Неэластичность предложения по цене в краткосрочном и даже среднесрочном периоде, определенная эластичность - в долгосрочном периоде

Понятие «срочности» надо связывать не с временем астрономическим, а с временем экономическим – способностью факторов к изменениям:

если все факторы неизменны – краткосрочный период,

некоторые – изменчивы – среднесрочный,

все изменчивы – долгосрочный период.

-Особенности спроса.

Спрос на рынке продаж – слабо эластичен по цене и по доходу (коэффициент эластичности = 0,2-0,3).

НО – эластичен по богатству (коэффициент эластичности близок к 1)

-Особенности взаимодействия спроса и предложения.

 

Для рынка недвижимости в силу этих двух обстоятельств:

( низкой эластичности предложения и низкой эластичности спроса) характерна высокая степень ИНЕРТНОСТИ.

Инертность рынка ведет к тому, что предложение на первичном рынке запоздало реагирует на спрос – с разрывом во времени.

Это есть и на других рынках (рынки без времени реакции – только в плохих учебниках).

Но:

-для большинства рынков эти запаздывания не критичны (неделя, месяц);

-для некоторых - могут быть критичными, но в этих отраслях плана больше, чем рынка –никто не строит авианосец «на рынок».

 

В этом смысле рынок недвижимости – уникален.:

- это самый капиталоемкий из «свободных» рынков;

- это самый «свободный» из капиталоемких рынков.

 

 

1. Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.

 

Наиболее распространенные варианты структурирования рынка:

-разделение на первичный и вторичный рынки,

-разделение на рынки типов и видов недвижимости,

-разделение по содержанию передаваемых прав (рынки сделок),

-разделение по географическому принципу.

 

· Первичный и вторичный рынки– в основе лежит способ появления объекта на рынке и стоящие за этим различия в правовом, физическом (наличие прежних владельцев, мера износа…..) и, как следствие, в экономическом отношении.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости, под вторичным – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися и находившимися какое-то время в эксплуатации.

Взаимосвязь первичного и вторичного рынков можно проследить в нескольких аспектах.

Во-первых, являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынок недвижимости являются в существенной мере, конкурирующими рынками, предлагая взаимозаменяемые товары, что естественно, проявляется, прежде всего, в области ценообразования.

В частности, из этого вытекает, что для первичного и вторичного рынков недвижимости в значительной степени может считаться оправданным положение о перекрестной эластичности спроса: с ростом цен на одном рынке (например, первичном) растет спрос на вторичном рынке, а, следовательно, и цены тоже . (Разумеется, здесь обязательно должна быть сделана оговорка о том, что объекты на рынке недвижимости уникальны, а, значит, указанное положение следует принимать с учетом этого обстоятельства).

 

 

 

Р - цены;

Q- количество продаж

S,D - предложение и спрос на первичном рынке;

S*, D* - предложение и спрос на вторичном рынке.

 

 

Рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения влево (S1—S2), соответственно этому выросла цена на новое жилье (P1—P2). В связи с этим кривая спроса на аналогичное жилье на вторичном рынке сдвинулась вправо (D₁*—D₂*), и выросли цены на этом сегменте рынка (P₁*—P₂*).

Из сказанного следует, что для того, чтобы избавиться от влияния вторичного рынка, застройщики должны стремиться к созданию качественно иных, чем представлены на вторичном рынке, объектов недвижимости.

 

Во-вторых, цены вторичного рынка (который, по общему правилу, значительно превышает по своим масштабам первичный рынок) являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврат вкладываемых средств и не приносит необходимую прибыль при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться. При этом, однако, следует иметь в виду, что на первичном и вторичном рынках действуют разные субъекты, различные модели ценообразования.

Так, основой для ценообразования на первичном рынке является достаточно простая модель «издержки плюс прибыль», что достаточно определенно говорит о наличии определенной нижней границы цены, которую определяет уровень издержек.

В основе ценообразования на вторичном рынке, скорее, лежит модель ценообразования «на основе ощущаемой ценности», представления о которой формируются, исходя из той информации, которой располагает продавец. (Источником этой информации являются публикации об уровне цен на аналогичные объекты, сведения, полученные от знакомых, зачастую слухи, так что, по общему правилу, представления о ценности предлагаемого к продаже объекта, довольно часто бывают завышенными).

Ценообразование на вторичном рынке отличается также тем, что на него в незначительной мере оказывает влияние цена приобретения объекта, поскольку, как правило, момент продажи существенно отстоит по времени от момента приобретения.

В-третьих, при анализе процессов, происходящих на первичном и вторичном рынках недвижимости, необходимо учитывать, что на них представлены принципиально разные по своей природе продавцы:

на первичном рынке продавец- это предприниматель, стремящийся к максимизации своего совокупного дохода, самостоятельно и оперативно принимающий решения;

на вторичном рынке продавец – это обыватель, стремящийся к максимизации дохода по данной сделке, в значительной степени ориентирующийся на поведение иных продавцов и инертный в своем поведении.

Различия в экономическом статусе продавцов на первичном и вторичном рынках оказывает влияние на их подходы к установлению цены, на поведение при переговорах, на сроки и качество принимаемых решений.

В-четвертых, вторичный и первичный рынка существенно различаются по эластичности предложения. По общему правилу, эластичность предложения на вторичном рынке выше, чем на рынке первичном, что находит свое отражение в том, что вторичный рынок дополняет и возмещает недостатки первичного рынка при существенных изменениях спроса на рынке.

На отмеченное обстоятельство следует обратить особое внимание, поскольку оно отражает одну из важных особенностей функционирования рынка недвижимости: первичный и вторичный рынки являются не только конкурирующими, но и взаимодополняющими рынками.

Дело состоит в том, что для первичного рынка, как отмечалось, характерна низкая эластичность предложения. Применительно к краткосрочному периоду можно говорить даже об абсолютной неэластичности предложения на первичном рынке. В связи с этим при резком повышении спроса первичный рынок не способен отреагировать на него достаточно быстрым увеличением предложения. В этих условиях результатом должно стать существенное повышение цен на рынке, причем, при дальнейшей стабилизации спроса и увеличившимся через определенный период предложением цены могут также достаточно быстро снизиться. Все это влечет за собой нестабильность рынка, который не в состоянии адекватно отреагировать на изменения цен, последние же перестают выполнять свою информационную функцию.

В этой ситуации наличие вторичного рынка позволяет стабилизировать ситуацию: при увеличении спроса вторичный рынок за счет имеющихся свободных объектов недвижимости позволяет его частично удовлетворить с тем, чтобы первичный рынок имел время ответить на возросший спрос объемами строительства. Вторичный рынок выполняет роль «резервуара», с помощью которого происходит компенсация давления спроса на рынок.

Вторичный рынок способен удовлетворить возросший спрос только в том случае, если на нем присутствуют незанятые объекты недвижимости (вакансии). Наличие вакансий является нормальным состоянием для вторичного рынка, а их уровень может рассматриваться как один из важных индикаторов состояния рынка недвижимости в целом. Анализ рынков недвижимости показывает, что для каждого локального рынка есть свой «нормальный» уровень (норма) вакансий, соответствующий понятию «сбалансированный» рынок Изменение этой нормы, например, ее сокращение, является сигналом о возрастании спроса на объекты недвижимости, что позволяет участниками рынка, прежде всего, застройщикам отреагировать на этот спрос увеличением объемов строительства.