Юридические особенности недвижимости

Взаимосвязь физического и юридического в недвижимости имеет три аспекта:

Первый аспект-оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав на недвижимость.

Недвижимость относительно самостоятельна от ее собственника или пользователя:

-ее нельзя передать как большинство иных вещей («из рук в руки»);

-она непосредственно не идентифицируется с ее владельцем, пользователем и пр. – права нуждаются в подтверждении.

Следствия:

- передача недвижимости возможна лишь путем передачи прав;

- права и их передача должны быть подтверждены авторитетным третьим лицом;

- права должны передаваться строго определенным образом.

Для удовлетворения этих требований необходимасистема публичной, достоверной, авторитетной и ответственной регистрации прав на недвижимость.

Субъектом такой системы может быть только государство.

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ГК РФ, ст.131).

 

Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом - необходимый элемент функционирования рынка недвижимости.

Обеспечивая идентификацию объекта недвижимости и субъекта прав на него она позволяет:

- создать систему налогообложения недвижимости;

- обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав.

Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:

 

-система юридического кадастра, включающая в себя реестр недвижимого имущества, реестр прав и реестр сделок (иногда ее называют титульной, континентальной);

 

-система регистрации титула (система Торренса);

 

-система регистрации актов (система публичных записей).

 

Россия имеет собственную историю регистрации прав на недвижимость.

В России история государственной регистрации прав на недвижимость начинается в ХVI в., когда вводится порядок, предписывающий предъявление купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы.

С ХVII в. вводится практика выдачи “справок” приобретателю земли, в которых фиксировалась величина приобретаемого имения и прежний владелец.При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в поместном приказе, сделки с зданиями, дворами - в земском. Получение “справки” не было обязательным, но ее отсутствие имело свои невыгодные последствия. Так, по Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам права собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена ранее, а за тем, кто ранее “справил” имение, т.е. получение справки выступало как подтверждение перехода прав.

Петром I вводится новый - “крепостной” - порядок регистрации прав на недвижимое имущество, создается специальный орган -Палатка Крепостных Дел, в котором должны были совершаться все сделки с недвижимостью где каждый акт вносился в особые крепостные книги.

Со времен Екатерины II, с принятия уложения о губерниях 1775 г. совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.

Новый этап в системе регистрации прав на недвижимость наступает после принятия в 1866 г. Положения о нотариальной части, согласно которому на нотариусов, в частности, возлагается обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью. Сделки, по Положению, совершаются нотариусом по месту проведения сделки и утверждаются старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости, так что права на недвижимость приобретаются только после утверждения последним сделки.

Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести крепостную книгу (содержала утвержденные им документы о сделках с недвижимостью) и реестр крепостных дел (сведения о характеристиках недвижимости, собственники, ограничения права собственности, залоги и т.д.). До 1891 г. реестр крепостных дел велся по собственникам, с 1891 г. - по объектам недвижимости. Для каждого уезда или города, входящего в округ, должен был вестись особый реестр. Таким образом, сделка, предметом которой является недвижимость могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили только после утверждении ее страшим нотариусом по месту нахождения недвижимости.

 

В современной России система регистрации прав на недвижимость начинает создаваться после принятия в 1994 году Гражданского Кодекса Российской Федерации (ст. 130-131).

В развитие положений ГК РФ в 1997 г. принят вступивший в силу в 1998 году Закон РФ « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающий обязательность государственной регистрации.

В Законе дано определение государственной регистрации-

 

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество»

 

- предусмотрено ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

- указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого имущества), процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтересованным организациям и лицам.

Государственной регистрации подлежат, по Закону, все сделки с недвижимым имуществом, в том числе, купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр.

При этом, что особенно важно:

- права на недвижимость, как это отмечается в ст. 8 ГК РФ «возникают с момента регистрации соответствующих прав»,

- договора, предметом которых является недвижимое имущество считаются заключенными с момента их регистрации (ст. 433 ГК РФ) 2

Проблема:

-ответственность государства за акт регистрации(нет четкого ответа, несет ли государство ответственность перед добросовестным приобретателем в полном объеме или только за ошибки формального характера)

 

Второй аспект взаимосвязи физического и юридического в недвижимости - объект недвижимости всегда имеет определенный правовой статус, определяющий возможности его использования и экономического оборота.

Независимо от содержания прав пользователя на недвижимость возможности использования объектов недвижимости всегда ограничены .

Ограничения вытекают из возможных отрицательных внешних эффектов, к которым может привести деятельность пользователя:

Примеры ограничения возможностей пользователя:

1. Земельный кодекс РФ (2001 г.) в ст. 7вводит понятие «категория целевого назначения земель», выделяет 7 таких категорий (земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности и пр., земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса ) и указывает : «Земли ..используются в соответствии с установленным для них целевым назначением .
2. В этой же статье указывается на понятие «разрешенного использования», которое присутствует также в Градостроительном Кодексе РФ (1998, изменения – 2001, 2003), где указывается , что для земель поселений разрешенное использование, - это такое использование которое соответствует градостроительному регламенту ( совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости)

+в Градостроительном КодексеРФ (ст.40) введено понятие территориальные зоны ( - 8: жилые, общественно –деловые, производственные, инженерной инфраструктуры, рекреационные, сельхозиспользования, спецназначения, зоны военных объектов) и для каждой из зон существуют собственные правовые ограничения.

1. Жилищный кодекс РФ (2004)- ст.17 :«не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств» + использование не должно нарушать права и интересы иных граждан.
2. Ограничения могут касаться как использования, так и экономического (рыночного) оборота недвижимости – особенно относительно сельскохозяйственных земель. Например, в некоторых штатах США сельскохозяйственные земли не могут приобретать акционерные общества, пенсионные фонды и пр. – только фермеры и сельскохозяйственные общества, Япония – для приобретения селскохозяйственной земли нужно получить разрешение государства и отвечать определенным условиям и пр., и пр.

 

Права пользователя (собственника, арендатора и пр.) всегда ограничены.

 

 

Третий аспектвзаимосвязи физического и юридического в недвижимости

- возможность и целесообразность распределения недвижимого имущества как ресурса между разными субъектами через распределение прав собственности.