Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости. - раздел Экономика, Экономика недвижимости
Наиболее Распространенные Варианты Структурирования Рынка:...
Наиболее распространенные варианты структурирования рынка:
-разделение на первичный и вторичный рынки,
-разделение на рынки типов и видов недвижимости,
-разделение по содержанию передаваемых прав (рынки сделок),
-разделение по географическому принципу.
· Первичный и вторичный рынки – в основе лежит способ появления объекта на рынке и стоящие за этим различия в правовом, физическом (наличие прежних владельцев, мера износа…..) и, как следствие, в экономическом отношении.
· Разделение на типы и виды недвижимости - в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости.
С точки зрения функционального назначения может быть выделено несколько типов недвижимости (по отношению к развитым объектам недвижимости = земельный участок + здание):
- жилая, коммерческая, индустриальная, специального назначения, рекреационная, смешанная .
Но, с учетом роли в экономическом развитии и развитости рынков можно говорить о двух основных типах недвижимости: жилой и коммерческая недвижимость. Отдельного внимания заслуживает также промышленная (индустриальная) недвижимость.
Различия между коммерческой и индустриальной недвижимостью:
- коммерческая недвижимость – это недвижимость, непосредственно приносящая доход;
- индустриальная недвижимость - недвижимость, создающая условия для хозяйственной деятельности, для получения дохода..
Один и тот же объект может выполнять разные функции. Например, конторские помещения на предприятии - часть индустриальной недвижимости. Эти же конторские помещения, сдающиеся в аренду, рассматриваются как коммерческая недвижимость.
Существенные отличия:
- отношение к местоположению: индустриальная недвижимость безразлична к местоположению, коммерческая - не;
- основной вид прав пользователя: индустриальная – собственность,
коммерческая ---- аренда.
Индустриальная недвижимость - понятие, за которым стоят разнообразные виды объектов недвижимости – от производственных зданий, предполагающих различные виды использования до уникальных производственных комплексов (электростанции, нефтеперерабатывающие заводы и пр.) существенно отличающиеся друг от друга по уровню ликвидности, возможности перепрофилирования и т.д.
Практически разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные (иногда выделяется недвижимость специального назначения, рекреационная недвижимость и пр.) типы имеет значение:
- с точки зрения инвестиционной привлекательности,
- с точки зрения потенциальных рисков,
- с точки зрения особенностей налогообложения,
- с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости.
Так, объекты жилой и коммерческой недвижимости отличаются друг от друга, в частности, по следующим параметрам :
Характеристики
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Соотношение “ кредит –стоимость”
Высокое
Низкое
Ликвидность
Относительно высокая
Относительно низкая
Зависимость от состояния региональной экономики
Низкая
Высокая
Риск
Низкий
Относительно высокий
Основной тип операций
Купля-продажа
Аренда
Возможность привлечения внешнего финансирования
Высокая
Относительно низкая
Между рынками разных типов недвижимости нет непреодолимых барьеров:
изменение функционального назначения объектов и даже целых территорий – широко распространенное явление на рынке, особенно характерное для периодов существенных изменений в социальной структуре населения или отраслевой структуре экономики.
· Рынки «сделок»
В соответствии с наиболее распространенными видами операций по обороту прав в рамках всего рынка недвижимости могут быть выделены:
- рынок продаж,
- рынок аренды,
- рынок доверительного управления и пр.
Следует отметить при этом, что для рынков разных типов недвижимости характерно и преобладание разных видов сделок. Так, традиционно на рынке коммерческой недвижимости доминирует рынок аренды, на рынке жилой недвижимости, как правило, рынок продаж.
Помимо этого, существенно и еще одно обстоятельство – чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.
Экономика недвижимости
Темы для подготовки к ГОСам:
1. Недвижимость как экономический актив.
2. Понятие недвижимого имущества.
3. Недвижимое имущество как резуль
Недвижимость как экономический актив.
Введение. Предмет дисциплины. Цели и задачи изучения дисциплины. Понятие недвижимого имущества. Объект недвижимости и его основные элементы Физические особен
Юридические особенности недвижимости
Взаимосвязь физического и юридического в недвижимости имеет три аспекта:
Первый аспект-оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав
Право на контроль.
Правомочия, входящие в пакет прав собственности, должны разделяться между разными субъектами и комбинироваться так, чтобы совокупная эффективность использования блага
I - ставка капитализации.)
Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики
Pn=f( C )
До тех пор, пока затраты на строительства будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение н
Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости:
Понятие аренды и арендной платы.
В ст. 606 ГК РФ дано следующее определение: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель ….обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во
Общая и чистая рента.
Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доход
Основы оценки стоимости недвижимости.
Оценка недвижимости – самостоятельный вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости и одновременно, необходимый момент при проведении любой операции с недвижимым иму
Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости –
· - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости;
· -суждение о величине денежного эквив
Недвижимости.
Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс, то принципиально важное значение приобретает вопрос: А можно ли доверять выводам оценщика?
Безусловно, важное значени
Принцип замещения.
Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен ( с учетом фактора времени) аналогичный о
Принцип ожидания.
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость объекта есть функци
Принцип остаточной продуктивности земли.
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала (К), труда (L) и земли (М).
Соотве
Принцип экономического размера.
По сути- это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер – это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии
Принцип зависимости.
«Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект».
При этом в качестве факторов внешней среды выступают э
Принцип соответствия.
«Характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка».
Этот прин
Принцип изменения.
При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть т
Методы оценки недвижимости.
Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки.
Проблема методов по- разному решается в разных странах.
Великобритания - пять методов оценки:
- сравнения,
Этап. Определение износа здания.
Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете.
В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объ
Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания,
эффективный возраст.
Срок физической жизни – срок, в течение которо
Этап. Определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка в данном случае определяется как свободного от какой- либо застройки с использованием следующих методов:
- Метод сопоставимых продаж. (Аналог метода сравнитель
Тема 6.
Рента и ценообразование на рынке недвижимости.
Рента, ее природа и влияние на рынок недвижимости. Факторы ценообраз
Новости и инфо для студентов