Общая и чистая рента. - раздел Экономика, Экономика недвижимости Уплата Чистой Ренты Предполагает, Что Арендатор Сам Оплачивает Все Расходы По...
Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.
Чистая рента = износ + арендный процент
Общая рента = износ + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.
В различных ситуациях арендатору может быть выгоден или иной вариант определения ренты (примеры).
Контрактная и рыночная рента.
Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора являются сроки аренды. В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавливается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно, через пять лет.
Наряду с выделением чистой и общей ренты, важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности т.н. процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений. Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).
Å Сочетание постоянной и переменной частей в арендной плате позволяет арендатору снизить свои риски в связи с превышением величины рыночной арендной платы над его возможностями и, кроме того, повышает заинтересованность арендодателя в доходности торговли.
Естественно, что при этом доля переменной части арендной платы по отношению ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.
Известное представление о зависимости величины переменной части арендной платы от типа продаваемых товаров дает следующая таблица, отражающая опыт Великобритании:
Таблица 1. Доля выручки в процентной арендной плате (Великобритания):
Как видно из данных таблицы, доля от товарооборота, выплачиваемая в виде арендной платы, существенно отличается в зависимости от типа товара.
Как, по Вашему мнению, можно объяснить различие между магазинами, торгующими разного рода товарами?
Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
Потенциальный валовой доход (ПВД; PGI) – потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения.
ПВД – гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов.
При расчете ПВД важно обращать внимание на следующее:
1. Учет площадей здания. Расчет ПВД осуществляется, исходя из величины полезной и арендной площадей здания.
Общая площадь здания - полная внутренняя площадь здания (по полу).
Арендная площадь здания – полная внутренняя площадь здания , кроме площади вертикальных проемов ( лестницы, лифты).
Полезная площадь здания – площадь, непосредственно занимаемая арендаторами, кроме общих для всех арендаторов помещений – коридоры, туалеты.
Рентабельная площадь здания – как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента, учитывающего его долю в использовании общей площади, доступной всем арендаторам.
Например: общая арендная площадь этажа – 1000 кв.м.
Полезная площадь этажа – 800 кв. м. Арендный коэффициент 1000/800 =1,25
Площадь, занятая арендатором – 400 кв. м.
Рентабельная площадь для арендатора = 400 *1,25 = 500 кв.м.
2. Учет ставок арендной платы. Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.
При прогнозировании ПВД следует принимать во внимание а) контрактные арендные ставки для той части здания, которая уже занята арендаторами, с которыми заключены действующие договора, в соответствии с периодом действия этих договоров и б) рыночные арендные ставки для остальных помещений и периода владения.
реально полученный доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.
Тема Недвижимость как экономический актив Введение Экономика недвижимости... R Y I... R рента...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Общая и чистая рента.
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Экономика недвижимости
Темы для подготовки к ГОСам:
1. Недвижимость как экономический актив.
2. Понятие недвижимого имущества.
3. Недвижимое имущество как резуль
Недвижимость как экономический актив.
Введение. Предмет дисциплины. Цели и задачи изучения дисциплины. Понятие недвижимого имущества. Объект недвижимости и его основные элементы Физические особен
Юридические особенности недвижимости
Взаимосвязь физического и юридического в недвижимости имеет три аспекта:
Первый аспект-оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав
Право на контроль.
Правомочия, входящие в пакет прав собственности, должны разделяться между разными субъектами и комбинироваться так, чтобы совокупная эффективность использования блага
I - ставка капитализации.)
Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики
Pn=f( C )
До тех пор, пока затраты на строительства будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение н
Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости:
Понятие аренды и арендной платы.
В ст. 606 ГК РФ дано следующее определение: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель ….обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во
Основы оценки стоимости недвижимости.
Оценка недвижимости – самостоятельный вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости и одновременно, необходимый момент при проведении любой операции с недвижимым иму
Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости –
· - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости;
· -суждение о величине денежного эквив
Недвижимости.
Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс, то принципиально важное значение приобретает вопрос: А можно ли доверять выводам оценщика?
Безусловно, важное значени
Принцип замещения.
Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен ( с учетом фактора времени) аналогичный о
Принцип ожидания.
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость объекта есть функци
Принцип остаточной продуктивности земли.
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала (К), труда (L) и земли (М).
Соотве
Принцип экономического размера.
По сути- это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер – это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии
Принцип зависимости.
«Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект».
При этом в качестве факторов внешней среды выступают э
Принцип соответствия.
«Характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка».
Этот прин
Принцип изменения.
При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть т
Методы оценки недвижимости.
Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки.
Проблема методов по- разному решается в разных странах.
Великобритания - пять методов оценки:
- сравнения,
Этап. Определение износа здания.
Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете.
В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объ
Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания,
эффективный возраст.
Срок физической жизни – срок, в течение которо
Этап. Определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка в данном случае определяется как свободного от какой- либо застройки с использованием следующих методов:
- Метод сопоставимых продаж. (Аналог метода сравнитель
Тема 6.
Рента и ценообразование на рынке недвижимости.
Рента, ее природа и влияние на рынок недвижимости. Факторы ценообраз
Новости и инфо для студентов