Составляющие объекта недвижимого имущества (ОНИ) - раздел Экономика, Экономика недвижимости
2.2.1. Основа Любого Они - Земельный Участок: Может Б...
2.2.1. Основа любого ОНИ - земельный участок: может быть ОНИ только из земельного участка, но не может быть ОНИ без земельного участка.
В ряде стран законодательством строения рассматриваются как составные части земельного участка.
Например, в английском праве под понятием «земля» (land) понимается и собственно, земля, и растения, произрастающие на ней, и строения, прикрепленные к земле, и любые предметы, прикрепленные к земле или к строению так, что их отделение приведет к нарушению поверхности земли или строения (fixtures), и даже права, связанные с земельным участком/
Земельный участок определяет местоположение.
Местоположение – географическое и экономическое
Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
(расположение относительно объектов, значимых для пользователя)
Пример: анализ более 6 тысяч земельных участков в Нью-Йорке показал, что наибольшее значение для цены земли имеют следующие факторы:
1. Близость к деловому центру
2. Процент населения с доходом ниже черты бедности (отрицательно)
3. Близость к станции метро (по маршруту пешехода)
4. Близость к водным пространствам
5. Плотность рабочих мест вокруг участка
6. Близость к паркам
7. Индекс преступности вокруг участка (отрицательно)
Земельный участок – где его границы?
На поверхности земли они определены «поворотными» точками. Но у земельных участков есть также границы «в высоту» и «в глубину», определенные национальными законодательствами:
- РФ – Закон «О недрах», ст. 19 – использование подземного пространства собственниками и пользователями земельных участков разрешено на глубину до 5 метров.
- США – глубина --- до 50 000 футов, высота – до 5 тысяч футов.
- Европа- разные подходы:
- Германия – право собственности на земельный участок включает и право на пространство над ними право на недра под ним.
- Франция: недра земли, начиная с 2-метровой глубины, принадлежат государству.
2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
Усовершенствования (улучшения)-все изменения, произведенные с землей.
Усовершенствования – вклад капитала (+труда, предпринимательства, менеджмента) в объект недвижимости.
Развитый объект недвижимости = результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства
При этом: земля – неподвижна, внеземельные факторы – подвижны.
Следствия:
1.Стоимость развитого объекта недвижимости определяется вкладами земли и внеземельных факторов ( в стоимости и в доходе от любого объекта недвижимости есть доля земли и доля улучшений): Доход от недвижимости = доход на улучшения + доход на землю.
2. Прежде чем говорить об определении вклада земли в стоимость объекта, необходимо возместить затраты внеземельных факторов и обеспечить им надлежащий доход (соответствующий состоянию экономики и особеннстям конкретной инвестиции).
3. Максимизация дохода – тогда, когда форма и объем прилагаемых к земле факторов максимально соответствуют характеристикам земельного участка: местоположению, размеру, конфигурации….
4.Факторы в определенных пределах взаимозаменяемы, т.е. уменьшение одного фактора (земли) может быть компенсировано увеличением иных факторов (капитала) (гибкая фирма и негибкая фирма).
Важными аспектами экономики недвижимости в связи с этим является изучение вопросов взаимосвязи, взаимодополняемости факторов производства и замещения одних факторов другими.
(Производственная функция: Q = f (K,L,M)
Принадлежности (объекта недвижимости) – движимые вещи, составляющие одно целое с объектом.
ИТОГО:
Объект недвижимого имущества = земельный участок + улучшения (+ принадлежности)
ИЛИ
Объект недвижимого имущества = земля + внеземельные факторы производства.
Отсюда:
1. Стоимость объекта недвижимого имущества = вклад земли и вклад внеземельных факторов (улучшений)
2. Доход от объекта недвижимого имущества = вклад земли и вклад улучшений
Доход, приходящийся на землю (рента) = совокупный (общий) доход – доход, приходящийся на улучшения:
Экономика недвижимости
Темы для подготовки к ГОСам:
1. Недвижимость как экономический актив.
2. Понятие недвижимого имущества.
3. Недвижимое имущество как резуль
Недвижимость как экономический актив.
Введение. Предмет дисциплины. Цели и задачи изучения дисциплины. Понятие недвижимого имущества. Объект недвижимости и его основные элементы Физические особен
Юридические особенности недвижимости
Взаимосвязь физического и юридического в недвижимости имеет три аспекта:
Первый аспект-оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав
Право на контроль.
Правомочия, входящие в пакет прав собственности, должны разделяться между разными субъектами и комбинироваться так, чтобы совокупная эффективность использования блага
I - ставка капитализации.)
Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики
Pn=f( C )
До тех пор, пока затраты на строительства будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение н
Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости:
Понятие аренды и арендной платы.
В ст. 606 ГК РФ дано следующее определение: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель ….обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во
Общая и чистая рента.
Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доход
Основы оценки стоимости недвижимости.
Оценка недвижимости – самостоятельный вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости и одновременно, необходимый момент при проведении любой операции с недвижимым иму
Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости –
· - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости;
· -суждение о величине денежного эквив
Недвижимости.
Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс, то принципиально важное значение приобретает вопрос: А можно ли доверять выводам оценщика?
Безусловно, важное значени
Принцип замещения.
Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен ( с учетом фактора времени) аналогичный о
Принцип ожидания.
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость объекта есть функци
Принцип остаточной продуктивности земли.
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала (К), труда (L) и земли (М).
Соотве
Принцип экономического размера.
По сути- это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер – это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии
Принцип зависимости.
«Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект».
При этом в качестве факторов внешней среды выступают э
Принцип соответствия.
«Характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка».
Этот прин
Принцип изменения.
При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть т
Методы оценки недвижимости.
Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки.
Проблема методов по- разному решается в разных странах.
Великобритания - пять методов оценки:
- сравнения,
Этап. Определение износа здания.
Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете.
В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объ
Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания,
эффективный возраст.
Срок физической жизни – срок, в течение которо
Этап. Определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка в данном случае определяется как свободного от какой- либо застройки с использованием следующих методов:
- Метод сопоставимых продаж. (Аналог метода сравнитель
Тема 6.
Рента и ценообразование на рынке недвижимости.
Рента, ее природа и влияние на рынок недвижимости. Факторы ценообраз
Новости и инфо для студентов