохода на затраты капитала и труда.

Принцип вклада.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бассейн, то его стоимость возрастет на 10 000$, но дополнительные затраты - на 45000$. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

 

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенного предела, за границами которого прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

 

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

 

Принцип экономического размера.

Например, при площади загородного дома в 100 кв.метров оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта…  

Принцип экономического разделения

Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная)

 

3) Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:

- зависимости,

- соответствия,

- спроса и предложения,

- конкуренции,

- изменения.

Принцип зависимости.

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, экологические, юридические и иные факторы. Особое значение имеют экономические факторы – близость объекта к транспортным… Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в…

Принцип соответствия.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и… Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки… Указанный принцип воплощается в очень важной, простой и одновременно сложной формуле: «цена = качеству =…

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

 

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции, как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

 

Принцип изменения.

  4)Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)– итоговый,…  

Методы оценки недвижимости.

Проблема методов по- разному решается в разных странах. Великобритания - пять методов оценки: - сравнения,

В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.

Сфера применения:

- новое строительство,

- реконструкция,

- оценка для страхования, налогообложения,

- оценка на «пассивных» рынках.

 

Алгоритм применения затратного метода.

Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.

Оценка может проводится с использованием различных методов: Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете… Фактически это означает составление полной сметы расходов. Отсюда – высокая стоимость применения метода.

Этап. Определение износа здания.

Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на… В оценке износ – фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости.

Метод срока жизни.

эффективный возраст. Срок физической жизни – срок, в течение которого здание физически возможно… Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше…

Этап. Определение стоимости земельного участка.

- Метод сопоставимых продаж. (Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже). - Метод переноса .(Анализируется продажа здания, расположенного на… - Метод капитализации ренты. (Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю).

Этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Контрольные вопросы:

 

Тема 6.

  Рента, ее природа и влияние на рынок недвижимости. Факторы ценообразования на рынке недвижимости Рента, ее природа и влияние на… Рента – много определений:

Падает предлагаемая землепользователями арендная плата.

Второй вариант: Производитель имеет возможность заменять один фактор (землю) другим -… Изменение величины ренты в этом случае может быть проиллюстрировано следующим образом:

Факторы ценообразования на рынке недвижимости

 

Все факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости, могут быть разделены на: факторы, влияющие на спрос на рынке недвижимости; факторы, влияющие на предложение на рынке недвижимости.

В значительной мере эти факторы могут пересекаться.

Известное представление об этом дает приводимая ниже таблица, в которой показано влияние отдельных факторов на спрос и предложение на рынке недвижимости (применительно к рынку продаж):

 

Таблица .

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. Экономические:
· Изменение уровня доходов населения * рост * сокращение	в современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	увеличение уменьшение
· Изменение уровня доходов бизнеса * рост * сокращение	увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	увеличение уменьшение
· доступность финансовых, в частности, кредитных ресурсов * рост сокращение	увеличение уменьшение	увеличение уменьшение
· Ставки арендной платы * рост * сокращение	уменьшение увеличение	уменьшение увеличение
· Стоимость строительства * рост * сокращение	уменьшение увеличение	увеличение на рынке готового жилья
· Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы * увеличение * уменьшение	увеличение	увеличение
2. Социальные:
· Изменение численности населения * рост * сокращение	увеличение	увеличение уменьшение
· Изменение образовательного уровня * рост * понижение		увеличение уменьшение
· Изменение уровня преступности * рост * сокращение		уменьшение увеличение
3. Административные:
· Реальная налоговая ставка * рост * понижение в том числе:		уменьшение увеличение
· Уровень налога на имущество * рост * понижение	увеличение	уменьшение
· Уровень земельного налога * рост * сокращение	увеличение	уменьшение
· Зональные ограничения * более строгие * менее строгие	увеличение	увеличение
· Условия совершения сделок * либеральные * ограничительные	увеличение	увеличение уменьшение
· Условия получения прав на застройку * либеральные * ограничительные	увеличение уменьшение
4. Условия окружающей среды:
· Экологическая обстановка * улучшение * ухудшение	увеличение	уменьшение
· Уровень развития инфраструктуры * высокий * низкий	увеличение	уменьшение